אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
שיטת שיווק המכרזים מקפיצה את המחירים

בדיקת כלכליסט

שיטת שיווק המכרזים מקפיצה את המחירים

השיטה של רשות מקרקעי ישראל, שמעניקה את הזכות לבנות דירות על קרקעות מדינה ליזמים שמשלמים הכי הרבה כסף דוחפת מעלה את המחיר שבו הן נמכרות לציבור. כלכליסט ואתר מדלן מנתחים בדיוק עד כמה העלתה השיטה את מחירי הדירות במכרזים

04.06.2015, 07:58 | כלכליסט ומדלן

רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) תורמת לעליית מחירים הדיור באופן שבו היא משווקת את הקרקעות שלה ליזמים - כך חשפה בדיקה מיוחדת של “כלכליסט” ואתר מדלן בפברואר האחרון. השיטה שלפיה פועלים המכרזים של רמ”י פשוטה: כל מתמודד משלשל את הצעתו במעטפה סגורה לתוך תיבה מבלי לדעת מה הגישו מתחריו, ומי שהציע את הסכום הגבוה ביותר זוכה. זו שיטה מקובלת במכרזים בכל התחומים, אבל בתחום הנדל”ן היא מייצרת עיוותים שמכניסים הרבה כסף לקופת המדינה, ובדרך פוגעים במאמץ להוריד את מחירי הדירות.

הבדיקה שביצעה מחלקת המחקר של מדלן עבור “כלכליסט” בתחילת השנה הראתה כי הפער הממוצע בין הזוכה לבין המקום השני במכרזים לדירות מגורים עמד ב־2014 על כ־21 אלף שקל. את הסכום הזה היו יכולים היזמים לחסוך ולגלגל להורדת המחיר לצרכן. מי שהרוויח היא המדינה, שהזרימה לקופתה בשנה שעברה כ־355 מיליון שקל כתוצאה מאותם פערים.

מחירי הקרקעות כוללים עלות פיתוח של כ-132 אלף שקל ליחידת דיור

כעת מרחיבים “כלכליסט” ומדלן את הבדיקה ומספקים מבט לעומק ובזמן אמת על מכרזי בנייה לדיור. סדרת הסקירות שנפתחת היום תתמקד בכל פעם במכרז בודד ותראה את השפעתו על מחירי הדירות באזור ואת הפער בין ערך הקרקע, הצעות המתמודדים וההצעה הזוכה. המכרז הראשון בסדרה הוא בשכונת מישור הנוף המבוקשת בדרום ראשון לציון.

מיקום: דרום ראשון לציון, בצמוד לשכונת שיכוני המזרח וסמוך לכביש 431

בשבוע שעבר נסגר בהצלחה מכרז של רשות מקרקעי ישראל בשכונת מישור הנוף שבראשון לציון שבמסגרתו שווקו 88 דירות בשישה בניינים, בכל בניין כ־15 דירות.

המכרז התאפיין בביקושים גבוהים, שבאו לידי ביטוי ב־17 הצעות בממוצע שהוגשו בכל מתחם. מחיר הזכייה בקרקע היה בממוצע גבוה ב־29% מהערכת השמאי.

פרויקט בנייה בשכונת מישור הנוף, צילום: עמית שעל פרויקט בנייה בשכונת מישור הנוף | צילום: עמית שעל פרויקט בנייה בשכונת מישור הנוף, צילום: עמית שעל

בין מחירי הזכייה של ארבע החברות שהשתתפו במכרז היו הבדלים ניכרים. המחיר הזוכה הגבוה ביותר היה 910 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור אותו תשלם קבוצת רכישה. המחיר הזוכה הנמוך ביותר היה 787 אלף שקל, ותשלם חברת י. בירנבוים שהצליחה לזכות בחלקה שעליה ייבנו 28 דירות, תוך שהיא שומרת על רמת המחיר דומה למכרז הקודם. הבדלים מהותיים אלו במחירי הזכייה אינם עולים בקנה אחד עם הערכת השמאי במכרז, שקבעה שווי אחיד לכל המתחמים.

מספר ההצעות במכרז היה גבוה פי 3 מהממוצע הארצי, שעומד על 5.3 הצעות בלבד. הביקושים העזים באו לידי ביטוי הן במספר ההצעות הרב והן במחירי הזכייה הגבוהים.

ביקושים אלו נובעים, בין היתר, מהיצע מוגבל של דירות חדשות במרכז. לשם המחשה, בשנת 2014 מתוך 20 אלף יחידות דיור במכרזי רשות מקרקעי ישראל שהסתיימו בהצלחה, רק כ־1,000 יחידות היו בלב אזורי הביקוש.

סיבה נוספת למספר הרב של ההצעות היא העובדה שהמתחמים ששווקו כללו 16–14 יחידות דיור בלבד. מספר נמוך זה של דירות יצר רף כניסה נמוך יחסית למכרזים אחרים באזור המרכז, שאפשר גם ליזמים בעלי הון עצמי מוגבל ולקבוצות רכישה קטנות להתמודד על קרקע מבוקשת זו.

עוד גורמים לביקושים במכרז הוא התעניינות גבוהה של רוכשים בדירות בפרויקטים החדשים בשכונת ראשונים הסמוכה, והעובדה כי במכרז שווקה עתודת הקרקע האחרונה בשכונת מישור הנוף.

שיתוף בטוויטר שיתוף בוואטסאפ שיתוף בפייסבוק שיתוף במייל

תגיות

3 תגובות לכתיבת תגובה לכתיבת תגובה

2.
קשקוש. אין קשר מחייב בין המחיר בו נרכשה הקרקע למחיר בו תימכר הדירה לציבור. הכל ביקוש והיצע
ברגע זה יש דירות שנמכרות במחיר של 1.5 מיליון על קרקעות שנרכשו בסכום של כמעט אפס, לפני עשר שנים, ודירות אחרות שנמכרות לידן, באותו מחיר, על קרקע שנקנתה ביוקר רב לפני שנתיים. קבלנים רכשו קרקע ביוקר ב 1996 ומכרו דירות במחירים נמוכים, אפילו מחיר הפסד, ב 2002. צריך לזכור דבר אחד: הקבלן רושם במעטפה את הסכום שהוא מוכן, מרצונו החופשי, לתת למדינה על הקרקע. המדינה לא הכריחה אף אחד. היזמים מתחרים אחד בשני ומעלים לעצמם את המחירים. דבר דומה קורה כשקונים את המוצר הסופי, הדירה. רוכשי הדירות מתחרים אחד בשני (יותר ביקוש מהיצע) ומעלים לעצמם את המחירים. איך פועל יזם? בודק מה מחיר השוק בשכונה מסוימת, למשל הגוש הגדול בתל אביב. רואה דירה 4 חדרים נמכרת ב 2.8 מיליון שקל. הוא יודע שעלות הבניה היא 600,000 שקל. עלות מימון + שיווק + שונות = 200,000 שקל. סה"כ 800,000 היזם יודע שאם הקרקע תהיה בחינם, הוא ירוויח 2 מיליון שקל (2.8 פחות 800,000). מחיר המינימום שהמדינה ביקשה, היה 0.5 מיליון. זה מחיר אמיתי ממכרז אמיתי בגוש הגדול. לכאורה עדיין יש אפשרות ליזם לשלם את זה ולהרוויח 1.5 מיליון לכל דירה. גינדי הבינה שלהרוויח 1.5 מיליון לכל דירה זה חלום, ושיזמים אחרים יהיו מוכנים לשלם יותר על הקרקע, להרוויח קצת פחות (עדיין המון) וככה לזכותו במכרז, ואז גינדי ישארו בלי קרקע ובלי פרויקט. לכן היזמים חשבו מה הסכום המינימלי שבא להם להרוויח לכל דירה, והציעו מחיר קרקע כזה, שישאיר להם את הרווח הזה. בסופו של דבר, גינדי הציעו 1.6 מיליון לכל דירה. מחיר ממכרז אמיתי. זה פי 3 ממחיר המינימום. אך עדיין נשאר להם רווח נקי של 400,000 לכל דירה. (2.8 פחות 2.4 בדוגמא הזאת). מה שיצר את מחיר הדירות הגבוה, זה שהקונים בתל אביב מוכנים לשלם אותו. למה הם מוכנים, בהתלהבות גדולה, לשלם כזה מחיר - זו שאלה אחרת. רובם מאמינים שבעתיד הם ימכרו בסכום עוד יותר גבוה. לדעתי הם לא היו מוכנים לשלם אפילו חצי מזה, אם היו מאמינים שבעתיד יהיה רק יותר ויותר זול. אם הקונים יציעו פחות לכל דירה, הקבלנים יפחיתו את המחיר שהם מוכנים לשלם על קרקע. אם עלות העבודה תתייקר, עלות הבניה תעלה, וגם אז - הקבלן יפחית את הצעת המחיר על הקרקע, כדי להמשיך להישאר עם רווח. אז בעצם רק המדינה הפסידה פה (תקבל פחות על קרקע). מקווה שהבנתם איך זה באמת פועל. למתעניינים שרוצים להבין לעומק, צפו בסרטון: הסיבה האמיתית לעליית מחירי הדירות בישראל והסיבה שבקרוב הם יירדו
יוחאי  |  04.06.15