האותיות הקטנות בהבטחות הדיור הגדולות של כחלון

הנספחים להסכם הקואליציוני שנחתם בין משה כחלון לבין בנימין נתניהו אמורים לשרטט את מתווה תוכניות הדיור הגרנדיוזית של כחלון, שמטרתה להוריד את מחירי הדיור. התוכנית הזו מבטיחה הכל מהכל - גם ״הסרת חסמים״, גם ״קיצור תהליכי תכנון ושיווק״, גם ״מתן פתרונות מהירים״, גם ״בניית אלפי דירות להשכרה״, ״גם ביצוע שינויים מבניים להקטנת הריכוזיות״, וכל ההבטחות האלו מעוררות לא מעט שאלות. הנה רק כמה מהן.

1. שיטת מחיר למשתכן

הסעיף הראשון בתוכנית של כחלון מכריז שכל קרקעות המדינה ישווקו מעתה בשיטת מחיר למשתכן, שכל הדירות יימכרו בשיטת דירות למשתכן, וש־80% יימכר לזוגות צעירים והיתרה למשפרי דיור. מחיר למשתכן היא שיטת שיווק שבה הקבלנים שניגשים למכרז לא מתבקשים להציע את המחיר הגבוה ביותר לקרקע, אלא את המחיר הסופי הנמוך ביותר לדירה, שבו היא תימכר אחרי הבנייה.

ההכרזה הזו נראית דרמטית מדי. ראשית, בשביל לתת הנחות משמעותיות על הדירות צריך לתת לקבלנים הנחה גדולה על הקרקע. באיזורי הביקוש מדובר בהנחות שיכולות להגיע למאות אלפי שקלים לדירה. מישהו צריך לספוג את ההנחה הזו, והמישהו הזה הוא קופת רשות מקרקעי ישראל (רמ”י). לא בטוח שיש שם מספיק כסף. שנית, בשביל לחלק דירות במחיר מופחת צריך להגדיר קריטריונים לזכאות. ההסכם הקואליציוני אמנם קובע שידובר רק בזוגות צעירים שאין להם דירה, או רווקים מעל גיל 35 בלי דירה, אבל אלה לא קריטריונים מספיקים. הניסיון מראה שברגע שהמדינה מנסה לקבוע קריטריונים לזכאות, העסק הופך לפוליטי.

ולבסוף - רמת הבנייה. הקבלנים יידעו להעניק הנחות על הדירה תוך שהם מעגלים פינות ברמת הבנייה. בשביל להימנע מזה המדינה תצטרך להגדיר את רמת הבנייה בעצמה וזה כבר עניין מסובך. וגם אם המדינה תקבע סטנדרט, זה לא אומר שהיא תדע איך לפקח על זה.

צילום: זהר שחר

2. המונופול של רמ"י

סעיף 5 בנספח הדיור של ההסכם הקואליציוני עוסק בפירוק המונופול שיש כיום לרמ”י בכל תהליכי הבנייה. כחלון מבקש לפרק את השלבים הראשונים - איתור הפרויקטים, התכנון והשיווק שלהם. הוא מתכוון שמלבד רמ”י, יעסקו בכך גם קק״ל, משרד הבינוי, חברת עמידר, החברה הממשלתית ערים ואפילו רשויות מקומיות.

בשביל שכל אחד מהגופים האלה יפתח יכולות שתאפשר את התחרותיות הזו, נדרשים תיקוני חקיקה נרחבים, תהליכים של רכישת ידע וגיוס כוח אדם מתאים. כל זה עולה כסף האבל בעיקר לוקח הרבה זמן.

בינתיים מצוקת מחירי הדיור לא נעלמת לשום מקום. ואם לפי האוצר המחירים עולים כי הביקוש גבוה וההיצע נמוך, הרי שכל רפורמה כזו תגרור ירידה בקצב השיווק הנוכחי של הקרקעות בידי רמ”י, דבר שעלול להביא לזינוק גדול במחירי הדיור.

שר האוצר המיועד משה כחלון. תוכנית גרנדיוזית | צילום: מוטי קמחי

3. דיור להשכרה

סעיף 1 בחלק ד’ של תוכנית הדיור מצהיר בפשטות על ״בניית אלפי יחידות דיור להשכרה בתקופת התוכנית, תוך שינוי בהפעלת החברה הממשלתית 'דירה להשכיר'". לסעיף הזה יהיה קשה לפגוש את המציאות: דירה להשכיר היא חברה ממשלתית שהוקמה בתקופת לפיד שאפילו עוד לא התחילה לפעול. אז עוד לפני שהחברה הזו עומדת על רגליה, כחלון כבר מבקש לשנות את תפישת ההפעלה שלה. לא ברור במה זה אומר. ייתכן שהמשמעות היא לאפשר לה לפעול בלי ההסכמה של רמ”י שנדרשת כיום, אבל זה כבר שינוי שיהיה קשה להעביר. מלבד זה, אלפי דירות להשכרה במדינה שיש בה ביקוש שנתי ל־40 אלף יחידות דיור זו טיפה בים.

