היתר לשיפוצים: מתי צריך ומתי אפשר בלי

כל אחד מאתנו יערוך ככל הנראה בשלב כזה או אחר של חיינו שיפוצים בבית או בדירה. לצד ההתלבטות באיזו קרמיקה לבחור ואיך לא לחרוג יותר מדי מהתקציב, אנו חייבים גם לדעת לזהות אילו סוגי עבודות חייבים בהיתר מהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. להלן מדריך מקוצר

קבלת היתר מהוועדה המקומית היא הליך ביורוקרטי שיכול להיות גם יקר וגם מסורבל. בעקבות הקושי שבהשגת ההיתרים, גם במקרים של עבודות פשוטות, נחקקו בשנת 2014 תקנות שהרחיבו באופן משמעותי את סוגי העבודות הפטורים מקבלת היתר, וכדאי לדעת כיצד ניתן לנצל אותן מבלי להסתבך.

הכלל הבסיסי בחוק התכנון והבנייה הוא שהקמת בניין וכל תיקון בו מחייבים קבלת היתר מהוועדה המקומית. בשלב זה כדאי לציין שקיומה של פרוצדורת ההיתר מבורך, ככלל, מאחר שמטרת ההיתר היא שגוף מקצועי ומוסמך יאזן בין זכות האזרח לשפר את איכות החיים שלו אל מול זכות שכניו (אזרחים גם הם) ליהנות מסביבה בריאה, בטוחה ונטולת מטרדים.

שינוי פנימי

החריג לכלל הוא שעבודה המבוצעת בין ארבעת הקירות של הבניין, מבלי לפגוע בחזית שלו, אינה מחויבת בהיתר. במקרה כזה נקראת העבודה "שינוי פנימי".

מתי בכל זאת עבודה בתוך בניין אינה נחשבת "שינוי פנימי" ומחויבת בקבלת היתר? כאשר היא נוגעת ברכוש המשותף או בשלד של הבניין. לכן, לפני כל שיפוץ חשוב להתייעץ עם איש מקצוע כדי לדעת אילו קירות ועמודים בבניין הם חלק מהשלד שלו.

שיפוץ פנימי. שינוי בשלד מחייב היתר בנייה | צילום: תומי הרפז

כמו כן, צריך לקבל היתר כאשר העבודה המבוצעת בבניין משנה את שטחה של דירה קיימת, או כאשר העבודה משנה את מספר הדירות (כמו למשל הקמת קיר פנימי המפצל דירה קיימת לשתי דירות עצמאיות או יותר). לצורך העניין, "דירה" היא לא רק דירת מגורים אלא גם יחידה המשמשת לעסק, למשרד וכדומה.

רפורמה מקיפה

כחלק מהרפורמה הכוללת שעוברת על התחום, בנוסף להוראות אלו, באוגוסט 2014 נכנסו לתוקף תקנות הכוללות קשת רחבה של עבודות הפטורות מקבלת היתר, בהן: הקמת גדרות עד לגובה של 1.5 מטר; התקנת שער חשמלי בכניסה לחניה על ידי חשמלאי מוסמך; הקמת גגון מחומר קל שאינו בולט מהקיר יותר מ- 2 מטר; הקמת פרגולות ("מצללות" בעברית צחה) עד לשטח של 50 מ"ר; הקמת שלטים עד לשטח של 1.2 מ"ר ועד למשקל של 20 ק"ג (כדאי לבדוק אם נדרש רישיון לשלט מאת הרשות המקומית לפי חוק עזר); התקנת מזגן על קיר חיצוני שאינו פונה לרחוב; החלפת רעפים ישנים בחדשים בעלי מידה זהה; הקמת מחסן מחומר קל עד לשטח של 6 מ"ר; הקמת "בוטקה" לשומר עד לשטח של 4 מ"ר; התקנת אנטנה וצלחת לווין. רשימה זו אינה ממצה כמובן.

ואולם, חשוב לדעת שהפטורים הללו אינם מוחלטים: בחלק מהמקרים עדיין נדרשת ביורוקרטיה מינימלית של דיווח לרשויות. כמו כן, במרבית המקרים קיימים תנאים שחובה להקפיד עליהם כדי ליהנות מהפטור, כגון התאמה להוראות התב"ע באזור (תוכנית בנין עיר). לבסוף, יש לזכור שאפילו אם קיים פטור לפי חוק התכנון והבנייה, ייתכן שעדיין צריך לקבל היתר או רשיון לפי חוקים אחרים כגון חוקי עזר של הרשות המקומית וחוק רישוי עסקים.

ערנות לנושאים אלה והתייעצות עם אנשי מקצוע עשויים בהחלט למנוע עוגמת נפש. יש לזכור שהליכי אכיפה לפי חוק התכנון והבנייה יכולים להיות מאוד לא נעימים ולפעמים מגיעים לכדי הליכים פליליים ולקנסות כספיים משמעותיים. ניצול מקצועי יעיל של הוראות החוק והתקנות יכול להפוך את השיפוץ לפרויקט פחות יקר ופחות מסובך.

* עוה"ד אריה אגולסקי ושרון מאור בעלי משרד עורכי דין מאור-אגולסקי העוסק בתכנון ובניה, מקרקעין ורשויות מקומיות.

** המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחברת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

המאמר באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין