אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
שוק המשרדים במגמת בלימה צילום: דוד הכהן

שוק המשרדים במגמת בלימה

אזהרות על הצפה בשוק המשרדים הישראלי מרחפות באוויר זה זמן, אבל בדיקה עדכנית ומקיפה של השוק מראה כי בינתיים העלייה בביקוש מאזנת את העלייה הגדולה בהיצע. אם הצמיחה בהייטק תימשך היא עשויה לרכך את ההצפה הצפויה בשטחי משרדים בגוש דן ולשמר את היציבות

22.04.2015, 08:12 | דותן לוי

"שוק המשרדים בישראל מצוי במגמת בלימה", כך נפתח דו"ח המחקר של חברת שירותי הנדל"ן העסקי נת"מ לינואר־מרץ 2015. המחקר, שבחן 260 בנייני משרדים בכל הארץ, מצביע על איזון בין העלייה בביקושים לגידול בהיצע, בעיקר באזור המרכז, ומגמת ירידה קלה באכלוס המשרדים שלא השפיעה על המחירים כיוון שרמות האכלוס נותרו מעל 90% ברוב חלקי הארץ.

קראו עוד בכלכליסט

סקירה של מניות הנדל"ן המניב שהתפרסמה אתמול ב"כלכליסט" מראה כי מי שהשקיע מתחילת השנה במניות של חברות הנדל"ן המניב בישראל נהנה מתשואה נאה: החברות במדד נדל"ן־15 רשמו עלייה מרשימה של 23% מתחילת השנה לעומת מדד ת"א־100 שהסתפק בעלייה של 15%. הסקירה של נת"מ מחזקת את הממצאים הללו ומאשרת כי הורדת הריבית הובילה לעלייה בביקושים ונכסים באזורי הביקוש נמכרים ב־7%-8% תשואה. מניות של חברות המחזיקות במבני משרדים עלו מתחילת 2015. אמות, למשל, עלתה ב־17% ואלרוב נדל"ן ב־8%, שיעור נמוך מזה של מניות החברות המחזיקות בקניונים. חברות המשרדים אמנם נהנו מהריבית הנמוכה, אולם נפגעו מההיצע ההולך וגדל בשוק המשרדים, שצפוי על פי ההערכות להגיע להצפה ב־2016–2017. הסקירה של נת"מ מתייחסת לעלייה בהיצע שנמשכת מאז 2014, וצופה כי המגמה הזו תיצור ירידות קלות במחירים המבוקשים ברוב חלקי הארץ בחודשים הקרובים.

שיא בתפוסת המשרדים בתל אביב

האזור שהציג את הנתונים המעניינים בסקירה הוא אזור המשרדים הגדול והבולט בישראל - תל אביב ורמת גן. "רמות תפוסת המשרדים בתל אביב ורמת גן הן הגבוהות ביותר שנמדדו אי פעם", אומר זוהר סגל, סמנכ"ל שיווק ומכירות בנת"מ נכסים. לדבריו, בתל אביב חלו ירידות מחירים בכמה מתחמי משרדים אך אלה נבעו לרוב מחוסר הבנה של השוק, כשמחזיקים פרטיים שלא התאימו את המחיר לביקוש לא הצליחו להשכיר, החלו להתפשר על המחיר ויצרו לחץ כלפי מטה.

 , צילום: ענר גרין צילום: ענר גרין  , צילום: ענר גרין

בשוק משרדי היוקרה (class A, בניינים בשטח בנוי של 10,000 מ"ר ומעלה, ברמת גימור גבוהה ועם שירותי ניהול) נבדקו 39 מבנים בשמונה אזורים מרכזיים בתל אביב וברמת גן בשטח כולל של יותר ממיליון מ"ר. השורה התחתונה מצביעה על ירידה מינורית של 0.41% בשיעור האכלוס וירידה משמעותית יותר של 2.5% בגובה דמי השכירות.

בהשוואה לסקירה בקיץ 2014 מחירי השכירות בסיטי של תל אביב ובאזור בתי המשפט נותרו הגבוהים ביותר ואף עלו מעט סביב בתי המשפט, ועומדים כעת על 120 שקל למ"ר. ירידה בולטת במחירים במחירי השכירות נרשמה בציר יגאל אלון - ירידה בשיעור של 14% מ־127 שקל למ"ר ל־109.3 שקל למ"ר. "יש באזור בעלי נכסים שלא מבדילים בין בניין לבניין", מסביר סגל, "כך שאם משכיר דרש בעבר 140 שקל למ"ר במגדל אלקטרה ועכשיו המגדל מלא, הוא מסיק שיוכל לקבל מחיר דומה בנכס שבבעלותו בניין אחר באזור, וזה לא עובד. ואז מתחילה ירידת מחירים זוחלת".

