פינוי-בינוי: העושק הגדול בחסות חוק ההסדרים

שר האוצר מבקש להתערב בהסכמי פינוי-בינוי ולהגביל את התמורה לדיירים וותיקים, ובכך לפגוע בחופש החוזים בזכויות נוספות של האזרח הקטן.

במסגרת תכניות הפינוי-בינוי, חברת בנייה עושה עסקה עם דיירים, שבה נהרסים בניינים ישנים ובמקומם בונים בניינים חדישים וגבוהים עם דירות רבות ושטחים ירוקים מסביבם, כשהדיירים הוותיקים מקבלים דירות חדשות ללא מימון מצדם, (הדירות החדשות הנוספות למתחם מממנות זאת).

לפני כשבועיים (17/7), גיליתי להפתעתי ששר האוצר מתכנן "פוטש" בהסכמי הפינוי-בינוי, במסגרתו תיקבע תמורה קבועה לדיירים הקיימים (הגדלת דירות קיימות ב-25 מ"ר) ללא אפשרות מיקוח, זאת "כביכול" כדי להסיר חסמים לתכניות פינוי-בינוי.

לטענת השר והמצדדים בו, הדיירים הותיקים "סוחטים" את הקבלנים ומקשים על יישום תכניות פינוי בינוי.

פרויקט פינוי-בינוי בשכונת נוה שרת תל אביב | צילום: אוראל כהן

ידוע לכל בר דעת כי מי שדוחף רעיונות "גאוניים" אלו הם בעלי אינטרסים – חברות הבנייה ונציגיהן – שעוטפים אותם באריזת מתנה מבהיקה בשלל סיבות והנמקות משכנעות המכוונות בעיקר אל מקבלי ההחלטות.

אין שום סיבה שהדיירים הוותיקים לא ייהנו כמו החדשים

באחד הפרוייקטים בהם אני עוסק למעלה משנה וחצי לפינוי מתחם של מעל 250 יחידות דיור במרכז הארץ שבמקומן אמורים לקום מספר מגדלים בן למעלה מ-1100 יחידות דיור, מתעקשת חברת בנייה ידועה וגדולה על תוספת של 35 מ"ר בלבד, וזאת כאשר היקף תקבולי הפרוייקט נאמד בכשני מיליארד שקלים.

העלות הכספית לתוספת הבנייה, שתשווה את שטח הדירות של הדיירים הוותיקים שגודלן הנוכחי כ-45 מ"ר, לשאר הדירות במתחם ותגדיל אותן ל-115 מ"ר, עלותה 55 מיליון שקל בלבד. אף על פי שעלות זו היא טיפה בים ביחס לגודל הפרויקט, חברת הבנייה רוצה להפלות (בגודל הדירות) בין הדיירים הוותיקים, שחלקם גרים שם מעל ל 40 שנה, לבין החדשים ללא כל סיבה הגיונית.

ראו זה פלא: מאה מטרים משם, בפרויקט מקביל של אותה חברה, שבו יחס הדירות-שטח קטן מהיחס בפרוייקט הנוכחי, חתמה אותה חברה עם נציגות הועד על שטח דירה שלא יפחת מ-115 מטר. חרף שאלותינו הנוקבות לא זכינו להסבר כלשהו בדבר ההבדלים התהומיים בין הפרויקטים.

אין שום סיבה שבעולם שבפרויקט פינוי-בינוי, בו היזם מרוויח מיליוני שקלים, לא ייהנו הדיירים הותיקים מדירה בגודל סטנדרטי ושווה ערך לדירות הגדולות שבבניין החדש.

