קונים יותר? קונים פחות? הקניון ממשיך לעלות

הירידה בצריכה במשק לא ניכרת בהערכות השווי של הקניונים הגדולים בארץ. הערכות השווי של הקניונים שפורסמו בדו"חות השנתיים ל־2014 של החברות מליסרון, עזריאלי והכשרת היישוב מראות כי השווי המסחרי שלהם עלה בהדרגה מ־2011. שווי זה מייצג את שווי שטחי המסחר של הקניון בניכוי שטחי משרד או מגורים. העלייה המתמשכת נובעת מהגידול הפדיונות של הסוחרים, עלייה משמעותית בהכנסות מדמי שכירות ומהירידה בשיעור ההיוון.

הקניונים החזקים רושמים צמיחה בשכר הדירה, הן בגלל חוזים חדשים והן בשל עלייה בפדיונות השוכרים. אף שהנתונים של הקניונים מעידים שבשנה החולפת פדיון השוכרים עלה בקצב נמוך מבשנים קודמות - עדות להאטה מסוימת מצד הצרכנים - עלייה זו מגדילה את שכר הדירה, וכל אלה משפיעים לחיוב על שוויו של הקניון.

פרמטר נוסף שמשפיע הוא כאמור שיעור ההיוון - שיעור הריבית שמשמש להערכת השווי הנוכחי של התשלומים העתידיים של הקניון, שבעיקר מורכבים מדמי השכירות, ושמשקף את רמת הסיכון של הפרויקט. "למרכיב הריבית במשק יש השפעה חלקית על שיעור ההיוון, אבל הוא נקבע גם על פי ביצועי הנכס", אומר שמאי המקרקעין רענן דוד ממשרד השמאות ברק פרידמן כהן ושות'. "שיעור ההיוון של הנכסים המדוברים, שהם נכסים טובים וחזקים, ירד בשנים האחרונות כי הפדיונות של הסוחרים במגמת עלייה, וכך גם הכנסות הקניון משכר דירה".

"בעבר שיעורי ההיוון של מרכזים מסחריים היו 8%–9% וכיום הם 7%–8%, משום שהיזמים קונים את הכסף בריבית נמוכה יותר ורמת הסיכון שלהם יורדת", אומר תמיר בן שחר, מבעלי חברת הייעוץ צ'מנסקי בן שחר. כלומר, גם אם הקניון לא שיפר את ביצועיו, שטחי המסחר שלו לא גדלו וההכנסות שלו משכר דירה נשארו על כנן — אם שיעור ההיוון יורד, שוויו של הקניון עולה.

קניון רמת אביב - 7,100 מכוניות ביום בקניון הדגל של מליסרון

ארבעת הקניונים, רמת אביב, הקריון, הגרנד קניון והקניון הגדול, בבעלותה של קבוצת מליסרון. קניון רמת אביב הוא קניון הדגל של הקבוצה וזוכה לתשומת לב מבעלת השליטה בקבוצה ליאורה עופר. ככזה הוא זוכה ליחס מיוחד מבעלי המניות, שמשתדלים לשמור על מיצובו כקניון היוקרתי ביותר במדינה ולהביא אליו מותגי־על בינלאומיים. במחצית 2013 נקט הקניון מהלך שהצעיד אותו שלב נוסף קדימה במיצובו כקניון הנחשק של המדינה, כאשר הכניס לתוכו את מותג היוקרה לואי ויטון, שסגר את החנות בכיכר המדינה לטובת הקניון. ביוני 2014 נפתח בית הקפה טורקיז במקומו של קפה איינשטיין שפעל בו בעבר. ב־2011, שנתיים לאחר שמליסרון רכשה את קניון רמת אביב, שוויו המסחרי היה 1.49 מיליארד שקל. כיום, נכון ל־2014, זינק השווי של הקניון ב־20% והוא עומד על 1.79 מיליארד שקל.

קניון רמת אביב הוקם ב־1997 בסביבה המאופיינת ברמה סוציו־אקונומית גבוהה. הוא פועל בסביבה עסקית תחרותית, ובקרבתו מרכזים מסחריים שכונתיים כמו גם קניונים אחרים שמושכים אליהם את אותו קהל יעד, ובהם קניון איילון ברמת גן, גן העיר בתל אביב, עזריאלי תל אביב ושבעת הכוכבים וארנה בהרצליה. בקרוב תחרות זו אף תגבר: ברחוב איינשטיין מתכננת חברת גזית גלוב להקים מרכז מסחרי נוסף שישרת את תושבי השכונות הסמוכות וישתרע על 6,000 מ"ר.

קניון רמת אביב כולל שטחי מסחר של 20,600 מ"ר, המשתרעים על שתי קומות ומושכרים ל־130 בתי עסק ב־520 שקל למ"ר בממוצע. לקניון חניון עילי וחניון תת־קרקעי, והשמאים שהכינו את הערכת השווי שלו קבעו כי רמת התחזוקה שלו גבוהה, החניון שלו משופץ והחניון העילי שכולל 200 מקומות חניה מופעל רק לאחר ש־80% משטח החניון התת־קרקעי נוצל. על פי הנתונים, בחניון התת־קרקעי רשומים 237 מנויים קבועים שמשלמים בממוצע 900 שקל לחודש עבור חניה, ובחניון העילי עוד 55 מנויים שמשלמים 500 שקל לחודש. על פי הנתונים, 7,100 כלי רכב נכנסים לקניון בכל יום. מהערכת השווי עולה כי מליסרון הגישה לעיריית תל אביב בקשה להיתר בנייה לקומות חניה נוספות בצד המזרחי של הקניון, וממתינה להיתרים מהעירייה לערוך גם שינויים פנימיים בשטח המסחרי.

קניון שבעת הכוכבים בהרצליה. הכנסות שכירות חזויות של 72 מיליון שקל ב־2015 | צילום: עמית שעל

ב־2014 עלו פדיונות השוכרים בקניון רמת אביב ב־1.15% ביחס לשנה הקודמת, והקניון השכיר כ־500 מ"ר שטחי מסחר ב־670 שקל בממוצע למ"ר. שיעור ההיוון של קניון רמת אביב ירד מ־7.2% ב־2011 ל־6.8% בשנת 2014, מה שבין היתר תרם לעליית השווי של הקניון. גם ההכנסות משכר דירה בקניון גדלות עם השנים, ובשנת 2015 הן צפויות לעמוד על 122.7 מיליון שקל, לעומת 120.7 מיליון שקל ב־2014. הקניון צפוי להעניק השנה הנחה זמנית בדמי השכירות לכמה שוכרים, שתסתכם ב־700 אלף שקל.

הקריון פדיונות הסוחרים עלו ב־3.6%

גם הקריון הוא אחד הקניונים החזקים של הקבוצה. שוויו עלה מ־1.36 מיליארד שקל ב־2011 ל־1.48 מיליארד שקל ב־2014. הקריון ממוקם בקריית ביאליק, אזור המאופיין כסביבת מגורים, והוא נחשב לקניון מוביל באזור הצפון. קניון חיפה, מרכז חורב, הסינמול, גרנד קניון, קניון קריית אתא, קניון עכו, מתחם ביג קריית ביאליק ופאוור סנטר חוצות המפרץ מהווים תחרות עבורו. הקריון פועל מ־1989 והוא כולל שלוש קומות מסחר בכ־66,500 מ"ר.

פדיונות הסוחרים בו עלו ב־2014 ב־3.6% לעומת 2013, ושיעור ההיוון של הקניון ירד בהדרגה מ־8% ב־2011 ל־6.8% ב־2014. הכנסות הקניון משכר דירה יעמדו בסוף שנת 2015 על 111.2 מיליון שקל, לעומת הכנסות של 109.9 מיליון שקל בשנת 2014.

הגרנד קניון הקלות לסוחרים בהיקף 800 אלף שקל ב־2014

גם הגרנד קניון בחיפה פועל בסביבה תחרותית מצד הסינמול, קניון חיפה, ביג קריית ביאליק, קניון עכו וחוצות המפרץ. הוא נפתח ב־1999 וכולל שלוש קומות של שטחי מסחר ובילוי ושטחי משרדים על פני 39,600 מ"ר, ומצוי בתפוסה של 98%. בשנת 2016 צפויה להסתיים בניית מתחם בתי קולנוע של גלובוס גרופ על השטח שבו פעל בעבר פארק השעשועים לונה גרנד.

שווי הגרנד קניון עלה מכמיליארד שקל בשנת 2011 ל־1.19 מיליארד שקל בשנת 2014. ב־2014 גדל פדיון הסוחרים בו ב־1.5% ביחס לשנה הקודמת, וההכנסות משכר הדירה יגיעו בשנת 2015 ל־86.7 מיליון שקל, לעומת 85.5 מיליון שקל בשנה הקודמת. 2014 היתה שנה קשה לקמעונאים, והקניון נתן הקלות וגרייסים בהיקף של 800 אלף שקל לשוכריו.