4. הררים של חקיקה

כחלון מתכנן להפוך את עצמו לדיקטטור נדל״ן. הוא מבקש לקחת לעצמו את כל הסמכויות שאפשר, בשביל שאף אחד לא יוכל לעצור את תוכנית הדיור שלו. הוא יהיה שר האוצר, ראש רמ”י, ראש מנהל התכנון, ראש הקבינט לענייני דיור ושר הבינוי יהיה איש מפלגתו. הוא ימנה גם את כל ראשי מחוזות התכנון במנהל התכנון. גם יו”ר הוועדה הארצית לתכנון ובנייה יהיה מינוי שלו, והרשימה עוד ארוכה.

זה מעיד על כך שהוא מבין עד כמה גרנדיוזית התוכנית שלו, אבל גם שהוא מבין שהוא יזדקק לשיתוף פעולה נרחב. וכאן הוא עשוי להיתקל במכשול בדמות שני גופים שלא נמצאים בשליטתו - הרשויות המקומיות והכנסת. וליתר דיוק חברי הכנסת. לא בטוח שכל חברי המשכן ישושו לשתף עימו פעולה. כחלון ראה מה קורה לקודמו בתפקיד לפיד, כשיו”ר ועדת הפנים היתה מירי רגב מהליכוד - כשהיא היתה אמורה לאשר את אחת מהצעות החוק בענייני הדיור של האוצר (הקמת הוותמ”לים), היא דרשה בתמורה את סירוס הכוונות של האוצר בתחום תאגידי המים. דרשה, סחטה וקיבלה. בקואליציה הזו זה יהיה רק יותר מסובך.

בדיקת אתר הנדל”ן מדלן מגלה:

תוכנית מחיר למשתכן לא תמיד הורידה מחירים

ליבת התוכנית להוזלת הדירות של שר האוצר המיועד משה כחלון היא שיווק קרקעות במכרזים בשיטת מחיר למשתכן. התוכנית החלה לפעול במתכונת מעט שונה בימיו של שר האוצר הקודם יאיר לפיד, ומבדיקת אתר הנדל"ן מדלן ו"כלכליסט" עולה כי היא לא תמיד הצליחה להפחית את מחירי הדירות.

עד עתה מחיר הקרקע במכרזים בשיטה זו נקבע על בסיס 50% מהמחיר שבו נקבה הערכת השמאי הממשלתי. הזוכה במכרז היה היזם שהציע לצרכן את המחיר הסופי הנמוך ביותר עבור הדירה. במתכונתה הקודמת של התוכנית רק חלק מהדירות נמכר במחיר מופחת, ואילו היתר נמכר במחיר השוק. מעתה מסתמן כי כל הדירות יימכרו בהנחה.

מנתוני מדלן עולה כי ב־2012 נכשלה מכירתן של כ־43% מהדירות שהוצאו לשיווק במכרזי מחיר למשתכן. בשכונת גלי ים בטירת הכרמל, למשל, פורסמו מכרזים לחמישה מתחמים, ורק באחד זכה קבלן שהתחייב למכור 46 דירות במחיר מופחת. בסופו של דבר הוא הציע דירת 4 חדרים בקצת יותר ממיליון שקל, זאת אף שבשכונה נמכרו דירות 4 חדרים בטווח מחירים שהחל ב־920 אלף שקל. כלומר, עלות דירה על פי מחיר למשתכן היתה גבוהה בכ־10% ממחיר השוק.

להערכת אמיר וינשטוק, מבעלי האתר מדלן, הכישלון נבע מהערכת שמאי מופרזת ש"הביאה את מחירי הדירות המפוקחים להיות דומים למחירי השוק".

במקרים אחרים, לעומת זאת, דירות שנמכרו בשיטת מחיר למשתכן זכו לתג מחיר נמוך ממחירי השוק. כך למשל, בשכונת שער הגיא ביקנעם, שם שווקו 25 דירות ב־2015, דירת 4 חדרים נמכרה ב־821 אלף שקל, אף שמחיר השוק הממוצע בשכונה לדירה שכזו עמד על 1.2 מיליון שקל.

אמיתי גזית