שוב ראשונים מהסוף: ישראל מובילה את דירוג ה־OECD בהיעדר פיקוח על שכר דירה

במרבית מדינות המערב, וכמעט בכל מדינות ה־OECD, נחקקו חוקים לפיקוח על מחירי הדירות וכן להבטחת זכויות של שוכרי דירות. קיימות כמה שיטות לפיקוח על מחירי הדיור, החל מהקפאה מוחלטת של המחירים, דרך תמחור דירות על פי קריטריונים מסוימים ועד לקביעת גג לשיעור העלאת המחיר מידי שנה. לצד החקיקה והפיקוח, ברוב המדינות הללו יש בית משפט יעודי ליישוב סכסוכים בין השוכרים למשכירים.

מדינות רבות עושות הפרדה בין משקיעים קטנים לבין תאגידי השכרה פרטיים. כך למשל, בעיר וושינגטון די. סי. מוחרגים בעלי דירות פרטיים שמשכירים עד 5 דירות מההגבלות הנרחבות שחלות על המשקיעים הגדולים. המטרה בדרך כלל היא לאזן בין רצונו של המשכיר להרוויח לזכויות של הדיירים. ואולם, בחלק מהמקרים, רגולציית היתר בשוק השכירות גרמה דווקא לפגיעה בשוק זה ולכן גם לפגיעה בדיירים.

ישראל נמצאת בקצה הסקאלה, ובולטת בפיקוח המועט על שוק הדירות להשכרה, בייחוד בהקשר של מחיר השכירות, לצד מדינות כמו סינגפור ופינלנד.

שבדיה היא המדינה שבה הפיקוח על מחירי הדירות הוא ההדוק ביותר והמגביל ביותר עבור בעלי הדירות. היא ניצבת בראש הטבלה של מחקר מקיף של ארגון ה־OECD בנושא שוק הדיור, בתחומים כמו פיקוח על מחירי הדיור, ביטחון הדייר בעתידו בדירה והפיקוח על תחזוקת הדירה המושכרת.

התפיסה השבדית בנושא השכירות היא כוללנית, ולפיה המדינה צריכה להתערב בכלל ההיבטים של שוק זה, לרבות מחיר השכירות ואופן שינויו,

נהלים לגבי פינוי דיירים ואף הגדרה בדבר תנאי התחזוקה של הדירה. על פי מחקר שערך בשנה שעברה ד"ר ניר מועלם עבור עיריית תל אביב עולה כי כ־70% משוכרי הדירות בשבדיה גרים בדירות מפוקחות על פי חוק, ואילו היתר גרים בדירות שנבנו על ידי קואופרטיבים פרטיים. ואולם, החוק השבדי משווה את שכר הדירה של הדירות הפרטיות לאלה של התאגידים הציבוריים, ולכן קיימת אחידות במחירים.

בכל הנוגע לפיקוח על המחירים, החוקים השבדים מקפיאים את המחירים באופן כמעט מוחלט, כך שלבעל הדירה אין כמעט שיקול דעת בקביעת המחירים ושינויים. העיקרון הוא שמשכיר אינו יכול לגבות מעבר למחיר השוק, שנקבע בהשוואה לדירות דומות באותו אזור.

ת"א. בולטת בפיקוח המועט על שוק הדירות להשכרה | צילום: גלעד קוולרצ'יק

בהולנד מפרסם משרד השיכון מחירון עם מדד מחירים מומלץ לשוכר. המחיר נקבע על ידי שקלול כמה קריטריונים, כמו המיקום, מצב הדירה והשירותים הניתנים לדייר. כל אדם שמתעניין לגבי דירה יכול לבדוק מהו המחיר החודשי המקסימאלי שניתן לדרוש ממנו עבור דירה זו. לאור העמימות, קיים בית דין מיוחד שתפקידו להכריע בנוגע למחיר הדירה.

בעיר ניו יורק, לעומת זאת, הפיקוח מצומצם מאוד. מחירי הדירות נקבעים באופן חופשי, אך קיימת הגבלה על שיעור עליית המחירים. העירייה מפרסמת מדד שנתי שנקרא Maximum Base Rent, שמגדיר רף עליון של אחוזים להעלאת המחירים השנתית המותרת בחלק מהדירות. המדד משקלל עלויות שונות, כמו אחזקת הדירה, הוצאות חימום ומיסים. גם בשוויץ, מנגנוני הפיקוח מצומצמים ובעיקר נועדו להגן על הדייר במקרי קיצון.

שוויץ לא מגבילה את המשכיר בגובה שכר הדירה ומאפשרת לצדדים להחליט על כך כראות עיניהם. ואולם, החוק קובע מנגנונים שונים בנוגע להעלאת שכר הדירה.

ובעוד שרוב המדינות המפותחות מגבירות את הפיקוח על שוק השכירות, יש גם מי שעושה את הדרך ההפוכה. בשנות האלפיים יפן עשתה ליברליזציה לשוק השכירות על מנת לעודד כניסת משקיעים לשוק זה. זאת לאחר שבשנות ה־90 המשקיעים ברחו משוק השכירות וכמות הדירות הזמינות להשכרה הלכה והצטמצמה, בעיקר הודות להגבלות רבות על המשכירים.