הפוטנציאל המבוזבז של שכונת בת גלים בחיפה

במסגרת מאמצי שר האוצר משה כחלון להוריד את מחירי הדירות הוא מתכוון להעביר כמה תוכניות בנייה רחבות היקף לאישור הוותמ"ל (הוועדה לקידום מתחמים מועדפים לדיור). אחת מהתוכניות הללו היא תוכנית חזית הים בשכונת בת גלים חיפה, הכוללת הקמה של כ־1,000 יחידות דיור במקום בסיס ההדרכה של חיל הים. 

התוכנית, שיזמה רשות מקרקעי ישראל לפני יותר מעשור, כוללת 180 דונם בין בת גלים לבית החולים רמב"ם על קו החוף של העיר. דובר בבניית שדרה רחבה שתתחבר לטיילת החוף של בת גלים ובהקמת מרינה בחלק הצפוני. היקף הבנייה המתוכנן הוא כאמור 1,000 דירות, 200 חדרי מלון ו־9,000 מ"ר של מסחר. המבנים המוצעים כוללים ארבע־שבע קומות לאורך השדרה הראשית וכן שישה מגדלים בני 20 קומות.

מאז ההצהרה על התוכנית היא נידונה במוסדות התכנון, והם החלו להכין סקרים ובדיקות שונות כדי לקדמה. ואולם, מלבד זאת לא נעשה הרבה - לא במוסדות התכנון וגם לא ברמ"י ובמשרד הביטחון, שכן אין מתווה מוסכם לפינוי הבסיס והעברתו. גורם הבקי בתוכנית אומר כי הדיון במסגרת הותמ"ל מקדים את זמנו: "בעבר היתה תוכנית להעברת בסיס חיל הים למיקום זמני, אלא שהעלות של ההעתקה הזמנית היתה מאות מיליוני שקלים, ולכן הוחלט להמתין עד למציאת פתרון כולל". גורם במשרד הביטחון אמר כי איש לא דיבר על התוכנית במשך שנים. "יש כאן עניין של ביצה ותרנגולת", אומר מהנדס העיר חיפה אריאל ווטרמן. "כשאין תוכנית מאושרת במוסדות התכנון, קשה לנהל משא ומתן עם משרד הביטחון".

ממשרד הביטחון נמסר בתגובה: “מאחר שעל פי דרישות עיריית חיפה עתידים בסיסי חיל הים בחיפה להתפנות לנמל צבאי חדש שיוקם במפרץ, סוכם כי בה”ד חיל הים יפונה אף הוא לנמל הצבאי החדש, לכשיוקם, ולא יועתק באופן זמני. סוגיית עלויות העתקת הבה”ד ופינוי שטח המחנה טרם נידונה בהקשר זה”. ממשרד הפנים נמסר כי התוכנית טרם הגיעה למשרד ורמ”י היא זו שמקדמת אותה.

מדוע, אם כן, הוחלט להעלות את התוכנית לותמ"ל, הוועדה שתפקידה לקדם תוכניות במהירות ולאפשר להן לצאת לפועל? ההערכות הן כי התוכנית מועברת כעת דווקא מפני שהיא תקועה במשך שנים, וקידומה בוועדות התכנון ישמש כמנוף לחידוש המשא ומתן מול משרד הביטחון.

פוטנציאל לדירות יוקרה על החוף

שכונת בת גלים נחלקת לשני חלקים עיקריים, החלק שמצפון לרחוב העלייה השנייה, הכולל את המבנים הוותיקים של השכונה (מבני אבן, מבנים בסגנון באוהאוס וכמה מבנים חדשים ויקרים מעט יותר), והחלק שמדרום לרחוב, הכולל בנייה חדשה יותר ושיכונים. שוק הדירות מורכב ברובו מדירות יד שנייה. כמה פרויקטים חדשים ממוקמים בחלק הצפוני ומקודמים כמעט כולם במסגרת קבוצות רכישה. אף שהיא נמצאת במיקום פסטורלי על קו הים, מחירי דירות היד השנייה בשכונה נמוכים יחסית: הממוצע הוא כ־700 אלף שקל בלבד ומחיר דירת 4 חדרים הוא כ־1.1 מיליון שקל. מחירי הדירות המבוקשות יותר, במבני אבן על החוף, מגיעים ל־2 מיליון שקל.

