איפה כחלון? השמאי הממשלתי: מחירי הדיור עלו ב-2.7% ברבעון האחרון

אחרי דו"חות הלמ"ס ומשרד האוצר הגיעו היום (א') תורו של השמאי הממשלתי טל אלדרוטי לאשר את מה שרבים מרוכשי הדירות והזוגות הצעירים חוו על בשרם במהלך הרבעון השני של 2015 – מחירי הדירות המשיכו לעלות. ברבעון השני נרשמה עלייה בשיעור נומינלי של 2.7% במחיר הממוצע של הדירות שנסקרו, לצד עלייה במספר העסקאות שבוצעו בדירות מגורים, כל זאת לעומת הרבעון שקדם לו. בשנה החולפת מדובר על עליית מחירים בשיעור ממוצע נומינלי של 5%.

השמאי הממשלתי בוחן בסקירה שלו את היקף הרכישות של דירות 4 חדרים מיד שנייה וחדשות, הנחשבות לעסקאות הנפוצות במשק. בסך הכל, לאחר ניפוי מדובר על כ- 5,400 עסקאות לניתוח ב–16 ערים בישראל. ערים בהן לא בוצע היקף מספק של עסקאות נותרו מחוץ לסקירה. כאמור, השמאי מצין כי עליית המחירים הינה בשיעור חד יותר ביחס לזה של השנה החולפת, שהתאפיינה בקצב מתון ויציב יחסית סביב 1% לרבעון. מגמה זו מעידה לדעתו כי הציבור עדיין לא צופה ירידה במחירי הדירות בעתיד הקרוב.

טבלת מחירי הדירות לפי השמאי הממשלתי

מהנתונים עולה, כי העלייה החדה ביותר בהשוואה לרבעון הקודם התרחשה בהרצליה (6%) והעליות הבאות נרשמו בנתניה ובירושלים (5%), באשקלון ובבאר שבע (4%). באף אחת מן הערים לא נרשמה ירידת מחירים ואילו בערים חולון וחיפה נותרו המחירים ללא שינוי. בהשוואה לרבעון המקביל 2014, הערים שהובילו בעליות המחירים היו באר שבע ואשקלון (14% ו-11% בהתאמה) כאשר עליות חדות נרשמו גם בנתניה (9%) וכן בהרצליה, וירושלים (8%) ובאשדוד (7%). בהשוואה לרבעון המקביל ב-2014, רמלה הייתה העיר היחידה שבה נרשמה ירידת מחירים קלה בשיעור של 1% ובתל אביב ובאילת נותרו המחירים ללא שינוי.

השמאי טל אלדרוטי | צילום: נמרוד גליקמן

במחירי הדירות שנמכרו לא הייתה הפתעה, בתל אביב מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים היה הגבוה ביותר ועמד על 2.7 מיליון שקל. הרצליה וירושלים היו שתי הערים הנוספות בהן בוצעו עסקאות במחירים של מעל ל-2 מיליון שקל: 2.179 מיליון שקל ו-2 מיליון שקל בהתאמה. באר שבע ואילת היו הערים שבהן נרשמו ממוצעי העסקאות הנמוכים ביותר (973 ו-993 אלף שקל בהתאמה). הפערים הגדולים ביותר בין העסקאות נרשמו בירושלים (35%) כאשר תל אביב הייתה הבאה אחריה (30%) ולאחר מכן הערים אילת, חיפה ובאר שבע (26%, 22% ו-21% בהתאמה).

אלדורטי מסביר את המשך מגמת העליות בהמתנה של הציבור לתוצאות הבחירות וגיבוש מדיניות דיור חדשה, אך כאמור לאחר שהערפל התפוגג, הציבור חדל להמתין וחזר לרכוש דירות. היקף הדירות היה גבוה ביחס לאלה שנמכרו ברבעון הקודם. כמו כן, חלק מהמהלכים בהם נקטה הממשלה להפחתת את מחירי הדירות כגון העלאת שיעורי מס הרכישה על דירות להשקעה (החל מסוף חודש יוני 2015), הובילו לעלייה חדה במספר הדירות החדשות שנרכשו בחודש זה. יתר הפעולות שמתכננת הממשלה להגדלת היצע הדירות כגון שיווקים במסגרת תוכנית מחיר למשתכן לא צפויות להוביל לשינוי מידיי ויחלפו שנתיים לפחות עד שתחול השפעה כלשהי, אם בכלל.

