אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
7 עצות למשה כחלון

7 עצות למשה כחלון

איך להשפיע בשוק הדיור? אל תצא בהכרזות, הנח לצד הביקוש במשוואה, הגדל את היצע הדירות ע"י המרצת הקבלנים ועוד

08.05.2015, 08:05 | ראול סרוגו

משה כחלון נכנס לתפקיד שר האוצר ויוצא לדרך ארוכה וקשה עם ציפיות עצומות להשפיע בשוק הדיור ולהביא לרגיעה בעלית המחירים, כפי שהצליח בשוק הסלולר.

עד היום בטרם נכנס לתפקידו, הוא חף מטעויות ואף השכיל לרתום למפלגתו את תפקיד שר הבינוי וכן להכפיף אליו את מנהל מקרקעי ישראל ומנהל התכנון. ניתן לומר בברור שכל קודמיו בתפקיד נחלו כישלון חרוץ בעיקר בשל קבלת החלטות שגויה ולהיטות להשפיע כאן ועכשיו בענף מורכב שמגיב בקצב איטי לשינויים רגולטוריים.

כצידה לדרך, להלן 7 עצות שאם ישכיל להשתמש בהן יגדיל לדעתי את סיכויו להצליח להשפיע במגמה חיובית על שוק הדיור הרותח והמבעבע:

1. אל תצא בהכרזות. יש לשמור בדיסקרטיות רבה את התוכניות עד להוצאתן לפועל. כל הצהרת כוונות מביאה לפעולה מידית של השוק ומייצרת אי וודאות שקודם כל פועלת לעצירה כמעט מוחלטת בהתחלות הבנייה ולקיטון בהיצע. יש להמעיט בתוכניות המצריכות שינויי חקיקה, ולהימנע באופן מוחלט מהצהרות המנבאות את רמת מחירי הדיור בחודשים/שנים הקרובות. נבואות אלה, בניגוד למקובל בכלכלה, אינן מגשימות את עצמן, אלא להיפך, מייצרות התנהגות הפוכה של השחקנים בשוק.

2. עזוב את צד הביקוש במשוואה. כל ניסיון לפגוע במשקיעים הנו חרב פיפיות שפוגע בסיכוי לבלום את מחירי הדיור כבומרנג. העלאת מיסים ופגיעה אחרת ברוכשי דירות להשקעה נועד לכישלון משתי סיבות עיקריות: גורם להקטנת היצע הדירות להשכרה, עלית מחירי השכירות ופגיעה אנושה במעמד הביניים והמעמד הנמוך וכן להקטנת היצע הדירות החדשות בשל אי הוודאות הפוגע בנכונות הקבלנים והיזמים להגדיל את התחלות הבנייה.

3. הגדל את היצע הדירות ע"י המרצת הקבלנים וחברות הבנייה לעשות כן. הקל ברגולציה, גרום להפחתה בעלויות הבנייה ע"י הקלה בתקנים ותקנות מחמירים, הבאה מידית של עשרות אלפי עובדים זרים, הסרת חסמים וביטול היטלי ייבוא והיצף המעלים את מחירי חומרי הגלם כמו מלט, בטון וברזל. הכשר אלפי מהנדסים, הנדסאים ומנהלי עבודה החסרים היום בשוק, הכשר בעלי מקצועות טכניים כמו מפעילי צמ"ה, מפעילי עגורנים, מסגרים, חשמלאים, שרברבים ונהגים, כ"א זה הכרחי להגדלת ההיצע. הקטן את הבירוקרטיה המעיקה של רשם הקבלנים, בעת הזו יש למנוע הורדת סיווג של קבלנים אשר גורמת להקטנה בדין של היקפי הבנייה שלהם. תן תמריצים לקבלנים שמתחילים מהר יותר ומביאים דירות למכירה "על המדף" ומסיימים מהר יותר את הבנייה.

4. קדם פרויקטים של התחדשות עירונית, פינוי בינוי ותמ"א 38. מדובר במאות אלפי יח"ד פוטנציאליות במרכזי הערים ובאזורי הביקוש. פרויקטים אלו יכולים להוסיף כ 20,000 יח"ד מדי שנה באזורים המבוקשים ביותר בארץ. גידול כזה בהיצע הדירות יביא לאיזון הדרוש עם הביקוש וליציבות במחירים. הסר חסמים משפטיים (יש להמעיט את כוחם של הדיירים הסרבניים שסרבנותם אינה מוצדקת), תן הטבות מס נוספות היכולות לשפר כדאיות כלכלית שאינה משתלמת כיום בשל הצפיפות הנמוכה שאינה מספקת והדורשת תשתיות רבות.