כיצד לשפר את המצב – פינוי-בינוי כהריון ולידה

ניתן לדמות את פרויקט הבינוי להחלטה על הבאת תינוק לעולם:

• החלטה של ראש אחד – בניגוד לאישורה הראשוני הנדרש של ועדת הבנייה המקומית – שיכולה לנבוע מטעמים ענייניים או לא. לטעמי, יש להפקיע את ההחלטות על מתחמי פינוי-בינוי מהוועדות המקומיות ובמקומן להקים ועדות ארציות שבהן ישבו אנשי מקצוע מתחום ההנדסה והמשפט ואליה יופנו התכניות והתנגדויות. היתרון הגדול הוא מקצועיות, נטרול דעות קדומות והקטנת הסבירות למעשי שחיתות.
  

• עיקרון הפריית הביצית – כשם שזרעונים רבים מגיעים אל הביצית ובאים איתה במגע, אך רק הראשון שפרץ זוכה, כך אין מניעה שדיירים יבואו במגע עם חברות ואף יחתמו איתם על הסכמים במקביל. כלומר, כל דייר יכול לחתום אגב פינוי-בינוי על כמה הסכמים שירצה ועם מי שירצה. החברה שתגיע ראשונה לרוב הדרוש לאישור הסכם פינוי-פינוי ותגיש אותו לאישור, היא זו שתזכה בפרויקט ורק ההסכמים שנחתמו איתה יתפסו, בעוד שכל השאר יתבטלו מעצמם.
  

• תשעה ירחי לידה – יש לקצוב זמן של שנתיים לאישור התכנית ועוד שלוש שנים לביצועו. יזם שלא יעמוד בזמנים יהיה נתון לסנקציות כספיות ועד הפקעת הפרויקט ממנו.
  

• "קצבת ילדים" – הלוואות למימון וביצוע הפרוייקט – זו אחת הבעיות העיקריות בכדאיות הכלכלית לפרויקטים פינוי-בינוי, שחוסמת כניסת שחקנים קטנים ובינוניים ראויים. הפתרון הוא מתן זכאות להלוואות בריבית אטרקטיבית בערבות המדינה, כמובן בכפוף לכל בדיקות הנאותות לפני ביצוע הפרויקט ובמהלכו. יש לשקול גם מתן הלוואות ישירות מהמדינה, כך שתנאי ההלוואות תהיינה שוויוניות בין היזמים (ריבית נמוכה ביותר המקשה בעיקר על יזמים קטנים ובינוניים).
  

חוק אנטי דמוקרטי

אמנם ישנם חסמים בפרויקטים של פינוי-בינוי אולם ניתן להסירם. דבר אחד חייב להיות מובהר בצורה שאינה משתמעת לשתי פנים: תוספת שטח לדירות התמורה בפרויקט הפינוי-בינוי איננו מהווה מכשול כלל, ועלותו מתוך עלות הפרויקט זניחה ביותר (כ-2% לכל היותר).

התערבות המדינה בהסכמי פינוי-בינוי נוגדת את זכות הקניין ואת חופש החוזים ויוצרת אפליה חמורה בין הדיירים הותיקים לדיירים החדשים. בטח ובטח שלא ראוי לעשות זאת בחוק ההסדרים, שכן הוא חוק אנטי דמוקרטי אותו מחברים "נערי האוצר" המושפעים לא מעט משתדלנים שממומנים על ידי בעלי אינטרסים.

באופן כללי, החוק, שקיים כבר 30 שנה ומוגש מדי שנה להצבעה, עוסק בסוגיות רבות אותן הממשלה מעוניינת לשנות. סעיפים רבים מאוד מובאים לעיון חברי הכנסת לזמן קצר מאד ואחר כך מובאים להצבעה חפוזה, זאת מבלי שניתן להספיק לקרוא ולדון בסעיפים הרבים שכל אחד מהם משפיע באופן מהותי על חיי אזרחי המדינה.

לכן, לטעמי ולטעמם של מלומדים רבים ואף חלק מחברי הכנסת, יש לבטל את חוק ההסדרים ויפה שניה אחת קודם.

המאמר באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין

* עו"ד ארז בר זיו עוסק בפינוי-בינוי ודיני מקרקעין.

** המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.