רוכשי דירות נפגעים בגלל פרצה בחוק

פרצה בחוק החוזים האחידים מאפשרת לחברות הבנייה ולחברות הקבלניות להחתים רוכשים על שלל סעיפים מקפחים אף שבית הדין לחוזים אחידים פסל אותם בעבר באופן מפורש. מקור הפרצה הוא בחוק הקובע שכל החלטה של בית הדין לפסול סעיף מקפח או פוגעני בחוזה מכר תהיה תקפה רק לחברה שעניינה נידון בפני בית הדין. כך נסללה הדרך לכל יתר החברות בענף להתעלם מפסיקות בית הדין לחוזים אחידים ולהמשיך להחתים רוכשים על סעיפים פסולים, כפי שאכן קורה.

זיכרונות של קיפוח

אתמול פורסם ב"כלכליסט" שהיועץ המשפטי לממשלה יהודה וינשטיין פנה לבית הדין לחוזים אחידים בדרישה לחייב שלוש חברות — אשדר, אחים דוניץ ורמי שבירו - לשנות שורת סעיפים מקפחים בחוזי המכר שלהן ובמסמכים המכונים זיכרון דברים שעליהם חותם הרוכש טרם החתימה על ההסכם המפורט. היועץ המשפטי לממשלה גילה שרק לפני שנים אחדות ניתנו בבית הדין לחוזים אחידים שני פסקי דין מפורטים שדנו בשאלות העקרוניות, אך החוזים האחידים של שלוש החברות כוללים סעיפים שסותרים את הכרעות בית הדין. בסוף 2011 ובתחילת 2012 נתן בית הדין שני פסקי דין ארוכים ומפורטים שעסקו בחוזי המכר של החברות שיכון ופיתוח וב.יאיר. בכל אחד מהם נידונו עשרות סעיפים בחוזי המכר של החברות ונקבע אילו מהסעיפים מקפחים ובלתי חוקיים. אלא שסעיפים בנוסח זהה או כמעט זהה עדיין מופיעים במבחר חוזים של חברות אחרות.

לא אימצו את הנורמות

נושא שעשוי להיראות זניח במועד החתימה אך עלול להתגלות כבעל חשיבות רבה כשמתגלעת מחלוקת: הסעיף האחרון בהסכם שאשדר מחתימה עליו את הרוכשים קובע שכל סכסוך משפטי בין הקונה לקבלן יידון אך ורק בבתי משפט במחוז תל אביב. אלא שבית הדין לחוזים אחידים בירושלים, בראשות השופט משה סובל, כבר דן בדצמבר 2011 בסעיף דומה ופסל אותו. אז דובר בחוזה של שיכון ופיתוח, שדרשה מהרוכשים לכתת את רגליהם לתל אביב אם ברצונם לתבוע אותה.

בית הדין תהה מדוע רוכש דירה בפרויקט בנצרת, למשל, צריך להגיע לתל אביב כדי להגיש תביעה, והשיב שהסיבה היחידה היא שהדבר נוח לחברה, שמשרדיה בתל אביב, וזאת "בפגיעה משמעותית בנוחותו של הקונה". בית הדין דן אפילו בטענה של שיכון ופיתוח שלפיה העיר תל אביב "היא מקום מרכזי ואין מדובר במקום נידח או מרוחק", כך שאי אפשר לטעון שקביעת מקום השיפוט בתל אביב עלולה להרתיע תובע כלשהו ממימוש זכויותיו. אלא שטענה זו נדחתה במלואה ובית הדין קבע שהסעיף מקפח וביטל אותו.

במשרד המשפטים אומרים שאף שהפסיקות של בית הדין מחייבות רק את הצדדים להליך, היתה ציפייה שהנורמות שנקבעו באותם פסקי דין יאומצו באופן רוחבי על ידי החברות בענף. אלא שזה לא קרה, ולכן בחודשים האחרונים החל היועץ המשפטי לערוך בחינה פרטנית של חוזי הרכישה והחוזים המקדמיים של חברות בנייה רבות. בינתיים הוגשו לבית המשפט כאמור בקשות נגד שלוש חברות בלבד, אך בהחלט ייתכן שבעתיד הקרוב ייפתחו הליכים נגד חברות נוספות. ולמה לא משנים את החוק ומחייבים את כל חברות הבנייה להסיר מהחוזים סעיפים שכבר הוכרו כמקפחים? מתברר שמשרד המשפטים קיבל לא מעט פניות בנושא, ומעניין לראות אם שרת המשפטים המיועדת איילת שקד תפעל לקידום חקיקה כזו.

היועץ המשפטי לממשלה יהודה וינשטיין. דרש לשנות סעיפים מקפחים בחוזים

המתנגדים לשינוי החוק מסבירים שיש קושי משפטי בהחלת נורמה שנקבעה בעניינה של חברה אחת על חברה אחרת, שכן כך נמנעת מאותה החברה הזכות לנסות ולשכנע את בית הדין שאין לבטל את הסעיף הנתפס כפוגעני, בעיקר כשלטענתה הסעיף בחוזה שלה מנוסח באופן מעט שונה. אלא שמנגד, מי שמתמצאים בחוזי המכר והחוזים המקדמיים של חברות הבנייה אומרים שגם כך הם דומים מאוד זה לאלה של כל החברות, ומשום שמדובר באחד התחומים המשמעותיים והחשובים ביותר בחייו של אדם — רכישת בית למגורים — ייתכן שיש הצדקה לתקן את חוק החוזים האחידים ולו רק כלפי חברות הבנייה.

בניגוד להיגיון הבריא

עד שכל החברות יחויבו להסיר מהחוזים שלהן סעיפים מקפחים נראה שהרוכשים יצטרכו לעשות את העבודה בעצמם ולסרב לחתום על התניות מקפחות ולא הגיוניות שנכפות עליהם.

זיכרון דברים שאינו מחייב את החברה — השלב הראשון ברכישת דירה מקבלן הוא בדרך כלל חתימה על הצהרת כוונות, זיכרון דברים. שם נדרש הרוכש לשלם "מקדמה" או "דמי רצינות" של כמה עשרות אלפי שקלים, ומובטח לו שאם יחזור בו ויבטל את העסקה, חלק מהסכום יושב לו. בחוזים של החברות שבדק היועץ המשפטי נמצאו סעיפים שלפיהם הטופס שהרוכש חתם עליו עם נציג המכירות לא מחייב את החברה ויהיה כפוף לאישורה ולחתימתה. אלא שבית הדין פסל סעיף דומה בחוזה של שיכון ופיתוח.

באותו המקרה הובהר שבשלב זה נוצרת "מידה לא מעטה של הסתמכות מצד הקונה", כך שפרישה של החברה עשויה להיחשב מנוגדת לעקרון תום הלב ומקפחת. אם ההנהלה מעוניינת "לסנן" עסקאות מסוימות, הסביר בית הדין, ראוי לציין כבר בזיכרון הדברים קריטריונים לאישור או אי־אישור של ההתקשרות או לפחות לקבוע שהנהלת החברה לא תסרב לאשר את ההתקשרות, אלא מטעמים סבירים.

בית הדין הוסיף שראוי לתחום בבירור את משך הזמן, כך שיהיה קצר ביותר, שבמסגרתו רשאית הנהלת החברה להודיע שאינה מאשרת את ההתקשרות. כל ההנחיות הללו לא מופיעות בחוזים של אשדר, דוניץ ושבירו.

עיכוב במסירת דירה — אחד העניינים המרגיזים ביותר מבחינת הרוכשים הוא עיכובים במסירת הדירה. החברה נדרשת להתחייב למועד כזה כלפי הרוכש, ואם אינה עומדת בו, החוק מקנה לו זכויות שונות לפיצוי. ואולם, מה קורה כשהסיבה לעיכוב היא "אירועים בלתי צפויים"? בחוזה של שבירו, למשל, קובע סעיף 4 כי שורה ארוכה של נסיבות שמבחינת החברה "אינן תלויות בה" יביאו לדחיית המועד להשלמת הבנייה "בתקופת זמן המתחייבת באופן סביר" מהעיכוב.

בין האירועים הבלתי צפויים מזכיר החוזה של שבירו לא רק מלחמות ו"כוח עליון", אלא גם "שביתות, מחסור בכוח אדם, מחסור בחומרי בנייה וימי גשם רבים מהמקובל".

מעניין לציין שסעיף בחוזה של שיכון ופיתוח, שכבר נפסל בבית הדין, בעל דמיון מדהים לסעיף בחוזה של שבירו. השופטים דנו באריכות בסעיף וקבעו שהוא אינו משקף חלוקת סיכונים הוגנת. בית הדין דרש שתתווסף לו הבהרה שלפיה הוא לא יחול על אירועים שהחברה יכלה לצפות, דרש להגביל את מועד העיכוב, והכי חשוב — העניק סעד לרוכש במקרה של עיכוב רב; כל עיכוב של יותר מארבעה חודשים מאפשר לקונה לבטל את ההסכם ולקבל את כל כספו בחזרה בצירוף ריבית והצמדה. בית הדין לא הסתפק בכך, ואף הציג ניסוח של סעיף מעודכן שנחשב תקין ולא מקפח. הסעיף המעודכן אינו דומה כלל לזה שבחוזה של שבירו.

עריכת רשימת פגמים ואי־התאמות במועד המסירה — סעיף מטריד נוסף בחוזי הרכישה של חברת שבירו קובע שבמועד מסירת הדירה לרוכש ייערך פרוטוקול שבו יצוינו אי־ההתאמות. עוד נאמר כי "קבלת המפתחות תהיה ההוכחה הסופית שהדירה נמסרה לקונה בהתאם להוראות החוזה".

