השקעת הנדל"ן החדשה: עננים מתחת לפני האדמה

מתחת לפני השטח מתפתח לו בישראל אפיק השקעה נדל"ני חדש ויוקרתי - מתחמים תת־קרקעיים שמאובטחים כמו בסיס צבאי, חלקם אף מוגנים למקרה של הפצצה גרעינית, שיכולים לספק לעצמם חשמל למשך שבוע במקרה של ניתוק מלא. המתחמים החשאיים האלה לא נועדו להגן על בני אדם, אלא על שרתי נתונים.

הביקוש למתקנים האלה הולך וגדל וכבר לא שמור רק לבנקים גדולים ולגופי ביטחון, אלא מתפשט דרך חברות הטכנולוגיה ככל שמגמת השימוש בשירותי ענן מתרחבת. ההבנה כי עוד ועוד גופים יזדקקו לשירותים הללו החלה לחלחל גם ליזמי הנדל"ן, שכבר החלו בהקמה של מרכזי נתונים (דאטה סנטר) תת קרקעיים שתפקידם לספק מענה לביקוש. אלא שהבנה בלבד אינה מספיקה - הקמה של מרכז נתונים תקני מחייבת ידע עצום, ניסיון טכנולוגי וכיסים רחבים. לרוב מדובר בבנייה מהיסוד בעלויות אדירות ליזמים.

ארונות השרתים במתחם בהר החוצבים בירושלים. יושכרו רק כשמועד האכלוס יהיה ודאי | צילום: עמית שאבי

משתלם יותר ממשרדים

בישראל מרבית שטחי מרכזי הנתונים משמשים כיום את הבנקים, חברות האשראי, חברות הביטוח, חברות הטלפוניה, בתי ההשקעות וכמובן את הגופים הבטחוניים. חוות האחסון של med 1 הממוקמת ליד טירת הכרמל נחשבת לגדולה ולוותיקה בישראל ומשתרעת על שטח של 7,500 מ"ר. ברחבי הארץ פזורים מספר מתקנים קטנים יותר, אך המתחרה המרכזית לאתר של med 1 מוקם בימים אלה בהר חוצבים בירושלים על ידי רד בינת נכסים, זרוע הנדל"ן של חברת רד בינת.

המתקן, שצפוי להיות הגדול ביותר במזרח התיכון, ישתרע על שטח של 14 אלף מ"ר מתוך פרויקט בנייה של מגדל משרדים בשטח של כ־52 אלף מ"ר. המגדל עצמו יהיה בן 17 קומות מעל האדמה, מתחתיו ייבנו 10 קומות תת קרקעיות - שש שמיועדות לשמש כחניונים וארבע שיוקצו להקמת מרכז נתונים בו יושכרו שטחים שירותי ענן מתקדמים.

בשונה מעולם הנדל"ן למשרדים בו שטחים מושכרים לפי מ"ר, בתחום מרכזי הנתונים התמחור הוא לפי מספר ארונות המכילים שרתים. כל ארון תופס שטח של כ־3 מ"ר, ובירושלים למשל השכירות החודשית שלו נאמדת ב־3,000 שקל - כלומר 1,000 שקל למ"ר, לעומת דמי שכירות חודשיים של כ־70 שקל למ"ר במשרדים באותו אזור. עם זאת, שטחי הארונות מהווים פחות משליש מהשטח הכולל של המתחם, כך שבחישוב כולל דמי השכירות הם כ־300 שקל למ"ר. בשקלול עלויות התחזוקה של המערכות, הארנונה (שכרגע נגבית בתעריף נמוך של חניון אך עלולה להשתנות) והאבטחה התשואה במרכז הנתונים החדש צפויה לעמוד על כ־15% - יותר מפי 2 מהתשואה במגדל משרדים רגיל בהר החוצבים, שעומדת על כ־7%.

"זה צורך טכנולוגי שנולד עם כל התפתחות שירותי הענן והצורך בגישה של משתמשים רבים למאגרי מידע משותפים", מספר רונן אילון, מנכ"ל רד בינת נכסים שבונה את הפרויקט בירושלים. "פעם היו חוות שרתים במחסנים ופשוט דאגו לקרר אותן, אבל היום לנוכח האיומים של טרור פיזי וסייבר אשר יכולים למוטט מאגרי מידע של ארגונים יש חשיבות גדולה לשרידות. מכאן נובע הצורך להפריד בין מאגרי המידע לבין המיקום הפיזי של החברה".