עסקת כלל הורידה את הממוצע ברמת החייל

במשרדים באזור רמת החייל נרשמו ירידות מחירים בשיעור של 15%, ל־61.93 שקל למ"ר. סגל מסביר כי הירידה נובעת משקלול עסקת כלל שבוצעה במגדל עתידים. מדובר בעשרות אלפי מ"ר שהושכרו לחברת כלל במחיר רצפה של כ־40 שקל למ"ר והורידו את המחיר המשוקלל. עם זאת, לדבריו, אם מנטרלים את עסקת כלל, המחירים ברמת החייל לא ירדו, אלא להפך, והערכה היא שבחצי השנה הקרובה כבר נחזור לראות עליות מחירים.

בניין עתידים ברמת החייל. מחירי רצפה, צילום: אוראל כהן בניין עתידים ברמת החייל. מחירי רצפה | צילום: אוראל כהן בניין עתידים ברמת החייל. מחירי רצפה, צילום: אוראל כהן

במרכז תל אביב, לעומת זאת, עלו המחירים ב־6% ל־95.2 שקל למ"ר. סגל מסביר כי העליות נבעו מהמחסור בשטחי ביניים: "בגלל שיעורי התפוסה הגבוהים, כאשר לקוח מחפש משרדים בשטח בינוני של כ־300 מ"ר, אין לו הרבה ברירות והוא נאלץ להתפשר. זה בדיוק מה שקרה במרכז תל אביב".

לצד משרדי היוקרה נבדקו גם 41 בניינים המוגדרים class B - מבני משרדים בשטח בנוי של פחות מ־10,000 מ"ר ובאיכות גימור ושירות טובה אך נמוכה מזו של משרדי היוקרה. רמות התפוסה בבניינים אלה נמוכות יותר - הרמה הממוצעת עומדת על 93.2% לעומת 97.45% בבנייני A. כאשר ההיצע עולה, הראשונים להיפגע הם המבנים הפחות מפוארים וחדישים, שהשוכרים בהם בוחנים הזדמנויות לשדרג את המשרדים. דמי השכירות במשרדי Class B בתל אביב ורמת גן נמוכים בכ־30% מאלה שבמשרדי A ועומדים על ממוצע של 71.55 שקל למ"ר. גם כאן נרשמו שינויים מהותיים בדמי השכירות בציר יגאל אלון, עם ירידה בשיעור של כ־9% לעומת קיץ 2014. באזור הסיטי של תל אביב נרשמה ירידה בשיעור של 13% במחיר השכירות על אף זינוק של כ־10% בשיעור האכלוס, וברמת החייל חלה עלייה בשיעור של כ־2% באכלוס אך עדיין מדובר בתפוסה נמוכה מאוד של 82% בלבד.

הביקוש הקפיץ מחירים בהרצליה

בפריפריה הקרובה לתל אביב - הרצליה פיתוח, פתח תקווה, רעננה, נתניה, רחובות נס ציונה, כפר סבא, הוד השרון, ראש העין וסובב נתב”ג - נרשמה ירידה כוללת של 5% בהיקפי התפוסה לצד עלייה של כ־3% במחירי השכירות.

השינויים המשמעותיים ביותר נרשמו בפתח תקווה עם עלייה של כ־8% בתפוסה (ל־93%), בהרצליה פיתוח, האזור המבוקש ביותר, שבה מחירי השכירות עלו בכ־9% (לממוצע של 84 שקל למ”ר), ובנתניה־פולג שבה חלה ירידה של 14% בשיעור התפוסה העומד כיום על כ־70% בלבד. לצד אלה נרשמו ירידות ברמות האכלוס ובמחירי השכירות באזור הצפון הכולל את חיפה רבתי, טירת הכרמל, נשר ויקנעם. אחוזי האכלוס נותרו דומים ואחרי ירידה קלה של 0.37% עומדים על 93% ודמי השכירות הממוצעים עומדים על 52 שקל למ"ר - ירידה של 3.68%, כשהירידה המשמעותית ביותר נרשמה במת"מ בשיעור של כ־9%.

