כחלון דוחף את היזמים להיפטר מהדירות

יזמי הנדל”ן למגורים הפנימו את הצהרות שר האוצר על העלאת מס הרכישה והזדרזו להקדים שיווק של פרויקטים. ברקע עומדים רצון לניצול המומנטום לפני העלאת המס, אבל גם חשש שהמשקיעים ייעלמו מהשוק מיד כשיתעדכן שיעור המס, ופרויקטים הפונים במיוחד לקהל של משקיעים יעמדו בסכנה. באופן מסורתי היזמים מסתמכים על משקיעים שירכשו 20%–30% מהדירות בפרויקטים שהם מוכרים, ולפי נתוני משרד הבינוי ל־2014 המשקיעים אחראים ל־22% מהרכישות בשוק.

השבוע פרסמה רשות המסים נתונים שלפיהם המשקיעים הכבדים בדיור ממהרים לבצע עסקאות רכישה. בין אוגוסט 2014 לאפריל 2015 גדל נתח המשקיעים בשיעור של 3%, ונתח המשקיעים הכבדים שבבעלותם תשע דירות גדל ב־13%. המניע הוא הצהרות שר האוצר משה כחלון על העלאת מס הרכישה בשיעור משמעותי. אלה אמנם פורסמו רק באפריל, אך הדיון בנושא התקיים במשך חודשים וההערכות שריחפו באוויר השפיעו על המשקיעים.

מס הרכישה למשקיעים עומד כיום על 5% לדירות של עד 1.16 מיליון שקל, ועולה בהדרגה עד לשיעור של 10% על החלק היחסי בדירות יוקרה שמחירן יותר מ־16 מיליון שקל. ההערכות בתחילה היו כי כחלון יעלה את מס הרכישה לשיעור של 20%–25%, אך השר הבהיר כי מס הרכישה יעלה בשיעור נמוך יותר. כך או כך, חוסר הוודאות האיץ משקיעים רבים להגיע למשרדי המכירות או לרכוש דירות מיד שנייה.

בנייה בחריש. רוב המשקיעים מעדיפים דירות ב־1.7-1.5 מיליון שקל | צילום: אלעד גרשגורן

"ההצהרות של כחלון הכניסו פאניקה לשוק, וכתוצאה הקדמנו מהלכי שיווק גדולים של פרויקטים חדשים או שלבים חדשים בפרויקטים קיימים", מספר ניר שמול, מבעלי חברת שיווק הפרויקטים שניר, שהקדים שיווק של פרויקטים בחיפה, אור עקיבא, טבריה, נשר ותל אביב, רובם תוכננו לצאת לשיווק באוקטובר. "זה מירוץ מטורף, מה שאני אמור לעשות בארבעה חודשים אני עושה בפחות מחודש. זה כולל גיוס אנשים, הקמת משרדי מכירות, מרכזי מבקרים, עזרי מכירות ושיווק, מודעות ופרסום ברדיו ובטלוויזיה".

לדבריו, המכירות עלו בימים האחרונים בשיעור של 30%–40% בהשוואה לחודש הקודם, אבל הוא לא מסתמך על המשך המגמה. "אנחנו מעריכים שחקיקת המיסוי תעבור באוגוסט או לאחר מושב הקיץ, בנובמבר. אבל אנחנו לא יכולים לקחת את הסיכון שהיא תעבור באוגוסט ונישאר עם מלאי דירות גדול. תביא בחשבון שבפרויקטים של 1.7–1.5 מיליון שקל היקף המשקיעים גדול יותר ועומד לפעמים על 40%. אם הם ייעלמו מהשוק מי יחליף אותם? הזוגות הצעירים שאין להם כסף?".

היזם ומנכ"ל קבוצת אלמוג יקי אמסלם הקדים בחצי שנה שיווק של פרויקט בשכונת רמת רמז בחיפה, פרויקט שתוכנן עבור משקיעים. "הבנו שאם כחלון יישם את הצהרותיו ייתכן צמצום משמעותי של רוכשי דירות למטרות השקעה. מתוך אמונה שהמשקיעים יחפשו בתקופה הקרובה ערוצי השקעה נדל"ניים לפני החלת הגזירות, החלטנו להקדים לסוף החודש הבא, מה שמחייב התגייסות רחבה של מחלקות החברה השונות".

בחברת אפי קפיטל החליטו כי הקדמת הפרויקט לבדה אינה מספיקה, ויצאו בקמפיין מיוחד שפונה למשקיעים לרכוש דירות בתנאים מיוחדים בפרויקט O'Park באור עקיבא. לדברי שייקה נפחא, סמנכ"ל בחברה, ההחלטה היתה מיידית. "ביום שקיבלנו את ההודעה החלטנו להעלות מיד קמפיין למשקיעים, ופתחנו להם חבילה בעיקר למימון". הוא טוען כי המהלך לא נבע מחשש להיתקע עם מלאי של דירות: "הערכנו שעכשיו משקיעים יסתערו על השוק, ואמרנו שנביא אותם להשקעה שלנו".

הקדמת הפרויקטים הגיעה גם לערי הפריפריה - כך למשל החליטו בחברת אפגד להקדים שיווק בפרויקט של החברה בעכו. לדברי יעל הניג־דקל, סמנכ"לית השיווק של החברה, "ראינו התעוררות במשרד המכירות הן בחוזים שנחתמו והן במספר המתעניינים, והחלטנו להקדים את שיווק שלב ב' בפרויקט. השיווק החל לפני כשבועיים במקום בסוף חודש יוני".