"למשקיעים יש תפקיד חשוב בשוק, לא מדובר בדירות רפאים"

"בשנים האחרונות מורגשת מגמה בולטת של עלייה במחירי הדיור, כאשר ב- 2013 עלו מחירי הדירות ב- 8% , וב- 2014 ב- 5% נוספים. למעשה, בשבע השנים האחרונות עלו מחירי הדירות בסה"כ ב- 93% , הרבה יותר מעליית המדד שהסתכמה ב- 17%", כך פתח  אריק פינטו, משנה למנכ"ל בנק הפועלים וראש החטיבה הקמעונאית, את דבריו בכנס הנדל"ן של "כלכליסט" שמתקיים היום (ד').

לצפייה בשידור החי במובייל לחצו כאן

פינטו הוסיף כי באותה תקופה עלה השכר הממוצע ב-20% בלבד: "לשילוב של עליית המחירים ושל היעדר העלייה בשכר הריאלי יש השפעה מצטברת בעייתית במיוחד עבור רוכשי הדירה הראשונה למגורים, הזקוקים למשכנתא. התוצאה היא שכיום נדרשים כ-140 משכורות על מנת לרכוש דירה ממוצעת", אמר פינטו.

פינטו הציג נתונים מהם עלה כי רוכשי דירות נוטלים משכנתאות גדולות יותר, לזמן ארוך יותר, אשר מכבידות יותר על התנהלותם השוטפת. בשבע השנים האחרונות חלה עלייה בהיקף המשכנתא הממוצעת, מ- 440 אלף שקלים ל- 600 אלף שקלים, עלייה בתקופת ההלוואה הממוצעת מ-18 ל-19 שנים ועלייה בשיעור החלק מן השכר שמוקדש להחזר הלוואת המשכנתא מ-25% ל-27%". 

פינטו המשיך: "מאחר שלא לכל הזוגות הצעירים יש הורים שידם משגת לסייע להם ברכישת דירה, ומכיוון שמדובר בסכום כה גדול במונחי שכר, משבר הדיור מרחיב את אי השוויון בחברה הישראלית". עוד הוסיף פינטו כי הדבר לא בא לידי ביטוי רק בשווי הנכסים של הציבור, אלא גם בהזדמנויות: משפחה שעיקר הכנסתה תלך להחזר חובות, תתקשה לממן חינוך טוב יותר לילדיה". פינטו הוסיף כי "המשבר ב ענף הנדל"ן מקעקע ומרחיב את הפער החברתי בין אלו שנולדו למשפחות שיש להן לבין אלו שאין להן".

25% מרוכשי הדירות הם משקיעים

"שליש מכלל רוכשי הדירות הם רוכשי דירה ראשונה, לצרכי מגורים. לעומתם המשקיעים, האחראים לכ-25% מכלל רכישת הדירות, רואים בדירה נכס נושא תשואה בעל רמת ביטחון גבוה", הוסיף פינטו. לדבריו, למשקיעים יש תפקיד חשוב בשכלול השוק, כיוון שבלעדיהם לא יהיה שוק של שכירות. "למשקיעים יש תפקיד חשוב בשוק. מרביתם לא רוכשים דירות רפאים, אלא משכירים את הדירות הללו. הדבר האחרון שהיינו רוצים לראות זה מצב בו משקיעים מדירים רגלם משוק הדיור. הטלת מס רכישה גבוה מאוד על משקיעים מהווה פרס לאלו שכבר רכשו דירה להשקעה בעבר, ומענישה משקיעים פוטנציאליים. הגיוני יותר לבטל את הפטור ממיסוי שכר-דירה עד לסכום של 5,000 שקלים, ולאכוף בחומרה את תשלום המס".

בהתייחסו למערכת הפיננסית, ציין פינטו כי היא חלק מהפתרון למשבר בשוק הדיור ולא מהבעיה. "המערכת הפיננסית מספקת מקורות מימון הן לרוכשים המייצרים את הביקוש והן ליזמים ולקבלנים המייצרים את ההיצע. ככל שהמערכת הפיננסית מגדילה את היקף המימונים, כך היא מאפשרת לקבלנים וליזמים להקים מספר רב של פרויקטים ולהגדיל את ההיצע".

 עוד הוסיף פינטו: "ללא מערכת פיננסית יעילה ההיצע היה נותר נמוך, הפער בין הביקוש להיצע היה מתרחב ומחירי הדירות היו עולים עוד יותר".

שוק המשכנתאות בישראל תחרותי

לדברי פינטו, לקוח טוב יקבל בארה"ב משכנתא ל-20 שנה בריבית קבועה של 3.9% בממוצע, כאשר לקוח טוב בישראל יקבל היום משכנתא זו סביב 3% בממוצע. גם אם משווים את המרווח בין הריביות הללו מול אג"ח מדינה, נראה שבישראל המרווח נמוך מזה שבארה"ב - וזאת למרות שבארה"ב דרישות ההון מהבנקים מופחתות לעומת ישראל.

"באופן פרדוקסלי, דווקא המרווחים הגבוהים יותר בארה"ב מאפשר את איגוח המשכנתאות וכאן הדבר פחות אטרקטיבי בגלל מרווחים נמוכים".

לסיכום אמר פינטו כי המדינה מחזיקה בתפקיד מכריע. תהליכי התכנון מסובכים מדי. משך התכנון הממוצע עדיין גבוה ועומד על 6 שנים. למרות ששיווק הקרקעות הגיע בשנה שעברה לשיא, עדיין חסרות קרקעות.

"למדינה אין מספיק כלים אפקטיביים לשינוי מגמות בשוק הדיור. יש צורך בתוכנית כלכלית כוללת, שיווק קרקעות, מיסוי, פינוי-בינוי, תמ"א 38, מחיר מטרה וכדומה. הגיע הזמן לעבור מדיבורים למעשים".

"זה הזמן לשקול הפחתת מסים על רכיבים שונים ברכיבי הדירה שבשוק תחרותי מתגגלים לצרכן. זה הזמן לשקול להקל על הבאת עובדים זרים".