מה עוד לעשות לטובות הדיור לזוגות הצעירים?
אין חולק על כך שהפתרון העיקרי לבעיית מחירי הדירות הוא הגדלת ההיצע אך זה יביא תוצאות רק בטווח הארוך. אז מה צריך לעשות בינתיים?
נראה כי בשנים האחרונות המירוץ לדירה נעשה נח יותר (עבור המשקיעים). המשקיעים עושים עסקה מצוינת הם גם רוכשים דירה ובו זמנית מונעים מהזוגות הצעירים לקנות כזו מה שמבטיח להם ביקוש ער בשוק השכירות.
הזוגות הצעירים שכבר מצליחים להגיע לדירה נכנסים להתחייבויות לא פרופורציונליות להכנסתם מה שיתגלה כאסון לדור שלם לכשיגיע מיתון ואו/ הריבית תעלה.
בימים האחרונים מפורסמים יותר ויותר נתונים לגבי בעלות על דירות להשקעה והמספרים לא פחות ממדהימים. מדובר ביחידים שמחזיקים בבעלות על הרבה יותר מדירה אחת - לעיתים גם עשרות דירות.
מסקר הוצאות משקי הבית של הלמ"ס עולה ממצא מטריד נוסף והוא מגמת הירידה בשיעור הבעלות על דירות בעשור האחרון בקרב זוגות צעירים בגילאים 49-30, מגמה שהלכה והתחזקה בשנים האחרונות.
אין חולק על כך שהפתרון העיקרי לבעיית מחירי הדירות הוא הגדלת ההיצע אך זה יביא תוצאות רק בטווח הארוך. אז מה צריך לעשות?
א. יש לייצר מנגנון שיחייב את המשקיעים למכור את הדירות שלהם ומהר. הדרך היעילה היחידה לעשות זאת היא להטיל מס גבוה (לפחות 50% מערך הדירה) על החזקת דירה שלישית ומעלה. מהלך זה עשוי להזרים לפחות 20,000 דירות לשוק בטווח מיידי.
יש שיטענו שמס פוגע בזכות המשקיעים לבעלות על נכסיהם, אך אלה שוכחים את הזכות של זוגות צעירים לדירה. בבחירה בין פגיעה במשקיעים לפגיעה בזוגות הצעירים הבחירה לדעתי ברורה!. מנגנון זה יכול להיות זמני ויחול על כל מחזיקי הדירות הנוכחיים ואלו שיצטרפו אליהם ב-5 השנים הקרובות.
ב. טיפול בבעיית הריבית הנמוכה שמתמרצת משקיעים לרכוש דירה שנייה ומעלה. מכיוון שלא מומלץ להעלות את הריבית רק משיקולי שוק הדיור יש לייצר חלופה שתייקר את חלופת ההשקעה בדירות בדרך אחרת והיא יצירת מעין ריבית שלילית בהחזקת דירה כך שכל מי שמחזיק דירה שנייה ישלם לממשלה בכל שנה 3%-5% מערכה. האפקט המעשי והפסיכולוגי של תשלום "ריבית" על החזקת דירה יגרום למשקיעים רבים לוותר על השקעתם.
ג. העלאה מיידית של מס הרכישה לדירה שנייה ומעלה ל-50% לטווח זמן של לפחות שנתיים וזאת על מנת לייצר מצב שבו למעשה למשקיעים לא יהיה כדאי לרכוש דירה בטווח זמן זה. לאחר שנתיים ניתן להתחיל במתווה מדורג להפחתת המס עד להגעה למצב יציב שבו שיעור זה יעמוד על 20%.
ד. יש להגדיל משמעותית את מס השבח על דירה שניה ומעלה מס שיעלה על 50%. שינוי זה יוחל החל משנה ממועד ההכרזה עליו.
ה. מס על הכנסה משכירות מהשקל הראשון למחזיקים בשתי דירות ומעלה.
ו. תקנה זמנית לפיקוח על השכירות (למשך שנתיים) כך שכל חוזה חדש שייחתם לא יעלה על השכירות הריאלית שנגבתה בחוזה הקודם. יש להחיל את החוק לפי החוזים של השנה שעברה.
צעדים אלו יאפשרו העברת דירות רבות מהמשקיעים לזוגות הצעירים שחלקם היום שוכרים בעל כורחם. לפי ההיגיון של המתנגדים לפגיעה במשקיעים שטוענים כי צעדים בכיוון זה יעלו את מחירי השכירות - השכירות הייתה אמורה לרדת כאשר הריבית ירדה בצורה דרסטית אך זה כמובן לא קרה אלא להיפך.
צעדים אלו צריכים להיות מלווים בענישה קשה למי שעוקף את החוק באמצעות חוזים פיקטיביים. יש גם להעניש עורכי דין שישתפו פעולה עם כך.
תנאי נוסף להצלחת התוכנית הוא השפעה על ציפיות הציבור: אם הציבור יאמין לתוכנית הוא גם יתנהג בצורה כזו שתזרז את התוצאות ולכן חשוב ללוות את המהלך בשיווק אגרסיבי של המהלכים והשפעתם הצפויה.
אני קורא מכאן לשר האוצר משה כחלון לפגין אומץ ולקבוע יעדים לתוכנית. אם הציבור (זוגות צעירים, קבלנים ומשקיעים) יאמין, הוא יתנהג בצורה כזו שתאיץ את ירידת המחירים.
10 תגובות לכתיבת תגובה