"המהלכים של כחלון לא ירחיקו את המשקיעים מהנדל"ן"

משקיעי הנדל"ן הם האשמים בעליית מחירי הדירות. כך קובע מוסד שורש למחקר כלכלי־חברתי של פרופ' דן בן־דוד בדו"ח שפרסם אתמול ומציב סימן שאלה גדול על תוכניתו של שר האוצר משה כחלון להוזלת מחירי הדיור.

לדברי ד"ר נעם גרובר, שערך את המחקר בהתבסס על נתוני הלמ"ס, בשנים 2008–2012 (אחרי המשבר הכלכלי הגלובלי) גדל הביקוש לדירות ב־121% בהשוואה לשנים 2004–2007 (לפני המשבר), בעיקר בגלל כניסתם המסיבית של משקיעים לענף. לעומת זאת, היצע הדירות גדל בין התקופות האלו ב־6% בלבד.

מהמחקר עולה כי משבר הדיור נובע מכך שמדי שנה מאז 2008 יש ביקוש לכ־66 אלף דירות, כ־25 אלף מתוכן למשקיעים, בעוד שהמשק מייצר רק כ־33 אלף דירות בשנה. לכן תומך ד"ר גרובר בצעד האחרון של כחלון להעלאת המס על רכישת דירות להשקעה אך טוען שיכולת האכיפה של המהלך מוגבלת. לדבריו, העלאת מס הרכישה יצרה למשקיעים תמריץ לרכוש דירות באמצעות אנשי קש, לרוב קרובי משפחה שאינם בעלי דירה, על מנת לחמוק מתשלום המס. התופעה כבר קיימת בהיקפים ניכרים והוכחה לכך נמצאת לדברי גרובר בפער שבין נתוני רשות המסים על רכישת דירות להשקעה לבין נתוני הלמ"ס — הגבוהים פי 2.

הפתרון של גרובר לדחיקת המשקיעים מהשוק הוא מיסוי פרוגרסיבי על הכנסות משכר דירה והעלאת הארנונה למגורים. לדבריו, המיסוי יוריד את האטרקטיביות של החזקת דירה כהשקעה שכן מחקרים מצאו ש־90% מהמס לא יתגלגלו לשוכרים אלא ייספג על ידי המשכירים.

משה כחלון | צילום: עומר מסינגר

גרובר מעלה בנוסף חשש כי רכישת דירות באמצעות אנשי קש עלולה לפגוע גם בהישגי תוכנית מחיר למשתכן. על פי תוכנית האוצר, המדינה תציע במכרזים קרקעות במחיר מוזל בשיעור של עד 60% ותסבסד חלק מעלויות הביטוח ליזם שיתחייב למחירי הדירות הסופיים הנמוכים ביותר. הדירות המוזלות מיועדות רק לרוכשי דירה ראשונה, אולם לדברי גרובר גם הן יגיעו לידי המשקיעים באותה שיטה של אנשי קש. עוד ייתכן כי הקבלנים ינסו לגרוף לעצמם את ההטבה במחיר הדירות בכך שיימכרו אותן למקורביהם.

לבסוף, גרובר חולק גם על הניסיונות להגדיל את כמות העובדים הזרים בענף הנדל"ן, מאחר שגם אלה יביאו לדבריו לעליית מחירים. לדעתו הנגישות לכוח אדם זול דווקא פוגעת בפריון הענף, שכן היא מעכבת את תיעושו. הגדלת כמות העובדים הזרים תוזיל את עלויות הבנייה, אך לא תזרז אותה שכן הבעיה היא בהיצע הקרקעות ולא בכוח האדם. כל עוד הביקוש יישאר גבוה מההיצע, החברות היזמיות ישמרו לעצמן את הכסף שנחסך בעזרת השימוש בעובדים זרים ויגדילו את הרווח היזמי. ככל שהרווח יגדל, כך תגדל הדרישה לקרקעות — ועמה מחיריהן.

ממשרד האוצר לא נמסרה תגובה.