שוק הדיור רותח: היקף המשכנתאות השנה צפוי לעבור את ה־60 מיליארד שקל

שוק המשכנתאות בדרך לשבור שיא ביצועים שנתי ב־2015. על פי הערכות הבנקים, בשנה זו יינתנו משכנתאות חדשות בהיקף של יותר מ־60 מיליארד שקל, וזאת כאשר השיא השנתי עד כה נקבע ב־2013, שנחתמה ב־51.7 מיליארד שקל.  

ביולי השנה נרשמו ביצועים של 6.6 מיליארד שקל, והבנקים מעריכים כי באוגוסט יקטנו הביצועים ב־7%–9% ויסתכמו ב־6.2–6 מיליארד שקל משכנתאות חדשות. אמנם מדובר בירידה לעומת יולי, אולם לעומת אוגוסט אשתקד, שהסתכם ב־4.1 מיליארד שקל, זו עלייה דרסטית של 46%–51%.

בתום שמונת החודשים הראשונים של השנה היקף המשכנתאות צפוי להסתכם ב־45 מיליארד שקל. בחודש יוני לבדו, שהיה החודש החזק ביותר, ניתנו משכנתאות בהיקף של 7 מיליארד שקל.

נראה כי מאמציו של שר האוצר משה כחלון להוריד את הביקושים לדירות ולצנן את שוק הנדל"ן אינם נושאים פירות עד כה. הריבית הנמוכה על הלוואות וחוסר אמון הציבור בהבטחות הממשלה עושים את שלהם ומעלים את מחירי הדירות. רק בשבוע שעבר פרסם השמאי הממשלתי את נתוני שוק הדיור לרבעון השני, שלפיהם חלה עלייה נומינלית של 2.7% במחיר הממוצע של הדירות לעומת הרבעון הראשון, וכן נרשמה עלייה במספר העסקאות שבוצעו בדירות מגורים. מיוני 2014 עד יוני 2015 חלה עליית מחירים בשיעור ממוצע נומינלי של 5%.

הפעולה ההפוכה של העלאת מדרגות מס הרכישה

הביקושים הגבוהים בחודש יוני מיוחסים להעלאת שיעור מס הרכישה שנכנסה לתוקף בסוף יוני. החלטת שר האוצר משה כחלון להעלות את מס הרכישה על דירה שנייה ומעלה ממדרגות של 5%–10% למדרגות חדשות של 8%–10% הביאה להתנפלות של משקיעים על שוק הדירות. בבנקים ציינו אז שמשקיעים רבים נטלו אישור עקרוני למשכנתא, שתקף לשלושה חודשים.

אך לא רק המשקיעים חיממו את שוק הנדל"ן. גם זוגות צעירים ורוכשי דירה ראשונה כבר אינם מחכים ונוהרים לרכוש דירה. "גם רוכשים צעירים מסתערים על השוק", אומר גורם במערכת הבנקאית. "מי שיש לו הון עצמי כבר קופץ פנימה בלי לחשוב פעמיים".

הביצועים הגבוהים בחודשים האחרונים מצביעים אולי יותר מכל על חוסר האמון של הציבור בישראל כלפי הצהרות ממשלתיות בנושא הפשרה מהירה יותר של קרקעות לבנייה, מיזם מחיר מטרה וכדומה.

שליש מההלוואות שמעניקים הבנקים הוא לרכישת דירה

בשבוע שעבר פרסמו הבנקים את דו"חותיהם לרבעון השני של 2015. התנפלות המשקיעים והרוכשים הצעירים ניכרת היטב במספרים: היקף ההלוואות לדיור של הבנקים טיפס ב־8.3% לסכום של 277 מיליארד שקל. יתר תיק האשראי צמח בשיעור נמוך יותר של 4.3%.

המגמה הזו הופכת את חתיכת המשכנתאות לגדולה יותר בעוגת האשראי של הבנקים. ביוני 2014 היוו המשכנתאות 31% מסך ההלוואות של

הבנקים, וביוני 2015 הן כבר נושקות ל־32%. התמונה מתחדדת כשבוחנים את המגמה לאורך שנים. ביוני 2011 למשל נתח המשכנתאות מתיק האשראי של שלושת הבנקים הגדולים — מזרחי טפחות, לאומי והפועלים — עמד על 29.4%, ואילו ביוני 2015 השיעור הוא 35%. במזרחי טפחות ההלוואות לדיור עמדו ביוני 2015 על 63% מתיק האשראי של הבנק, ובמילים אחרות: כמעט שני שלישים מכל ההלוואות שנתן הבנק היו לרכישת דירות.

לטענת הבנקים, ההלוואות לדיור מתאפיינות בסיכון נמוך, אולם התלות ההולכת וגדלה שלהם בשוק הדיור הפחידה בעבר את בנק ישראל, והוא נקט בשנים האחרונות צעדים לצינון שוק המשכנתאות. בין היתר הגביל בנק ישראל את היקף המימון של רוכשי דירה ראשונה ל־75% מעלות הנכס, וכן הגביל את החזרי המשכנתא ל־40% מההכנסה. בספטמבר 2014 דודו זקן, המפקח על הבנקים היוצא, דרש מהבנקים להגדיל את ההון שלהם בהתאם לעלייה בנפח תיק המשכנתאות שלהם. זקן יעזוב את תפקידו בימים הקרובים עם שנת שיא וכשהשוק טרם מראה סימני רגיעה.

ההערכות הגוברות בשוק הן שייתכן שבנק ישראל יוריד בקרוב את הריבית המרכזית במשק על רקע ציפיות אינפלציה נמוכות וצמיחה מדשדשת. הורדת הריבית עשויה גם להעלות את הסיכויים לצעדים מאקרו־יציבותיים, ובמילים אחרות — להגבלות נוספות על שוק הדיור.