נציגת היועץ המשפטי, עו"ד רעות אופק, הפנתה בבקשה שהגישה לסעיפים בפסק דין שיכון ופיתוח שדנו בסעיפים דומים. באותו מקרה טענה החברה שאחרי מסירת המפתחות לרוכש אין לה עוד שליטה בשימוש שהוא עושה בנכס, ולכן לא תוכל להוכיח אם אי־ההתאמה אירעה לאחר שנכנס לדירה ובאשמתו של הקונה.

אלא שבית הדין סבר שהסעיף מקפח משום שהוא מתעלם מהעובדה שלא תמיד יכול הרוכש לגלות את אי־ההתאמות במועד המסירה, ולכן החוק קובע שעליו להודיע למוכר בתוך שנה על כל פגם נטען בדירה.

בית הדין לא הסתפק בזאת והוסיף: "המציאות הנחזית בעיני המשיבה ל'בלתי אפשרית, בלתי הוגנת ובלתי סבירה בעליל' היא בדיוק המציאות הנורמטיבית שקבע המחוקק בחוק מכר דירות מתוך מטרה להגן על האינטרס של רוכשיהן".

לכן סיכם שמותר וצריך לערוך תרשומת במועד מסירת הדירה, אך העובדה שליקוי כלשהו לא מופיע ברשימה וייטען במועד מאוחר יותר לא תשלול את תוקפו של הליקוי.

פרויקט רחובות המדע של דוניץ | צילום: עמית שעל

ויש סעיפים "חדשים"

בחוזי החברות השונות מופיעים עשרות סעיפים שהיועץ המשפטי דורש לפסול. נוסף לכל הסעיפים שבית הדין עסק בהם בעבר מעלה היועץ סעיפים מקפחים "חדשים". למשל, השבה חלקית של המקדמה ששילם הלקוח במקרה שחוזה מכר לא נחתם לבסוף. בחוזה של אחים דוניץ נקבע שאם הלקוח לא חתם לבסוף על חוזה המכר, תוחזר לו המקדמה בניכוי 3,000 שקל לטובת הוצאות החברה.

לפי היועץ, זה מצב שיוצר חוסר שוויון, שכן החברה אינה מחויבת למכור את הדירה לרוכש ויכולה למכור אותה לאחֵר כל עוד לא נחתם חוזה מכר.

חברות הבנייה מגיבות: "טובת הרוכשים היא נר לרגלינו"

הקבלנים במסר של גמישות: הולכים לקראת הלקוחות, גם בניגוד לתנאי החוזה

מחברת הבנייה רמי שבירו נמסר בתגובה לדברים: "היועץ המשפטי לממשלה פנה אלינו וביקש את טיוטת החוזה הסטנדרטי שלנו. נתנו, והוא העיר כמה הערות שלדידו הן סעיפים מקפחים. על חלק מהסעיפים לא קיבלנו את דעתו וביקשנו מהיועצת המשפטית לבחון אותם שוב. אנו ממתינים לתשובתה. נעשה כל מה שיתבקש מאיתנו כי טובת הרוכשים היא נר לרגלינו".

ניסים אחיעזרא, מנכ"ל דוניץ | צילום: יובל חן

בתגובה למקדמה שמעביר הרוכש עם החתימה על זיכרון הדברים נמסר משבירו כי "הצ'ק על הסכום הראשוני שנמסר במעמד זיכרון הדברים, בדרך כלל לא מופקד בבנק. אם דייר מבקש לחזור בו, הוא תמיד מקבל את כספו בחזרה. אנחנו לא מכריחים לקנות מאיתנו. היו דיירים שחתמו על חוזה סופי והתחרטו מסיבות אישיות וקיבלו את כל כספם חזרה".

באשר לסעיף המשחרר את החברה ממחוייבות לזיכרון הדברים אומרים ברמי שבירו כי הדבר "בא להגן על החברה: אם איש מכירות הבטיח דברים שהחברה לא מתכוונת לעמוד בהם, היא יכולה לשנות. עד כה, במשך 25 שנה כמעט, לא קרה שאדם חתם על זיכרון דברים ולא כיבדנו אותו. אנחנו מעוניינים למכור. פסק הדין הוא מ־2011 ואנחנו פעילים מתחילת 1990. החוזה מתפתח עם השנים בהתאם לרוח הפסיקה ואנחנו לחלוטין פתוחים לשינויים".

מחברת הבנייה אשדר נמסר שחוזי המכר שלה "עולים בקנה אחד עם הוראות החוק ואינם מקפחים. בכל מקרה יש לזכור שברוב המקרים מתנהל משא ומתן פרטני עם הרוכש, המוביל להסכמות פרטניות שמצורפות כנספח 'שינויים', חלקן משנות או מבטלות הוראות במסמכי המכר. הפרקליטות מתעלמת מכך ולעתים גם מבקשת להחיל מגבלות החורגות מהפסיקה. אשדר תביא את עמדתה בפני בית המשפט והיא מאמינה שתוכל לשכנע בצדקתה".

מחברת אחים דוניץ נמסר: "החברה בוחנת את פרטי הבקשה. החברה סבורה כי כל פעולותיה נעשות כדין ותגיש את תשובתה המפורטת בעניין לבית הדין".