גם בירושלים נשמרה יציבות יחסית עם ירידה של 1.48% בשיעורי התפוסה העומדים כעת על 86%, ובמחירי השכירות שירדו ב־2.27% ועומדים כעת על 68.9 שקל למ"ר בממוצע. באזור באר שבע והדרום ירד שיעור התפוסה בכ־4%, בעקבות עזיבת חברות את אזור התעשייה עומר ומעברן לפארק גב־ים שבו הארנונה היא מהנמוכות בארץ. מנגד עלו מחירי השכירות, גם כן בעקבות הביקוש לפארק גב־ים, והם עומדים כעת על 51.7 שקל למ”ר.

האם ניתן להסיק ממגמת היציבות היחסית על עתיד הענף? סגל צופה הצפה בשטחי משרדים, והתחלות הבנייה הרבות כיום צפויות להתחיל להשפיע ב־2017. עם זאת, לדבריו, "אם ההייטק ימשיך לצמוח ולשגשג כמו היום, אני לא רואה את השוק יורד. לעומת זאת, אם שוק ההייטק יקפא, שוק המשרדים יהיה בבעיה".

שיתוף בטוויטר שיתוף בוואטסאפ שיתוף בפייסבוק שיתוף במייל

תגיות

7 תגובות לכתיבת תגובה לכתיבת תגובה

7.
עוד הוכחה שעליית מחירי הדירות היא מניפולציה מכוונת
כתבה מקושקשת - שוק הנדל"ן למסחר כבר עכשיו במגמת ירידה. הביטו סביב - תראו כמה מגדלי משרדים צומחים במרכז איזורי הביקוש, כמה משרדים ריקים ואיך המחיר למ"ר הולך ויורד. תראו מודעות המזמינות אתכם לקנות (לא לשכור) משרד באזורים המבוקשים ביותר ובחצי מחיר מדירה משומשת למגורים באותו האיזור. ועדיין הרשויות מאשרות עוד ועוד פרויקטים (שהרי הארנונה בישראל על שטחי מסחר היא הגבוה ביותר בעולם וצריך הרי לשלם משכורות טובות לאינספור סגני ראשי עיר ומנהלי אגף). זאת ההוכחה שהמחסור בדירות מגורים אינו נובע מהעדר היצע קרקעות או חוסר יכולת בניה, אלא ממניפולציה מכוונת של הממשלה, הרשויות והקבלנים. מניפולציה זאת כמובן תמשיך גם בקדנציה הקרובה של ביבי, שהרי הוא קיבל מנדט מהבוחר להמשיך ולעשות זאת. התהליך מביא למצב שבו יש מגדלי משרדים שוממים לצד חוסר הולך ומחמיר של דירות למגורים. במצב כזה תופעה של פלישה של דיירים לשטחי משרדים נטושים תהיה תוצר טבעי.
אזרח  |  25.04.15
5.
בפארק המדע ברחובות
בניין ספיאנס יושב ריק כבר חודשים אחרי שהם עברו לחולון. בניין רוטמן החדש שהסתיימה הבנייה לפני חודשים 70% ריק. אלפי מטרים בבניינים של אפריקה ישראל - ריקים. ובונים ובונים ובונים... הכי מצחיק(או עצוב) שחברו הנדל"ן לא נענות לדרישה של שטחים קטנים כדי לא להוריד את ערך הנכסים שלהם(שטחים ציבוריים בתוך הבניין מורידים מהיחס ברוטו/נטו), לכן מעדיפים להיתקע עם עשרות אלפי מטרים ריקים.
23.04.15
4.
העתיד של המשרדים לשימוש עצמי בפתח תקווה
כמנהל חברה המעוניין לקנות יחידת משרדים לשימוש עצמי , אחרי בדיקות מקיפות שעשיתי של עלות - תועלת הגעתי למסקנה כי המקום המועדף הוא בקרית אריה בפתח תקווה. גובה הארנונה , היחס בין עלות קניה להשכרה, נגישות תחבורתית ועוד.
נחשון , תל אביב  |  22.04.15
3.
קניית משרד במרכז תל אביב עולה חצי מאשר דירה במיקום זהה (מחיר למ"ר). זה הפתרון לבועה.
לא לתת משכנתאות זולות אלא הלוואות עסקיות כמו אלו שמשמשות לרכישת משרדים. לא לתת הקלות במס למשקיעים בדירות, אלא למסות אותם כמו שממסים כל חברה: מס על רווחים (בניכוי הוצאות ריבית ואחזקה), ואח"כ מס על דיוידנד שהבעלים מושך מהחברה לכיס. כן לתת אישורי בניה בקלות רבה יותר (כיום העירייה אוהבת בניית משרדים בגלל הארנונה ולכן נותנת הרבה אישורי בניה ויש הרבה היצע)
דוד  |  22.04.15
לכל התגובות