אפקט כחלון: זינוק של 21% ברכישת דירות חדשות - הרמה הגבוהה ביותר בעשור האחרון

זינוק של 13% ברכישת דירות ברבעון הראשון של 2015 בהשוואה לרבעון הקודם, כך עולה מסקירה של ענף הנדל"ן למגורים שפרסם הכלכלן הראשי במשרד האוצר. ברבעון הראשון הגיע היקף הדירות שנרכשו ל-32 אלף יח"ד, הרמה השנייה בגובהה שנרשמה בעשור כולו. פלח השוק שהוביל את היקף הרכישה הי זה של הדירות החדשות עם גידול של 21%, זאת בהמשך לזינוק של 52% שנרשם ברבעון הקודם אשר ניזון בין היתר מגוויעתה של תוכנית מע"מ אפס, עם זאת נראה כי אפקט משה כחלון עבר את זה של לפיד והיקף רכישת הדירות החדשות עמד על 10 אלף יח"ד הרמה הגבוהה ביותר שנרשמה מאז שנת 2000. גם בהיקף הדירות מיד שניה חל זינוק של 12% בדומה לגידול ברבעון הקודם.

משה כחלון | צילום: עומר מסינגר

בניתוח של כלל העסקאות (יד שנייה ודירות חדשות), עולה כי אזור נתניה ואזור באר שבע היו מהבולטים עם גידול של 28% במספר העסקאות. באזור באר שבע מדובר בעיקר בעלייה בהיקף הדירות החדשות על רקע שיווקו של פרויקט כרמי גת. מספר העסקאות היה גבוה ב-20% מהרמה הגבוהה ביותר שנרשמה עד כה (ברבעון השני של 2013). ואילו באזור נתניה היה זה בעיקר גידול ברכישת דירות מיד שנייה. יחד עם זאת בטבריה וחיפה נרשמו ירידות במספר העסקאות בשיעורים של 10% ו-2% בהתאמה. בשני המקומות הסיבות הן ירידה בהיקף הרכישה של זוגות צעירים, ועליה מתונה בהיקף המשקיעים לעומת ערים אחרות.

כאמור באזור באר שבע הכולל את קרית גת הוביל את מספר העסקאות עם 5,345 יח"ד, אזור רחובות הכולל את הערים ראשון לציון, רמלה, מודיעין, לוד ויבנה היה השני עם 4,978 יח"ד, ולאחר מכן אזור המרכז הכולל את הערים פתח תקווה, חולון, רמת גן, גבעתיים בני ברק ויהוד ובו נרשמו 4,531 יח"ד. באזור חיפה, נתניה, ירושלים, ות"א נרשמו: 4,056, 3,440, 3,047,ו-2,940 יח"ד בהתאמה.

כאמור הגידול המשמעותי ביותר נרשם באזור באר שבע ונתניה ולאחר מכן נרשמו עליות באזורי ירושלים, ת"א ומרכז ובשיעורים של 16.6%, 15.1% ו-14% בהתאמה.

הזוגות הצעירים (זוגות שעבורם מדובר בדירה ראשונה) העלו גם הם את קצב הרכישות בשיעור של 12% ורכשו 11 אלף יחידות דיור בהמשך לגידול של 36% שנרשם ברבעון הקודם לאחר ביטול תוכנית מע"מ אפס. העלייה המשמעותית ברכישת דירות על ידי זוגות צעירים הייתה דווקא בפלח השוק של דירות מיד שניה. הזוגות העדיפו לרכוש דירות מיד שניה באזור נתניה (הכולל כאמור את הערים: נתניה, כפר סבא, הרצליה ורמת השרון) שם נרשם זינוק של 37%. כאמור גם באזור באר שבע נרשמה עליה חדה של 28% בהיקף רכישת הדירות על ידי זוגות צעירים ובהקשר זה ציינו באוצר כי ניתוח השכר של הרוכשים מעלה כי רובם רוכשי דירה להשקעה, למרות זמדובר בדירתם הראשונה.

באזור ירושלים נרשם גידול של 23% בהיקף הרכישה של זוגות צעירים לאחר 7 רבעונים רצופים של ירידה בעקבות סיומו של מבצע "מענק ירושלים" וזהו השיעור הגבוה ביותר מאז הרבעון השלישי של 2013.

המשקיעים הם אלה שהובילו את הגידול בהיקף העסקאות ברבעון הראשון עם זינוק של 25% ומשקלם עלה ל-27.5%. הערכות הן כי בעקבות העלאת שיעור מס הרכישה הצפויה בתחילת יולי הקרוב, ברבעון השני של השנה מספר המשקיעים יהיה גבוה עוד יותר וישבור שיאים חדשים כאשר כבר כעת עמד היקף העסקאות שביצעו המשקיעים על הרמה הגבוהה ביותר מאז הרבעון האחרון של שנת 2010. ברבעון הראשון נרכשו 8.8 אלף דירות לעומת 9.2 אלף דירות בשנת 2010.

אזור נתניה רשם עלייה של 32% ורכישה של כ-1,000 דירות מתוכם רק כשליש של תושבי חוץ. נקודה מעניינת שעולה מהסקירה היא כי ל-30% מהרוכשים למטרות השקעה באזור זה לא נמצאו דיווחים על הכנסה ולמרות זאת דווקא בקרב אוכלוסיה זו מחיר הרכישה הממוצע היה גבוה במיוחד ועמד על 2.4 מיליון שקל. מהנתונים עולה כי דווקא אלה שרכשו 3-6 דירות להשקעה עד שנת 2015 בשווי כולל של 6.3 מיליון שקל במוצעהשתכרו עד 20 אלף שקל ברוטו כמחצית מהשכר של מי שרכשו 2 דירות להשקעה באותו האזור. "יש בממצאים אלה כדי להציב סימני שאלה ביחס למקורות ההון שאפשרו למשקיעים אלו לממן את רכישותיהם, בפרט לנוכח העובדה שהחל מסוף 2012 נדרש הון עצמי של 50% לרכישת דירות להשקעה", לשון הסקירה, והערכה היא כי ברשות המסים כבר בוחנים את הממצאים הללו. יחד עם זאת, אזור באשר שבע היה זה שהוביל את היקף העסקאות עם 1,439 דירות, במרכז נרכשו 1,105 דירות, בחיפה רכשו המשקיעים 1,048 דירות, באזור רחובות רכשו המשקיעים 1,140 יח"ד, ובאזור ת"א 1,307 יח"ד.