הסבת משרדים לדירות מגורים - תצליח או תיכשל?

הגדלת ההיצע באמצעות הסבה

המהלך: אחת מהיוזמות של שר האוצר משה כחלון היא הקלות בהסבת משרדים לדירות מגורים, כך שהיצע הדירות יגדל באופן מהיר וללא הליכי תכנון מורכבים. התוכנית להסבה תטפל גם בעודף הקיים בענף המשרדים

החשש מהמהלך: הרשויות המקומיות חוששות מירידה בהכנסותיהן מארנונה

סטטוס: בהליכים פנימיים במשרד האוצר

 

דרור נגל / תוספת מהירה של דירות להשכרה

תטפל בעודף היצע המשרדים וגם במחסור במגורים

הסבת משרדים לדירות מגורים לא תפתור לבדה את בעיית הדיור אך בהחלט עשויה לשחרר כמה חסמים, ולקצר תהליכים ליצירת מלאי דירות שיתאימו בעיקר לצעירים שמחפשים דירות להשכרה. יתרה מכך, התוכנית יכולה לסייע לא רק בהקלת מחסור בדירות למגורים, אלא גם בפתרון בעיות שעשויות להתעורר בשל היצע הולך וגדל של משרדים, בעיקר באזור המרכז. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בשנים 2012־2014 החלה בתל אביב בלבד בנייה של כחצי מיליון מ"ר משרדים, מספר הגדול ביותר מפי שניים מהתחלות הבנייה בשנים הקודמות העוקבות. עובדה זו לא נעלמת מהגורמים השונים בשוק ומובילה לכך שפרויקטים חדשים למשרדים לא זוכים לרוח גבית ולמימון בקלות.

הסבת שטחים של פרויקטים עתידיים שטרם נבנו תאפשר ניצול של הקרקעות, וכן ניצול של תכניות בניין עיר קיימות, תוך התאמות קלות וקיצור תהליכי תכנון להוספה מהירה של דירות. כך, אם מעוניינים להקים בניין מעורב שישמש חלקו למגורים וחלקו למשרדים, יהיה אפשר לתכנן זאת מראש ולהתאים את המעטפת לצרכים של שני סוגי הדיירים. באמרת אגב, הסבה זו נכונה גם בתב"ע מאושרות למלונאות, ענף שנמצא גם הוא ברוויה, ובמקומות רבים בארץ קרקעות לבניית מלונות לא מפותחות.

כמו כן, בבנייה הישנה היה נפוץ ייעוד מעורב, כאשר קומות הקרקע והמרתף שימשו למשרדים של עסקים קטנים כגון רואי חשבון, רופאי שיניים ועורכי דין. דוגמה בולטת לכך היא רחוב אבן גבירול בתל אביב. שינוי הייעוד של קומות אלו יוסיף דירות להשכרה שיקלו על עודפי הביקוש בלב הערים. מובן שבהסבת משרדים קיימים באזורי מסחר יהיה צורך בהתאמות תכנון גדולות יותר.

במשפט אחד

בלב הערים היתה נפוצה בעבר בנייה מעורבת, שבה קומות הקרקע יועדו למשרדי עסקים קטנים. הסבתם למגורים תטפל בעודפי הביקוש במרכז

אברהם קוזניצקי / העיריות ישימו מקלות בגלגלים

לפני כעשור היה ניסיון לעשות מהלך דומה שהתמסמס

באופן עקרוני, הסבת משרדים לדירות מגורים היא תוכנית ראויה, בטח אם מדובר בשילוב דירות מגורים בבנייני משרדים שטרם נבנו. עם זאת, יישום התוכנית עלול להיות מסובך, ובבנייני משרדים קיימים אף בלתי אפשרי. שילוב משרדים ומגורים עשוי ליצור בעיות שכנות: עורך הדין שירד במעלית עם הדיירת שיצאה לזרוק את הזבל או ילדים שישחקו בלובי בכדור וירעישו לעובדים במשרד בקומת הקרקע. צריך גם להביא בחשבון שאזורי משרדים שוממים אחרי השעה חמש בערב ויהיה צריך לדאוג לשירותים ציבוריים, כגון תחבורה, לדיירים בשעות הערב. כמו כן יש לדאוג לבתי ספר, למרפאות ולשירותים נוספים שמובנים מאליהם בשכונות מגורים.

קושי נוסף הוא במבנה הבניין עצמו. למשל, במשרדים אין צורך בחלונות גדולים, והרבה פעמים החלונות כלל לא נפתחים החוצה. ברור שיהיה צורך בהתאמות רבות גם במעטפת הבניין. במשרדים שנבנים מראש כך שישלבו משרדים ומגורים, בונים לובי נפרד, כניסה נפרדת וחניון מפוצל. כל אלו הם דברים שיהיה מאתגר לשנות בבניינים קיימים.

נקודה חשובה נוספת היא הארנונה. הרשויות המוניציפליות הן הראשונות להיפגע מהחלת השינוי, שכן ארנונה המתקבלת ממשרדים גבוהה בהרבה מהארנונה למגורים. יכול להיות שהרשויות לא יעודדו כלל את התוכנית, או גרוע מכך, ישימו לה מקלות בגלגלים.

התוכנית תצליח רק אם תהיה כלכלית הן לבעלי הנכס והן לרשויות. לתוכנית כזו צריך לעשות פיילוט, לראות אם ואיך ניתן לבצע הסבה כזאת, ומהו פוטנציאל תוספת הדירות לשוק. אגב, לפני כעשור היה ניסיון דומה שהתמסמס בשל קשיים ביישום, כך שרק ימים יגידו אם התוצאה הפעם תהיה שונה.

במשפט אחד

המהלך צריך להיות כלכלי לבעלי הנכסים ולרשויות המקומיות, שייפגעו כי הארנונה מדירות נמוכה מזו של עסקים. בהסבת משרדים קיימים נדרשות התאמות תכנון