אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.

תמיר בן שחר: "ההיצע של שטחי המשרדים גדול מהביקוש"

אחד מבעלי חברת הייעוץ הכלכלי תמי צ'מנסקי בן שחר, אמר בוועידת הנדל"ן והתשתיות של "כלכליסט" כי מתחמי משרדים מצליחים יהיו כאלה שיבנו במיקומים אסטרטגיים; אבי לוי מנכ"ל מליסרון הוסיף כי למתחמים המציעים סביבת עבודה מלאה הכוללת גם שירותי הסעדה ובתי קפה יתרון על פני אחרים

06.05.2015, 18:01 | אמיתי גזית
בפאנל, שעסק בנדל"ן מסחרי ומשרדים בוועידת הנדל"ן של "כלכליסט", לא נמצא דובר אחד שחלק על הערכתו של תמיר בן שחר, מבעלי חברת הייעוץ צ'מנסקי בן שחר, כי ההיצע בשוק המשרדים גדול מהביקוש. "בונים 300 אלף מ"ר שטחי משרדים בכל המדינה, המטרופולין של תל אביב יכול להכיל תוספת ביקושים של 200 אלף מ"ר. בקנה, יש סדר גודל של 1.4 מליון מ"ר שטחים שהתחילו לבנות אותן ומשווקים אותם. כלומר ההיצע גדול על הביקוש", הסביר בן שחר.

עם זאת, כולם היו זהירים ולא הסכימו לכנות זאת הצפה. "מצב נסבל" היה הביטוי שבחר אבי לוי מנכ"ל מליסרון כדי לתאר את המצב. "יכול להיות שתהיה ירידה קטנה אבל לא התמוטטות. השוק בסופו של דבר עושה את שלו, אנשי עסקים לא יבנו ללא היכר כשיגיעו למסקנה שהשוק רווי אתה תראה ירידה בבנייה".

"השוק מאזן את עצמו", אמר מוטי סלע מנכ"ל אשטרום נכסים בטון של אופטימיות. "בנקודות זמן מסוימות יהיה לחץ, אבל אם הזמן הביקוש מדביק את ההיצע. בתל אביב לא רואים 1.4 מליון מ"ר בבנייה. המשרדים בתל אביב יש הרבה היתרי בניה, אבל אין הרבה בניינים שנמצאים בתהליך בניה, אין מסה קריטית".

כולם הסכימו כי הסביבה מאתגרת ודורשת מהם התאמה לצרכי השוק המשתנים. לדעת בן שחר מתחמי משרדים מצליחים יהיו כאלה שיבנו במיקומים אסטרטגיים "אלה שיושבים מסביב לעזריאלי, מעל תחנות רכבת ובצמתים מרכזיים יהיו בעצם השחקן החדש", אמר. "הנכסים מהשורה השנייה ישנו את הייעוד או יושכרו במחירים זולים, לעומת זאת מי שיש לו נכס שנבנה לפני 15-10 שנים, מהדור הישן של המשרדים, לא בבניה ירוקה, יחס נטו ברוטו לא מתאים, ומחסור במקומות חניה, עשוי להיפגע מאותו שחקן חדש". בן שחר ממליץ לא לבחון את השוק על פי ממוצעים אלא "לנתח כל פרויקט בפני עצמו. יש בניינים במיקומים טובים שבודאי יצליחו".

אבי לוי הוסיף כי למתחמים המציעים סביבת עבודה מלאה הכוללת גם שירותי הסעדה ובתי קפה יתרון על פני אחרים. "פארק אזורים בפ"ת בתפוסה של יותר מ-100% כי יש שם סביבת עבודה, מקום ירוק, בתי קפה ומסעדות. עזריאלי בנו פרויקט בחולון עם סביבת עבודה, הפרויקט מאוד הצליח למרות בהתחלה היה קשה. מאידך יש בניינים שמתקשים לאכלס אותם כי כל מה שהם יודעים לתת זה דורמן".

נקודת אור נוספת מצא לוי בתוכנית שנרקמת לדבריו במשרד הבינוי בשיתוף שר האוצר המיועד משה כחלון, להוציא את המשרדים מדירות המגורים. "בת"א יש אלפי משרדים בדירות מגורים", אמר. "אם אכן יוציאו יפתרו את בעיית המחסור במגורים וגם מתחמי המשרדים החדשים יאוכלסו". 

 פאנל נדל"ן משרדים. מימין: תמיר בן שחר, אבי לוי, מוטי סלע, בנג פאנל נדל"ן משרדים. מימין: תמיר בן שחר, אבי לוי, מוטי סלע, בנג'י זינגר ואריאל וטרמן | צילום: נמרוד גליקמן  פאנל נדל"ן משרדים. מימין: תמיר בן שחר, אבי לוי, מוטי סלע, בנג

באשר לסכנה הגלומה בעלייה של הריבית אמר כי "אחד היתרונות של הירידה בריבית היא שאנחנו לוקחים הלוואות לתווך של 10 שנים, כך גם אם היא תעלה נרגיש בעיתיות בעוד 10 שנים".

בנגי' זינגר, מנכ"ל Wework ישראל המציעה לעצמאיים, וחברות קטנות שטחי עבודה, טען כי הוא אופטימי בזכות היזמות הישראלי "צריך להסתכל מה קורה בישראל מבחינת יזמות. אין לאף אחד בעולם מה שיש פה. תהיה נהירה של חברות גלובליות ועסקים יצמחו פה. אין לי דאגה ולא תהיה ירידה של מחירים".

מהנדס עיריית חיפה אדריכל אריאל וטרמן אמר כי "חיפה מציעה אלטרנטיבה שפויה למחירי המשרדים בתל אביב". באשר לשאלה על הסכנה מזיהום האוויר שגורמים בתי הזיקוק הסביר וטרמן כי חיפה בשלב מעבר לעידן "פוסט תעשייתי" לדבריו "הרבה מפעלים מהעבר כבר לא קיימים בעיר, חלק מהפעילות עברה למזרח. התהליך באיבו ולכן התקשורת עוסקת בו. המסר הוא נכון - שלא תהיה תשתית מזהמת. מנהל הדלק הבין את זה".

באשר לענף אחר בנדל"ן המניב - המרכזים המסחריים, ממליץ בן שחר ליזמים לבחון את האבולוציה שעובר הענף משנות ה-80' ולמצוא את מה שהוא מכנה "הסיפור הבא. מי שיקים מרכז שהקונספט שלו, הגודל שלו והמיקוד יתאים, יצליח".

לוי הסכים עמו ואמר כי "כשבונים מתחם חדש צרכים לבוא עם בשורה, הסיכוי של מור אף דה סיים לא גדול. לדוגמה ביג אשדוד הוא בשורה ולכן הוא יצליח. כנ"ל הגראנד קניון בבאר שבע, הוא בהחלט יצר שינוי והביא בשורה. "אם תבנה מתחם ישן ולא תיצור בשורה חדשה ריקי כהן לא תגיעה".

סלע הוסיף כי גם השיקול הדמוגרפי חשוב, "בשיקול לקנות קניון אני בוחן אם מתוכננת שכונה חדשה" לכן לדבריו לקניון עיר ימים סיכוי לצלוח את הקשיים בהם הוא מצוי "הוא בשכונה חדשה ובסופו של דבר תהיה מספיק אוכלוסיה כדי להחזיק את המקום הזה". במענה לשאלה אם אשטרום שוקלת לרכוש את מתחמי G, אישר סלע שהם אכן בוחנים זאת.

שיתוף בטוויטר שיתוף בוואטסאפ שיתוף בפייסבוק שיתוף במייל

תגיות