קשה לומר כי מי שביקר בלב השכונה לפני חמש שנים יזהה בה כעת שינוי משמעותי. אמנם נסלל כביש צמוד לבית החולים רמב"ם, נבנה מחלף ונפתחו עסקים בודדים כמו בית קפה קהילתי וחנות גלישה, אך לא מדובר בשינוי שהשכונה מייחלת לו, והוא יוכל להתרחש רק כשתזרום אליה אוכלוסייה ממעמד סוציו־אקונומי גבוה יותר. מהנדס העיר ווטרמן מונה פרויקטים ביוזמת העירייה שיאפשרו מעבר ציבורי פתוח בין שכונות הים לעיר (במקרה של בת גלים לכיוון שכונת קריית אליעזר), כמו הסכם שיקוע הרכבת. עוד אומר ווטרמן כי יש הנחיות ברורות לתמ"א 38 ולשימור, מה שמייצר ודאות בנוגע לתהליכים הצפויים בשכונה ומושך אליה יזמים, בין היתר יזם שרכש את מבנה הקזינו הממוקם על קו המים וכבר הגיש בקשה להיתר כדי להסב את המבנה למלון.

ואולם, לאדריכל ומתכנן הערים ליאור דץ, לשעבר חבר מועצת העיר ויזם בשכונה, יש בטן מלאה על העירייה, בין היתר בשל מאבק על זכויות בנייה בפרויקט שיזם. "אני מאמין גדול בבת גלים, אבל אני מסתכל על מה שקורה בחיפה ויש שם הגירה שלילית של אוכלוסייה חזקה וכניסה של אוכלוסייה חלשה. השכונה היחידה שיש לה פוטנציאל להתחרות באיכות החיים מול ערים אחרות היא בת גלים.

דירה בהרברט סמואל ליד הים בתל אביב נמכרה ב־100 מיליון שקל ודירה כזו בבת ים - 6 מיליון שקל, כך שהפוטנציאל הוא עצום. אבל מה עושה העירייה? מאפשרת לכל יזם לבנות פרויקט להשקעה עם דירות קטנות של 60 מ"ר. לפני שנתיים, כשאישרו לי תב"ע, הכריחו אותי לבנות דירות קטנות. חיפה היתה צריכה לקחת את כל רצועת החוף ולאפשר שם הקמה של 2,000 דירות, מצב אחר מאפשר שורה ראשונה יפה ושורה שנייה של סלאמס. העירייה מצהירה הצהרות ולא מתכננת תוכניות. היא מושפעת מתושבים שלא רוצים שיבנו לידם כדי שימשיכו לראות את הים".

המחירים השתנו, השכונה לא

גם בלי שינויים גדולים בבנייה עליות המחירים לא פסחו על בת גלים בזכות קרבתה לים וההתייקרות ברוב הארץ. אם בשנת 2010 נעו עסקאות סביב 10,000 שקל למ"ר, בשנת 2015 הן עמדו על 13 ואף 18 אלף שקל למ"ר. לדברי דרור אלוני, זכיין אנגלו־סכסון חיפה, הפרדוקס החיפאי שלפיו השכונות המרוחקות מהים, בייחוד הכרמל, יקרות יותר משכונה הממוקמת עשרות מטרים בודדים מחוף הים טרם השתנה. לדבריו, את עיקר הרכישות בשכונה ביצעו משקיעים מתל אביב ולצדם חיפאים שחיפשו אפיק השקעה זול שמספק תשואה. מי שרכש בשכונה דירה להשקעה לא מתקשה להשכיר אותה תודות לקרבה לבסיס חיל הים ולבית החולים. ומה באשר לקנייה למטרת מגורים? "החיפאים הם עם בעייתי שלא משנה את דעותיו", אומר אלוני, "אני מקווה שזה ישתנה ואוכלוסייה חזקה יותר כלכלית תרד לשם ותפתח את התרבות. אי אפשר להגיד שהעירייה לא מנסה, אבל כרגע זה לא קורה". מנגד, ווטרמן טוען כי התפיסה של החיפאים כן משתנה: "אנחנו רואים שהמחירים עולים, בקמפוס הנמל דירה בשכירות כבר עולה יותר מבכרמל".

לפי אלוני, "אם אתה מסתובב בבת גלים בלילה, אתה לא רואה שקורים דברים טובים. זה לא מקום מפותח ומושקע, אין שם בתי קפה, יושב שם חומר אנושי לא טוב. כדי שיקרה שם משהו אוכלוסייה טובה צריכה לגור שם. יש כמה יזמים של קבוצות רכישה אבל תושבי חוץ לא הגיעו לכאן וגם לא 'כרמליסטים' שהחליטו לרדת למטה, יש שם אוכלוסייה טובה מברית המועצות לשעבר שאוהבת את הקרבה לים וזהו".

שר האוצר כחלון מתגורר בחיפה, וייתכן שכתושב העיר הוא מבין את הפוטנציאל של בת גלים ויצליח להוציאה מהקיפאון. אבל דרך ארוכה לפניו: ל”כלכליסט” נודע כי אחד המכשולים העיקריים הצפויים לתוכנית בשלב המשא ומתן היא הסברה כי היא אינה משתלמת כלכלית. סברה זו מבוססת על שילוב של היקפי בנייה לא גבוהים ומחירים נמוכים יחסית שקשה לראות כיצד יממנו עלויות כבדות כמו פינוי הבסיס ובניית בסיס חדש.