זכויות בבניין משותף: של מי הבניין הזה בכלל

בשנים האחרונות הפכו הסכמי קדם־נישואים והסכמי ממון לנפוצים. בני זוג מבינים שכמו בעולם העסקים, אסור להתמכר לרגע האופורי ויש להביא בחשבון אפשרות של כישלון. ככל שמיטיבים להסכים על עקרונות הפרידה מראש, כך היא תהיה הוגנת וטובה בדיעבד. אלא שהמודעות הזו, שפיתחנו בחיים הפרטיים והעסקיים, לא מיושמת כשמדובר בבניינים שבהם שבהם מתגוררים רבים מאזרחי ישראל.

בשעה טובה רכשתם דירה או משרד בבניין משותף. הדיירים נאים בעיניכם, הנכס משביח עם השנים וחלקכם אף משכיר אותו בתשואה נאה. לרוב לא מתייחסים לתרחיש שבו הבניין ייפגע וייהרס כתוצאה משריפה, מרעידת אדמה או מפגיעת טיל, אבל במציאות שבה אנו חיים מדובר למרבה הצער בתרחיש אפשרי. ואם במקרה שבו הבניין נהרס אין תקנון משותף שהדיירים חתמו עליו – צפו להפתעות.

סעיף 60 לחוק המקרקעין קובע כי במידה ש־75% מהדיירים בבית שנהרס מעוניינים לבנותו מחדש, כך יהיה. אולם מה קורה כאשר אין הסכמה בין הדיירים?

ארכיון | צילום: חן גלילי

במקרה אחד, הדיירים נותרים כבעלי אדמה ריקה ושותפים במושע (בעלות משותפת במקרקעין) לפי חלקיהם ברכוש המשותף. חלקים ברכוש המשותף נקבעים בדרך כלל לפי שטחי הרצפות בלבד (לפי סעיף 57 א׳ לחוק המקרקעין). במקרים אחרים, כשהדירות זהות בשטחן, קובעים לכל אחת חלק שווה בשותפות. אבל מה קורה למי שהוצמדה לו הגינה הגדולה בחצר? למי שכל אחוזי הבנייה הוצמדו לו? למי שהדירה שלו היא חנות? ומה קורה למי שדירתו צופה לים וערכה כפול מזו של שכנו, הפונה למזבלה העירונית?

לאחרונה פסק בית משפט השלום בתל אביב במקרה בית מרכזים ביפו, שנשרף ונהרס בשנת 2003. ריבוי הדיירים בבניין הקשה על יצירת רוב להחלטה על בנייה מחדש, ולבסוף החליט בית המשפט לרשום אותם כבעלים משותפים: בהתאם להחלטה הזו, כל דייר הופך לשותף בקרקע לפי החלק שלו ברכוש המשותף, שבדרך כלל מחושב לפי שטח הרצפה של הדירה יחסית לכלל הרצפות בבניין. כתוצאה, בעל חנות בחזית הבניין יקבל בדיוק את אותה תמורה כמו בעל משרד בקומה השלישית בעורף הבניין.

מקרה אחר, ובעקבותיו צרות דומות, עלול להתרחש כאשר משתנה תוכנית בניין עיר (תב”ע) בחלקה שעליה ניצב הבית המשותף. בעקבות שינוי התב"ע, החלקה שעליה רשום הבית המשותף מקבלת זכויות במגרש שעליו ייבנה, למשל, מגדל תעסוקה ענק, ויירשם במושע על שם כלל הדיירים בבית המשותף. כיצד יחולק המגרש שעליו ייבנה המגדל הזה? האם לפי חלקיהם של הדיירים ברכוש המשותף? לפי מיקום הדירות שלהם? או שמא לפי מבחן שווי אחר?

לאחרונה פסק בית המשפט העליון בנוגע לפרצלציה (חלוקה לתתי־חלקות של בניין מסוים כאשר יש שינוי בתב"ע) של בית משותף שנהרס ותוכנן מחדש. בית המשפט קבע כי הבעלים יחלקו בזכויות לפי שווי המיקום של כל דירה בבית המשותף, כלומר זו שפונה לים היא היקרה וזו שפונה לכביש היא הזולה. ולא משנה מהם החלקים ברכוש המשותף שרשומים בטאבו.

לכן חשוב לנסח תקנון הוגן ומדויק לחלוקת הזכויות בין הדיירים במקרה של הריסת הבניין. כפי שזוגות נשואים מכינים מראש את תנאי הסכם הגירושים, כך גם בהריסת הבניין – כבר בעת הבנייה יש לרשום תקנון הצופה את ההריסה.

הכותב הוא שותף במשרד עורכי הדין הרטבי, בורנשטיין, בסון המתמחה בנדל"ן