הרוכשים לא טרחו לרשום בטאבו – והנכס יוחזר לנאמן 10 שנים אחרי שנמכר

פושט הרגל יוסף מרגוליס, שברח לפני כשני עשורים מהארץ, הותיר אחריו חובות של מיליונים. הנאמן על נכסיו גילה שב-2005 הוא מכר חלקת נדל"ן לחברה בריטית. לאחרונה קבע ביהמ"ש המחוזי שהעסקה בטלה.

יוסף מרגוליס, ממקימי העיר החרדית עמנואל, נקלע בשנות ה-80 של המאה הקודמת לחובות של מיליונים והוכרז כפושט רגל. מרגוליס, בעל אזרחות בריטית, ברח מהארץ ועבר להתגורר בבריטניה. כיום חובו עומד על מאות מיליוני שקלים.

כשעו"ד עודד רוט מונה כנאמן על נכסי מרגוליס, לא אותרו איזשהם נכסים על שמו. בשנת 2012 נודע לעו"ד רוט שמרגוליס מכר ב-2005 חלקה של 7.5 דונם במרכז הכרמל שבחיפה, לחברת נדל"ן בריטית בשם OLNATO, שבבעלות איש עסקים חרדי מניו-יורק.

הכרמל (ארכיון). מרגוליס לא היה רשאי למכור את הקרקע | צילום: ערן יופי כהן

עם היוודע הדבר, הגיש הנאמן בקשה לביטול המכירה והעברתה לידיו. המשיבים לבקשה היו החברה, איש העסקים וכן עורכי דין ונאמנים שהיו מעורבים בעסקה מצד החברה. הנאמן טען שעוד ב-1985 כל רכושו של מרגוליס הועברו לידיו, והוא לא היה רשאי למכור את הקרקע.

הנאמן סבר שהעסקה הייתה פיקטיבית, בין היתר לנוכח שרשרת הנאמנויות שאפפו אותה והיכרות מוקדמת בין הנפשות הפועלות. הנאמן גם הבהיר שלאורך השנים נמנעו המשיבים מלרשום את זכויותיהם בטאבו, כך שזכויותיו כנאמן גוברות.

המשיבים ביקשו להותיר את הקרקע בידיהם, שכן רכשו אותה בתום לב ושילמו עליה. הם טענו כי כלל לא ידעו שמרגוליס היה פושט רגל, בין היתר משום שהנאמן לא רשם על כך הערה בפנקס רישום המקרקעין.

הם הודו שביקשו להסתיר מהרשויות את זהות החברה, אבל לטענתם, עשו זאת משום שרצו לבנות עליה בית אבות ופחדו שעיריית חיפה לא תאשר להם את שינוי הייעוד אם תדע שהקהילה החרדית עומדת מאחורי הרכישה.

העסקה לא פיקטיבית - אבל הנאמן גובר

סגן נשיאת בית המשפט המחוזי בתל אביב, השופט איתן אורנשטיין, לא מצא שהעסקה הייתה פיקטיבית או שהמשיבים ידעו על פשיטת הרגל. לטעמו, אופן ביצוע המכירה, שפורסמה במכרז פומבי ולא הוסתרה, והתמורה הגבוהה ששולמה – 750 אלף דולר בתוספת תשלום מיסים – מעידים על שהרוכשים לא ידעו שהם לוקחים על עצמם סיכון של רכישה מפושט רגל.

השופט גם לא סבר שמבנה העסקה מחשיד או שהיה קשר לא לגיטימי בין החייב למשיבים.

עם זאת, השופט לא זקף את היעדר הרישום לגבי פשיטת הרגל לחובת הנאמן. בתקופה בה מונה, הסביר, לא היה רישום ממוחשב, ולא סביר שיכתת רגליו בין לשכות המקרקעין ויבדוק מאות אלפי דפים כדי לאתר נכסי חייב.

בסיכומו של דבר, השופט הגיע למסקנה שטעמים משפטיים ושיקולי מדיניות חברתית מחייבים לקבוע שזכות הנאמן גוברת. ראשית, משום שהמשיבים לא טרחו לרשום את זכויותיהם על הקרקע, ולרשותם הערת אזהרה בלבד. המקרים שבהם ניתן להגן על רוכש שרכש נכס בתום לב ובתמורה מפושט רגל, הם כאשר העסקה כבר הושלמה ברישום בטאבו, הבהיר השופט.

שנית, השופט גרס שהאינטרסים של המשיבים – שביקשו לעשות שימוש עסקי בקרקע והותירו אותה כיום גלמודה וללא תוחלת, נחותים מאלה של הנאמן – שפועל למען נושים שמחכים לכספם.

בסופו של דבר, השופט הורה על ביטול העסקה וקבע שהמשיבים זכאים להשבת המסים ששילמו בלבד. בנוסף הם חויבו בהוצאות של 75 אלף שקל לנאמן ו-25 אלף שקל לכנ"ר.

• מייצגי החייב: עורכי הדין פישר חן בכר אוריון וול ושות'

• מייצג המשיבים: עו"ד בעז בן צור

• מייצגת הכנ"ר: עו"ד נטע כצמן יעקובוביץ'

** הכותב לא ייצג בתיק.

*** המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

המאמר באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין