מידרוג: "התוכנית של כחלון מסוכנת לחברות הנדל"ן הקטנות"

לטענת גולדשטיין, התכנית של כחלון עלולה ליצור מצב שוק מעוות וריכוזי, שבו חברות הנדל"ן למגורים הגדולות (א"פ כמו שיכון ובינוי, דמרי ואפריקה מגורים) יתחזקו ויתבססו בשוק, כיוון שידעו לספוג את ירידת המחירים הצפויה והשלכותיה. חברות נדל"ן קטנות יותר (א"פ כמו בוני התיכון, פרשקובסקי ורוטשטיין) עשויות לטענתו להתמודד עם קשיים משמעותיים, כיוון שהן פחות ערוכות לשינויים שעלולים להגיע לשוק.

בנייה של בניין מגורים | צילום: זהר שחר

במידרוג הסבירו כי הרקע לכתיבת הסקירה היא ההסכמה בין מפלגת כולנו למפלגת ליכוד, בדבר העלאת מס הרכישה לדירות להשקעה (רוכשי דירות שיש בבעלותם כבר דירה אחת ואין בכוונתם למכור את הדירה הראשונה). מטרתה של התוכנית היא ליצור אימפקט מיידי על רוכשי הדירות להשקעה, כך שהכדאיות הכלכלית ברכישת הדירות תפחת משמעותית, ובאמצעות זאת לפנות את היצע הדירות המצויות בשוק לרוכשי דירה ראשונה.

מס הרכישה על דירות להשקעה הינו מס פרוגרסיבי, כלומר הוא עולה ככל שהיקף ההשקעה הוא גבוה יותר, בדומה למס הכנסה. שיעור המס מתחיל ברמה של 5% לדירות בשווי של 1.16 מיליון שקל, כאשר מדרגות המס מגיעות עד 10% (מס שולי) מעל שווי של 16 מיליון שקל ומעלה. ההערכות היו שכחלון מתכנן להעלות את מדרגת המס הראשונה לשיעור חריג של 20%, מהלך שהיה משנה דרמטית את שוק הנדל"ן בישראל. כחלון הגיב להערכות אלו ואמר כי המס יהיה נמוך מזה, אולם לא ציין בכמה ובאילו מדרגות.

מכיוון שעדיין לא ברור מה שיעור המס שיהיה על דירות להשקעה ואת המדרגות שלהן, קשה להעריך את השפעת הרפורמה שמתכנן כחלון על שוק הדירות בישראל. מה שכן אנו יודעים, בהתאם לסקירה שנערכה לאחרונה על ידי משרד האוצר, כי שיעור העסקאות הנעשות היום בדירות למגורים על ידי משקיעים נע סביב ה- 25%, כך שכל שינוי בשיעור המס לדירות להשקעה, בין אם גבוה או נמוך, יהיה מהותי עבור מחירי הדירות בישראל ועבור חברות הנדל"ן למגורים.

"העלאת מסים על רוכשי דירות להשקעה היא דרמטית והשפעתה עלולה להיות משמעותית בכל הקשור לקיטון בקהל הלקוחות הפוטנציאליים של החברות, שכן מגזר שלם המציף ביקושים, עלול לקטון, מגזר שהינו לרוב בעל ההון, ובהתאם, קיטון בביקוש עלול להשפיע, עם הזמן, על מחירי הדירות וזאת ככל שקהל היעד של רוכשי הדירה הראשונה לא יצליחו למלא את הביקוש הדרוש לדירות ביזום ולעמוד במחירים שיתבקשו. אין ספק שבנגזרת זו הדירות היקרות מצויות ברמת סיכון גבוהה יותר" כתבו במידרוג.

עוד כתבו במידרוג כי "האטה בביקושים עשויה אף להוביל לקיטון בהיקף התחלות הבנייה, שכן יזמים ינסו להקטין את רמת חשיפתם לפרויקטים פתוחים, יתרה מכך, ככל שענף זה יתומחר כבעל סיכון גבוה יותר, כי אז מקורות המימון (בנקאיים או ציבוריים) יתכן ויתייקרו ו/או אף יפחתו. מנגנוני שוק אלו ינסו לאזן את החשיפה והסיכון ויתכן שיבלמו חלק מהשפעת הקיטון בביקוש על מחירי הדירות".