שר האוצר המיועד משה כחלון, צילום: גיל נחושתן שר האוצר המיועד משה כחלון | צילום: גיל נחושתן שר האוצר המיועד משה כחלון, צילום: גיל נחושתן

5. מסד את תחום הדיור בהישג יד ואת שוק השכירות למגורים. כל אזרח בישראל זכאי לקורת גג. יש לחוקק את החוק לדיור בר השגה, תוך הגדרת קריטריונים וההטבות הניתנות הן לדיור בבעלות והן לשכירות. יש לתת לרשויות המקומיות ליישם ולפקח על התהליך כמו ברוב המדינות המערב. דיור בר השגה הוא כלי נפלא ע"מ לספק את קורת הגג וליצור אינטגרציה חברתית בפרויקטים למגורים. יש לעודד קבלנים ויזמים להשקיע בפרויקטים לדיור בר השגה ולשכירות ע"י יצירת תמריצי מס (Tax Credit) וזכויות בנייה מוגדלות, יש לחייב בנקים ליתן אשראי לפרויקטים אלו ויש לעודד תאגידי פיתוח מקומיים שאינם למטרות רווח (CDC) לנהל בעצמם את הפרויקטים במגעים מול היזם והתושבים המיועדים לגור בפרויקטים אלה. יש ליתן תמריצים שונים ליזמים ולקבלנים לבנות פרויקטים בשכירות ארוכת טווח ע"י שיפור התשואה הן ע"י הפחתת הקרקע הנרכשת והן ע"י הטבות מס וזכויות בנייה. הגדל את כמות הדירות בדיור הציבורי. ניתן לעשות זאת ללא השקעה תקציבית ע"י עסקאות משולבות מזומן וקומבינציה עם הקבלנים וחברות הבנייה.

6. שפר את הכדאיות לגור באזורי הפריפריה. רכישת דירות באזורים אלה יקטין את הביקוש לדירות במרכז ובאזורי הביקוש האחרים באופן טבעי ועל פי כוחות השוק. תן מענקי מקום ישירות לרוכשי הדירות בפריפריה ("קופונים"). שפר את

התשתיות (כבישים ורכבות), צור מקורות תעסוקה ושפר את החינוך באזורים אלה.

7. אל תעלה מיסים. העלאת מיסים מובילה לקיטון בהיצע הדירות ולמיתון בכלכלה הישראלית. ענף הבנייה והתשתית הוא הקטר המוביל של המשק, בימים אלה הפתרון הנחוץ הוא הגדלת ההיצע אשר תוביל לרגיעה בשוק הדיור, לצמיחה בכלכלה, ליצירת מקורות תעסוקה וצמצום הפערים החברתיים. יש לעשות את ההיפך, להוריד מיסים בצורה המושכלת ולמתן תמריצים שיעודד הסרת חסמים והתחלות הבנייה.

אם שרי האוצר והבינוי, בעזרת ראש הממשלה, יכינו תוכנית ממשלתית מקיפה, מסונכרנת בין כל אגפי משרדי הממשלה הרלוונטיים, אשר כוללת בתוכה 80% מהמוצע לעיל ורעיונות נוספים ברוח זו, דיינו, הם יצליחו ובגדול.

 

הכותב הוא ראול סרוגו, יו"ר ארגון בוני הארץ והקבלנים בראשל"צ ובעלי חברת בנייה

שיתוף בטוויטר שיתוף בוואטסאפ שיתוף בפייסבוק שיתוף במייל

תגיות



17 תגובות לכתיבת תגובה לכתיבת תגובה

16.
השליטה בהיצע בידי היזמים. הממשלה איבדה שליטה לגמרי
בכל פעם שיש חשש לירידת ביקושים, הקבלנים שוכחים שהם עצמם סיפרו על מחסור של 130,000 דירות. פתאום בלי המשקיעים לא יהיה למי למכור את הדירות?? מה שהם מתכוונים להגיד, זה שלא יהיה למי למכור במחירים הנוכחיים. לצעירים שנשארו ללא דירות, אפשר יהיה למכור בשיטה הישנה בלבד: מורידים מחיר ונפטרים מכל הסחורה בקלי קלות. אבל היזמים שרכשו קרקעות רשאים לדגור עליהן ולשלוט בהיצע, כי הממשלה ויתרה להם ב 1999 כשביטלה את הקנסות על פעילות כזאת. באירלנד ב 2002 הקבלנים הרימו כל צעקה כי הוטל מס רכוש על משקיעים במטרה לעצור את הבועה בחצי הדרך. הקבלנים התקשו למכור ויצרו לובי עם הבנקאים והמשקיעים, עד שהממשלה ביטלה את המס ונתנה הטבות להתחדשות עירונית וכפרית. הביקושים עלו, בנו 80,000 דירות בשנה (על מדינה פצפונת) והמחירים המשיכו לעלות. בדיעבד הסתבר שכבר היו 110,000 דירות מיותרות. רק הריבית שעלתה, עליה הממשלה לא מחליטה, עצרה את הטירוף
סיקלו  |  10.05.15
15.
טיפים נוספים
1.אזור המרכז - נחשב לאזור יחסית יקר ביחס לפירפריה ,לדרןם ולצפון. 2.להקים שכונות חדשות,ערים חדשות 3.לבנות תשתיות חדשות בערים החדשון כגון: מערכת חינוך טובה,מקומות עבודה כגון הייטק ( כמו רמת החיל ועוד 4. לבנות ( תכנון ) מערך תשתית תחבורתי נכון כגון: מסילות רכבת מתל אביב לדרום - מסילות ותשתית תחבורתי מהיר. 5. משכנתא - מענק מיוחד 10% הון עצמי - ישנם זןגות צעירים ומשפחןת שמרוויחות יפה אבל אין להם את ההון העצמי לרכוש דירה - בעיר החדשה ובמחיר ראחי לא היה להם העיה להתחייב. 5.לא לעלות את מיסים 6.לה
בוז  |  10.05.15
לכל התגובות