הקניון הגדול - קומת מסחר חדשה עם מותגים

הקניון הגדול בפתח תקווה הורחב ב־2011: הוקמה בו קומת מסחר נוספת, הוגדלו קומות המסחר הקיימות ונוספו לו שני מפלסי חניה עיליים. שטחו של הקניון הוא כ־35,700 מ"ר. הערכות השווי של הקניון הגדול בפתח תקווה החלו בשנת 2012. בתוך שנתיים עלה שוויו ב־28% מ־0.89 מיליארד שקל ל־1.14 מיליארד שקל. הסיבה לכך היא בין היתר עלייה של 2.3% בפדיון ב־2014 בהשוואה ל־2013. הגידול בפדיון מאפשר לקניון להגדיל את העומס על השוכרים (שכר דירה ודמי ניהול ביחס לפדיון - א"י), והוא עמד ב־2014 על 14.3%. כמו כן תרם לעלייה בשווי הקניון הגידול בהכנסות משכר דירה, שנבע מפתיחת חוזים קיימים במסגרת מימוש אופציה.

להכנסות משכר דירה הוסיפה קומת המסחר שנבנתה ב־2011, אשר מציעה כעת מותגים בינלאומיים כגון H&M, שהיא חנות עוגן ומושכת מבקרים לקניון; הדבר בא לידי ביטוי בפדיונות החנויות. הכנסות הקניון משכר דירה יגיעו ב־2015 ל־79.8 מיליון שקל, לעומת הכנסות של 77 מיליון שקל ב־2014.

עזריאלי תל אביב - תפוסה של 100% בקניון המוביל של עזריאלי

עזריאלי תל אביב הוא אחד הקניונים המובילים של קבוצת עזריאלי. שטחו המסחרי הוא כ־33 אלף מ"ר, והוא ממוקם על דרך מנחם בגין, סמוך לנתיבי איילון. מדובר בקניון ארצי שמשרת את אוכלוסיית כל הארץ, ושיעור התפוסה בו עומד על 100%. בקניון 180 עסקים ויש לו תחרות מצד קניון גבעתיים, קנייון איילון, קניון שבעת הכוכבים בהרצליה, מתחם שרונה ופרויקטים עתידיים ובהם מידטאון תל אביב וקניון TLV שנבנה במתחם השוק הסיטונאי.

בשנת 2011 נקבע שוויו על 1.15 מיליארד שקל, ונכון לסוף 2014 הוא הוערך ב־1.75 מיליארד שקל. הכנסות הקניון מדמי שכירות יגיעו ב־2015 ל־122 מיליון שקל, זאת לעומת הכנסות של 118 מיליון שקל ב־2014. הפדיון הממוצע של סוחרים בקניון עזריאלי הוא 2,000–3,000 שקל למ"ר, והוא עלה ב־2014 ב־3% ביחס לשנה הקודמת. שיעור ההיוון של הקניון היה 7.25% ב־2011 וכיום הוא עומד על 7%.

שבעת הכוכבים - זינוק בהכנסות מדמי שכירות

קניון שבעת הכוכבים שבבעלות הכשרת היישוב ממוקם בשדרות שבעת הכוכבים בהרצליה, ציר מרכזי בעיר. שטחו המסחרי כולל 39 אלף מ"ר, שפרוסים על פני שתי קומות מסחר ושלוש קומות של חניה. הקניון מתחרה עם קניון ארנה בהרצליה, אאוטלט הרצליה של קבוצת עזריאלי, קניון רננים ברעננה, G כפר סבא, קניון ערים בכפר סבא וקניון שרונים בהוד השרון.

שוויו של הקניון הוערך בשנת 2011 ב־0.77 מיליארד שקל, ועד סוף שנת 2014 עלה ב־32% ל־1.02 מיליארד שקל. זאת בעקבות ירידה בשיעור ההיוון ועלייה בהכנסות משכר דירה. בשנת 2011 היה שיעור ההיוון של הקניון 7.75% וכיום הוא 7%. הכנסותיו החזויות מדמי שכירות ב־2015 נאמדות ב־72 מיליון שקל, ואילו ב־2014 נרשמו בו הכנסות של כ־69 מיליון שקל.