לדבריו, הלקוחות הגדולים בישראל כיום הם גופים שחלה עליהם רגולציה כזו או אחרת והדרישות שלהם מורכבות - לכן למשל המבנה צריך להיות עמיד מפני פגיעה ישירה של טילים ורעידות אדמה קשות. זו גם הסיבה שרוב מרכזי הנתונים נבנים מתחת לאדמה, "כמה שיותר עמוק יותר טוב". במקרה של המרכז בירושלים, גם המיקום היווה שיקול היות ובבחינת האיומים הבטחוניים ירושלים נחשבת לבטוחה יותר מאזורי הצפון והמרכז.

בתוך כך, איילון מספר שהשטחים במרכז הנתונים יוצעו להשכרה רק כאשר ניתן יהיה לספק התחייבות ברורה לזמן האכלוס, וגם אז להערכתו הדבר ייעשה בצורה מדורגת. "החלטנו לירות קדימה, כלומר לבנות על סמך הערכה שיהיה לכך ביקוש גבוה. זו החלטה אמיצה של בעלי החברה (האחים זיספאל - ד"ל) שמאמינים בכך", לדבריו.

עלויות הקמה עצומות

תחום מרכזי הנתונים מתחלק לשניים - מתקנים שמשמשים חברה אחת ומתקני אירוח. בשני המקרים מדווחים העוסקים בתחום על פריחה והצטרפות של שחקנים חדשים לשוק. כך למשל לפי הערכות המגזר הפיננסי מחזיק כ־10,000 מ"ר של מרכזי נתונים ברחבי הארץ. מעבר לפרויקט בירושלים, מוקם בימים אלה על ידי יזם פרטי מרכז נתונים בגודל של כ־7,000 מ"ר המתפרסים על 4 קומות מתחת לאדמה באזור חבל מודיעין. במקביל נודע ל"כלכליסט" שגם חברות שהקימו מרכזים כאלה משכירות חלק מהשטחים הלא מנוצלים בהם, כמו למשל השטח בגודל 600 מ"ר שחברת פרטנר שוכרת בבניין אדגר בפתח תקווה תמורת 360 אלף שקל לחודש, או 400 המ"ר שבנק מזרחי טפחות משכיר ליבמ בלוד.

גם את הבנייה עצמה ניתן לחלק לשני חלקים עיקריים: המבנה הפיזי והמערכות (לא כולל את השרתים ומערכות המחשוב). העלויות של המבנה הפיזי, בעיקר כאשר מדובר במבנה ממוגן, הן עצומות - אך המערכות ושילובן במבנה הן אלה שנחשבות לחלק היקר. לשם המחשה, במבנה של רד בינת עומדת עלות הקמת המגדל וקומות החניה על כ־150 מיליון שקל, בעוד עלות הקמת ארבע הקומות התת קרקעיות עומדת על כ־250 מיליון שקל שכן היא נבנית ברמת הבטיחות הגבוהה ביותר. מכיוון שכך הוא עומד בסטנדרטים של מקלטים אטומים, קומת החניון שמעליו נבנית מרצפה בעלת דופן בטון כפולה כדי למנוע הרס של רכב תופת, הפירים של האוורור נבנים בצורת "רגל" ולא יורדים אנכית על מנת למנוע מעבר של הדף מפיצוצים על הקרקע, וכל המערכות בו - חשמל, מיזוג, גנרטורים וכד' - כפולות.

צריך לזכור, כי היקף השטחים שנבנים ברוטו יעמוד בנטו רק על כרבע עד שליש מכלל היקף הבניה. לדברי אמיר פריזר מנהל שותף בחברת ניהול הפרויקטים וקסמן גוברין גבע המעורב בהקמה של מספר פרויקטים, המבנים מורכבים מהחדרים שעליהם עומדים המחשבים, כאשר השטח שלהם הוא רק רבע עד שליש מהשטח הנדרש לבניית הדטה סנטר. מי שבנה 10 אלף מ"ר ישארו לו 2,000 מ"ר במקרה הטוב בגלל היקף השטחים העצום שצורכות המערכות התומכות כגון גנרטורים, ups (אל פסק), מקררים ומיזוג.

כשמדברים על צד העלויות קשה להשוות דאטה סנטר אחד למשנהו היות וקיימות רמות שונות של מתקני דאטה סנטר אשר כל אחת מהן מגלמת מחיר שונה לגמרי. החדרים מסווגים ל-4 רמות שונות בהתאם למערכות שמכונות טיר (1-4) אשר בכל אחת מהן רמות שונות של הגנה והן מדורגות על ידי גוף אמריקאי שנקרא UTI ואחראי על הסמכת מתקני מחשב. כל לקוח שבונה מתקן יודע להגדיר את הרמה ואיכות המתקן בהתאם לאיומים אך גם לפי העלויות. לפי פריזר כשיושבים לתכנן כל הלקוחות רוצים טיר 4 (רמת המיגון הגבוהה ביותר) אבל כשהם רואים איך העלויות מזנקות מחפשים איפה להוריד.