לאכוף את התב"ע למגורים

אי אכיפת התב"ע (תוכנית בניין עיר) למגורים ע"י הממשלה והעיריות הוא מרכיב התורם משמעותית לעליית מחירי הדירות. מכיוון שזו עבירה על החוק שאינה נאכפת על ידי הממשלה והעיריות, לא יהיה מנוס להעמיד את הנושא בפתחו של בג"ץ.

דירות הן מוצר פיננסי. במוצר רגיל במחיר השוק עוברים מאה אחוז מהמוצרים ידיים אבל במוצר פיננסי כגון מניות או דירות מספר אחוזים מצומצם עובר ידיים ומתמחר מחדש את כל המוצרים בשוק. אם יוצרים תשואה עודפת לחלק קטן אך לא זניח מהדירות באופן לא חוקי יהיו משקיעים שיהיו מוכנים לשלם מחיר גבוהה משמעותית עבור הדירה ולכן מחירי כל הדירות יתומחרו כלפי מעלה והשוק יכנס לסחרור מחירים.

ישנן לכך מספר דוגמאות. אחת הטובות היא השכרה קיצרת טווח על בסיס יומי שכוללת אלפי דירות בתל אביב ומעל עשרת אלפיים דירות בכל הארץ. דירת 3 חדרים קטנה בצפון הישן בתל אביב, שהייתה מושכרת ב-6,000 שקל, מושכרת על בסיס יומי או שבועי ב-18,000 שקל. מכיוון ששכר הדירה שולש מחירי הדירות מהסוג הנ"ל עלו באופן משמעותי. הדוגמה של הצפון הישן אינה מקרית מכיוון שדירות רבות באזור הנ"ל הפכו לחדרי מלון שתמחרו מחדש את השוק התל אביבי שהוא המרכז העסקי והלב הפועם של המדינה שהשפיעה על כל השוק בארץ.

השכרת דירות לטווח קצר אסורות או מחויבות במס גבוה מאוד במדינות ובערים רבות בעולם. ברבים מהמקומות הטווח הקצר הנחשב כמלונאות הוא חודש ומטה. כל מי שאינו מאמין לנתונים מוזמן לרשום תל אביב או ישראל ב-airbnb ולראות את התוצאות של החיפוש.

צילום: דוד הכהן

בנוסף לכך ישנן עשרות אלפי דירות בישראל המושכרות למשרדים ותעסוקה במקום יעודן המקורי כדירות מגורים. בכל פינה ניתן לראות עו"ד, רופא, ושאר בעלי עסקים המשתמשים בדירות בניגוד לתב"ע שגורמים לתשואה עודפת ולעליית מחירי הדירות.

לפי הערכתנו, אכיפה מיידית של התב"ע למגורים בתל אביב בפרט ובכל הארץ בכלל תביא לעצירה מוחלטת של טירוף המחירים ולירידה משמעותית באזורים מסוימים כמו תל אביב. כמו כן כשהמחירים בתל אביב עלו הם משכו איתם את כל המדינה גם כשהם ירדו תהיה לכך השפעה רוחבית.

תוצאת לוואי חיובית נוספת היא הוספה מיידית של דירות לשוק ההיצע דרך שכירות או מכירה בסדר גודל של סיומי בנייה של שנה שלמה. אנו מקווים ששר האוצר והממשלה יחליטו לאכוף את התב"ע באופן מיידי ושלא יהיה צורך בפניה לבג"ץ. אכיפת התב"ע היא אבן חשובה אבל לא יחידה בנסיקת מחירי הדירות ושחיקת יכולת השרידות של הדור הצעיר במדינת ישראל.

אמיר שהם הוא פרופסור במחלקת למימון, fox school of business, אוניברסיטת טמפל
מיקי מלול הוא פרופסור במחלקה למינהל ומדיניות ציבורית, אוניברסיטת בן-גוריון בנגב