תגובת משרד האוצר:  "משרד האוצר ממשיך במאמצים לבלום את עליית מחירי הדיור על ידי שורה של צעדים להגדלת ההיצע ולצמצום הביקוש. אנו צופים שבעקבות העלאת מס הרכישה למשקיעים, אשר נכנסה לתוקף בסיום הרבעון השני, צפויה מגמה של צינון ברכישת דירות על ידי משקיעים ברבעון השלישי והרביעי של 2015 ואנו צופים שתהיה לכך השפעה מצננת גם על המחיר. במקביל לצעד זה של הגדלת המיסוי שצפוי לטפל בהורדת הביקושים, אנו ממשיכים בצעדים רבים לשיווק קרקעות לבנייה של עשרות אלפי יחידות דיור ברחבי הארץ.

"במסגרת זו אנו עוסקים בהסרת חסמים ובייעול תהליכי אישורי הבניה על מנת לזרז את העלייה בהיצע. נמשיך לשווק קרקעות תוך כדי ויתור על הכנסות המדינה מקרקע על מנת לאפשר לקבלנים לבנות דירות זולות יותר לאזרחי ישראל.

כל זה בא בהמשך למדיניות שר האוצר לאיחוד כלל הגופים העוסקים בתחום הנדל"ן והדיור על מנת לאפשר למשרד האוצר ארגז כלים יעיל ומאוחד במטרה להביא במאמץ משותף לריסון במחירי הדיור. במסגרת זו נזכיר, רשות מקרקעי ישראל ומינהל התכנון עברו למשרד האוצר שעובד היום כגוף מאוחד לשיווק מסיבי של קרקעות לבניית עשרות אלפי יחידות דיור בכל רחבי הארץ".

אוהד דנוס: "נמשיך לראות תוצאות מדאיגות"

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אוהד דנוס אמר בתגובה לנתונים: "הנתונים לא מפתיעים. שוק הנדל"ן ממשיך לחבוט בכל מי שמעז לעסוק בו, מבלי שהוא מבין באמת מה הוא עושה. תכניות חדשות וישנות, גזירות, מיסים, הפשרות ועידוד - בסופו של יום יש עובדות ברורות: קיים ביקוש שוטף ל-53 אלף דירות בשנה, בפריסה יחסית בכל חלקי הארץ.

"אי לכך, עד שלא תחל בפועל בנייה בהתאמה לכך, ימשיך השוק להכות בכל מי שחושב שניתן באמצעות 'תכניות', הצהרות ופירסומים לשנות את המצב. בסביבת ריבית נמוכה עד אפסית ומחסור בדירות באזורי ביקוש, נמשיך לראות תוצאות מדאיגות, כשהיעדר האמון ממנו סובל שוק הנדל"ן הביא לנזק נוסף ממוצע לכל המתלבטים בסך של כ-40 אלף שקל, וזאת רק ברבעון האחרון. צריך לקוות שסחרחורת המחירים הזו תיעצר, והמפתח, כמו תמיד, הוא בידי הממשלה. שתפסיק לדבר ולהבטיח ותתחיל במעשים. שוק הנדל"ן מצוי בנקודה מסוכנת וקריטית. במצב עניינים זה דרושים אמצעים לתמיכה בפעילות החיונית של הגוף – כלומר בכל הקשור לבנייה, ולא ב'תרופות' של ריסון, מיסוי והפשרות של קרקעות ללא טעם. ומעל הכל חשוב ודרוש שקט הצהרתי – שקט שיחזיר ודאות לענף הבנייה".

שמשון הראל, בעלים משותף של חברת אמריקה ישראל להשקעות הגיב על נתוני השמאי הממשלתי: "ברבעון הנוכחי שר האוצר היה מקדם המכירות הטוב ביותר של ענף המגורים בישראל, על ידי כך שיצר פאניקה סביב נושא העלאת מס הרכישה לדירות להשקעה ל– 8%, ויצר בציבור בהלה אמיתית. לא כולם הבינו שמדובר אך ורק בדירות להשקעה ואנשים רצו לקנות דירות מהר, כך שהדבר יצר ביקושים חזקים לדירות. זה הוכיח את האמרה שנולדה במשרד האוצר לפני הרבה שנים, לפיה בכירי האוצר משרתים בדרך כלל פחות משנתיים בתפקידם, זאת כדי לאפשר למחליפיהם לחזור על אותן שגיאות. הבעיה היתה ונשארה בעיית היצע הקרקעות ובעניין זה אין בשורות חדשות. קצב הוצאת קרקעות חדשות וקצב שיווקן לא השתנה ונותר לאט מדי ומאוחר מדי".