די למסחרה

הכל מודעים לצורך בפתרון אמיתי לבעיית הדיור. תכניות עולות ויורדות בקצב התחלפות השרים והממשלות, וכל שר חדש חושב שרק דרכו תוביל לפתרון. בכל יום אנו קוראים ושומעים על פתרונות מאקרו, שבהבזק אחד או באבחת חוק "יקטינו את הביקוש" או "יגדילו את ההיצע" או "ימנעו ממשקיעים לרכוש דירות" או "יעזרו לזוגות צעירים לממן את הרכישה" ועוד ועוד. אבל מי שנמצא בשוק שנים ארוכות, ורואה את סבך הבעיות, יודע שמתוכניות אלו לא תבוא הישועה. בעיה סבוכה כל כך דורשת טיפול מיקרו נוסף על תוכניות המאקרו.

פתרונות מיקרו, בניגוד לתוכניות גרנדיוזיות, הם דווקא פתרונות פשוטים. הם נמצאים במסגרת החוק ויכולים להיות מיושמים באופן מהיר. הבעיה עם פתרונות אלה היא שהם נוטלים מהפקידות את עריצות השליטה בתהליכים הקיימים, ופקידות לא נוטה לוותר על כוחה בקלות.

כדי להמחיש את הטענה נתמקד בפתרון פשוט, שנשמע בנלי כמעט: ציות לחוק במסגרת הליך הוצאת היתרי בנייה. קבלת ההיתר היא קריטית מכמה היבטים, אבל בראש ובראשונה כל עוד אין היתר ואין אפשרות להתחיל בבנייה, חלק מהמזומנים של היזם "כבולים בקרקע" והוא אינו יכול לפתח פרויקטים נוספים.

ההליך המקובל בעולם להיתר בנייה הוא פשוט: היזם מגיש באמצעות האדריכל וצוות יועציו בקשה להיתר ומקבל אותו ללא הליך בדיקה מסורבל. חלק מהבקשות נבדקות מדגמית על ידי הרשויות האחראיות, וגם זאת רק לאחר הוצאת ההיתר עצמו.

כיצד מבטיחים, אם כך, שהתוכנית תקנית? ה"שוט" המונף על היזם הוא שאם לא יבנה לפי הוראות התקנים והחוק, הוא לא יוכל לקבל תעודת אכלוס, ובדיקת הבנייה והעמידה בתקנים, נעשות בצורה מחמירה. התוצאה היא שהיתרי בנייה מונפקים בתוך כמה שבועות, והבנייה נעשית לפי כל הכללים בהמשך התהליך.

בארץ אי אפשר לנקוט שיטה זו, והסיבה לכך היא ביזארית. את תהליך מתן ההיתר הרשויות מנצלות כדי לדרוש כל מיני דרישות, חלקן לא מעוגנות בחוק וחלקן גחמות של הוועדות השונות ושל מהנדסי הערים. זאת כתנאי לקבלת ההיתר, ואפילו במקרים מסוימים כתנאי לקבלת הבקשה להיתר. חוסר הוודאות הקיים בהעלאת דרישות שונות בתהליך קבלת ההיתר מתחדד כיוון שדרישות אלו משתנות בין רשות לרשות, ובתוך הרשות עצמה בין בודק אחד לחברו ובין מהנדס עיר למחליפו. דבר זה, כמובן, מוביל להתארכות בלתי הגיונית של התהליך. אם נוסיף לכך את חוסר כוח האדם ברשויות, דבר שניתן לפתור במהירות על ידי שכירת אדריכלים ומהנדסים ותיקים שיעבדו גם במשרה חלקית, אפשר להבין מדוע ההיתר מתקבל לאחר מספר דו־ספרתי של חודשים.

דוגמאות לדרישות משונות כתנאי להיתר בנייה לא חסרות. כדי להמחיש את הטענה, אציג כמה מהבולטות שבהן:

א. בנושא דרישות כיבוי אש קיימים תקן מחייב ותקנות מפורטות בתחום הבטיחות. אולם, כל פקיד כבאות של הרשות "מרגיש צורך" להוסיף את הנופך שלו, שמתבטא בדרישות שונות ונבדלות בין רשות לרשות. לא קיים מצב שבו תוכנית המאושרת על ידי רשות אחת תאושר כמו שהיא על ידי חברתה.

ב. בשל מצוקה תקציבית של הרשויות ישנה מגמה להטיל על היזמים מטלות שונות: הקמת בית כנסת, גן ילדים, שיפוצים שונים. גם פה תהליך ה"מסחרה" אורך זמן רב. כיוון שהדרישה אינה חוקית, היזם נדרש לכתוב "מכתב התנדבות" על "רצונו העז" לתרום או לבצע את אותה מטלה.

ג. דרישות בנייה ירוקה. לכאורה מדובר במטרה ראויה, אך כיוון שאינן מעוגנות ומפורטות בחוק, הן הופכות לעוד נושא ל"סחר סוסים".

ד. כאשר קיימת תוכנית בניין עיר תקפה, ואם היזם שוכר את שירותיו של אדריכל מורשה, הוא יכול לתכנן את המבנה כרצונו, בהתאם לתב"ע. אולם, כיום סוברים אנשי מהנדסי הערים כי עליהם לתת דעתם גם על התכנון שביצע האדריכל של היזם. המצב מגיע לידי אבסורד, כאשר לעתים מבטל אדריכל צעיר העובד במחלקת תכנון עיר תוכנית של משרד אדריכלים ותיק ומנוסה, ללא כל צידוק ענייני.

לפני עשרות שנים בנינו ברחוב הירקון בתל אביב בניין שידוע בשם "הבניין המשוגע", שמשלב זכוכית ובטון וצמחייה לכל אורך הבניין. יש מי שאוהב אותו, יש מי שאינו אוהב אותו, אך מהנדס העיר דאז סבר כי ליזם הזכות להציע בניין כזה. היום אין סיכוי כי בניין כזה היה יוצא מהשרטוט ועובר את אישור הרשות המקומית.

מחלוקת עם רשות לגבי דרישה מסוימת מובילה להודעה שהליך הרישוי לא יימשך. פתרון והגעה להסכמה (מאולצת) בכל הנושאים דורשים זמן. היזמים מעוניינים לעמוד בדרישות החוק, ויותר מכל רוצים ודאות כדי לתכנן את הליך הבנייה ואת מעורבותם בפרויקטים נוספים.

נוסף על תוכניות "מאקרו" גרנדיוזיות, טוב יעשה שר האוצר אם פשוט ידאג שבכפוף למילוי דרישות החוק, תהליך ה"מסחרה" שמלווה את קבלת ההיתר ייפסק. דבר זה יוביל לזירוז משמעותי של הבנייה.