מחירי נדל"ן בדימונה - דוגמה למחדל

אחריות הממשלה למחירי הדיור הגבוהים, וחוסר רצונה לפתור את הבעיה, ניכרים במקומות בהם לא אמור להיות מחסור בקרקע, כמו דימונה.

עודף הביקוש לקרקע שם מתבטא במחיר: מגרש של כחצי דונם עולה מעל 500 אלף שקל. המדינה מוכרת קרקע במחיר נמוך יותר אך בכמות מוגבלת ולכן נוצר מחסור. למשל, במרץ 2012 הודיע משרד הבינוי כי בהגרלה שנערכה שם ל-42 מגרשים בשטח של כחצי דונם השתתפו 638 נרשמים-זכאים, כלומר 596 מבקשים לא נענו. מאז הציעה הממשלה למכירה קרקע רק לכ-300 יח"ד. עדיין יש שם עודף ביקוש.

ממשלה שחפצה ברווחת אזרחיה צריכה להודיע כי היא תספק מגרשים בדימונה עם אישורי בנייה ללא הגבלה במחיר הפיתוח בלבד. סדר בחירת המגרשים ייקבע בהגרלה, כפי שהוא נעשה היום. הרוכשים יחויבו לבנות בית בתוך שנתיים, ולאחר מכן יוטל מס על מגרש שאיננו בנוי, שיעלה עם הזמן. זה יימנע רכישת קרקעות ואחזקתן מתוך ציפיה לעליית מחירים. הרוכשים ובוני הבתים – או שיגורו בעצמם בבתיהם, או שישכירו לאחרים, וכך יגדל ההיצע הזמין למגורים. הודעה ממשלתית על אספקה בלתי מוגבלת של קרקעות תשפיע על הציפיות, והמחירים לא יעלו בהרבה. כמובן שמיקום מועדף מעלה את המחיר, אולם הידיעה על אלטרנטיבה זולה בשולי העיר תרסן את המחירים במרכז. הרוכשים יהיו אלה שמתכוונים להשתמש בקרקע למגורים (שלהם או של שוכרים).

במדיניות כזאת, בית בשטח של 100 מ"ר היה עולה לכל היותר כ-500 אלף שקל, שהם שווי ערך לכ-53 משכורות חדשיות (לפי השכר הממוצע במשק), או להכנסה של 50 חודשים למשפחה שבה שני בני הזוג עובדים בשכר המינימום הצפוי (5,000 שקל). אפשר ליישם את השיטה הזאת במקומות אחרים בארץ בהם יש שפע קרקעות, במיוחד בערי הדרום, בסביבות בית שאן, במקומות מסוימים בגליל. אפשר לתאר איזו תנופת בנייה היתה בארץ אילו הממשלה לא היתה קופצת את ידה בחוסר תבונה והיתה משחררת קרקעות בהתאם לביקוש.

לשם השוואה: בעיר המדברית טוסון שבמדינה אריזונה בארה"ב, בת כחצי מיליון תושבים, יש בתים רבים למכירה במחיר של כ-700 אלף שקל. ההכנסה לנפש שם גבוהה יותר מאשר בדימונה.

השאלה היא, מדוע אין בארץ דיור זול כמו בארה"ב? מדוע הממשלה איננה בוחרת בפתרון פשוט כל כך – מכירת קרקעות ללא הגבלה במקומות שיש בהן שפע של קרקעות ואין צפיפות. קשה לדעת אם מדיניות הממשלה נובעת מאין-אונות, מחוסר הבנה או מחוסר רצון להיטיב עם העם.

 

הכותב הוא פרופסור לפיננסים באוניברסיטת ניו יורק