המיליארדר ג'ו מויניאן הגיע לישראל; המטרה: הנפקה בסך מיליארד שקל

עוד מיליארדר אמריקאי נחת השבוע בתל אביב בדרך לשקל הישראלי הזול: הפעם זהו המיליארדר ג'ו מויניאן, יהודי ממוצא פרסי, והבעלים של קבוצת הנדל"ן הניו יורקית מויניאן לימיטד (Moinian Limited), שנחת היום (ו') בישראל. מויניאן מלווה במנכ"ל החברה שלו סטיב לדרמן ובשני בניו הצעירים, מתיו ומיטש מויניאן שפעילים איתו בקבוצה. המשלחת האמריקאית תתחיל להיפגש עם מוסדיים ישראליים ביום ראשון הקרוב במטרה לשכנע אותם להשתתף בהנפקה של מיליארד שקל שהוא מתכנן להוציא בתחילת מאי בתל אביב.

מיליארדר אמריקאי נוסף שנחת בימים האחרונים בישראל הוא ג'ף סאטון, הבעלים של חברת הנדל"ן וורטון פרופרטיז, שיבצע את גיוס החוב הגדול ביותר של חברת נדל"ן אמריקאית בישראל - שני מיליארד שקל.

מויניאן הגיש בלילה שבין חמישי לשישי תשקיף גלוי לרשות לני"ע הישראלית ובה הוא מפרט את הנכסים שהוא יעביר לחברה שתנפיק בישראל. כמו כל חברות הנדל"ן האמריקאיות שמגייסות בישראל, מויניאן מעביר חלק מהנכסים שברשותו לחברה ייעודית שרשומה באיי הבתולה ומגייסת את הכסף בישראל ללא ביטחונות.

מגדל סירס בשיקגו. אחד הנכסים המרכזיים | צילום: בלומברג

כפי שנראה בתשקיף, הנכסים שמביא מויניאן לישראל הם האיכותיים ביותר שהובאו לפה על ידי חברת נדל"ן אמריקאית. הפורטפוליו של מויניאן בישראל מהווה רבע מהנכסים שלו בארה"ב וכולל 10 חברות LLC המחזיקות באחוזים שונים ב-15 פרויקטי נדלן שונים בניו יורק. הנכסים של מויניאן הם משולבים וכוללים שני בתי מלון, מספר בנייני משרדים ומספר פרויקטים של מגורים. כל הנכסים של מויניאן ממוקמים במנהטן, והם מניבים תזרים כספי, למעט שתי קרקעות בשווי של 150 מיליון דולר עליהן הוא מתכנן לבנות פרויקטים של מגורים מהכסף שיגייס בישראל. החברה של מויניאן קיבלה דירוג אשראי של Aa3 מחברת הדירוג מידרוג (מקביל ל-AA מינוס של מעלות) שהוא דירוג האשראי הטוב ביותר שקיבלה חברת נדל"ן אמריקאית בישראל.

היתרונות של מויניאן הם הון עצמי מיוחס לבעלי מניות גבוה של 799 מיליון דולר (1.1 מיליארד דולר הון כולל) , שיעורי מינוף נמוכים של 28% (חוב ל-cap), נכסים איכותיים ותזרים מזומנים יציב של 70 מיליון דולר בשנה. גם העובדה שמרבית הנכסים נרכשו עוד בשנות השמונים והחברה אינה פועלת כיזמית אלא כחברת נדל"ן מניב, תרמו מאוד לדירוג הגבוה של החברה. הנכסים של מויניאן ייצרו בשנת 2014 NOI (הכנסות מדמי שכירות) של 46 מיליון דולר וביחד עם החלק של החברות הכלולות NOI - של 61.5 מיליון דולר. על ההכנסות האלו רשמה החברה FFO (רווח נקי מנוכה מהפחתות חד פעמיות) של 26.3 מיליון דולר.

מויניאן מחזיק בהילטון במנהטן | צילום: בלומברג

השווי הכולל של הנכסים הוא 2.7 מיליארד דולר והחלק של החברה בנכסים מסתכם בכ- 1.6 מיליארד דולר. בין הנכסים הבולטים של החברה הם מטה המשרדים של חברת האופנה ורסאצ'ה, שלושה בנייני מגורים יוקרתיים קרוב לוול סטריט ושני בתי מלון מהמפורסמים בניו יורק, אחד הילטון גארדן (הגדול ביותר ברשת העולמית) שפעיל מחודש ינואר 2014 וכולל 401 חדרים, והשני הוא מלון W ברובע הפיננסי דאון טאון מנהטן שפעיל משנת 2010 ומכיל 217 חדרים וסוויטות.

לפני מספר חודשים סיים מויניאן לממן מחדש מספר נכסים שלו בניו יורק בהיקף של מיליארד דולר בריבית של 3.8%, כך שהצורך שלו במזומנים הוא לא מיידי. את הכסף מההנפקה בישראל הוא מתכנן לפיתוח של פרויקטי המגורים ולרכישה עתידית של נכסים מניבים נוספים, אולם אין כרגע משהו קונקרטי על הפרק.

מטהרן לניו יורק

ג'ו מויניאן (61), יליד טהרן שעבר להתגורר בארה"ב בגיל 17, החל את פעילות הנדל"ן שלו בארה"ב בשנות השמונים המוקדמות. מיד לאחר שעבר לארה"ב הוא פיתח עסקים בתחום הטקסטיל והיה ליצרן בדים בינלאומי ובעל חנויות מרובות בעיר ניו יורק. העסקים של מויניאן הלכו טוב, והוא חיפש מקור טוב להשקיע את הכסף שצבר. הוא מצא את זה בנדל"ן במנהטן והחל בשנות השמונים לבצע רכישות של דירות למגורים ובשלב מאוחר יותר בנייני משרדים. את קבוצת מויניאן הוא ייסד בשנת 1990 לאחר שנולדו בניו והוא החליט שאינו רוצה עוד לבלות את זמנו בנסיעות עסקים למדינות רחוקות.

מויניאן זנח את עסקי הטקסטיל והתמקד בעסקי הנדל"ן בניו יורק. בשנת 2004 הוא עשה את העסקה המהותית הגדולה שהעלתה אותו לכותרות העיתונים כשרכש 25% ממגדל סירס (sears tower) בשיקגו תמורת 840 מיליון דולר. מאוחר יותר, בשנות השפל של הנדל"ן האמריקאי בשנים 2010-2008, הגדיל מוניאן את פורטפוליו הנכסים שלו שמסתכם היום בכ-10 מיליארד דולר.

אבא של מויניאן היה יזם נדלן באיראן וגם אח שלו, מוריס מויניאן, הוא יזם נדלן מפורסם בארה"ב - המייסד של חברת הנדל"ן פורטונה ריליאטי גרופ. מויניאן הוא בעל הקרקעות הגדול ביותר בדאון טאון ניו יורק.