הדירות לא נרשמו על שם הרוכשים: הבעלים יצטרכו לפצות באופן אישי?

חברות הבנייה "מרכז העיר אשדוד ק.א." ו"בנייני מרכז אלכסנדר" החלו לבנות ב-1990 פרויקט שאפתני באשדוד, במסגרתו הקימו מרכז מסחרי ומעליו ארבעה מגדלי מגורים הכוללים 176 יחידות דיור. הקמת הפרויקט נמשכה שמונה שנים, ועם סיומו החלו רוכשי דירות לאכלס את הבניין. אלא שבניגוד להבטחות החברות והעומדים בראשן, האחים עזרא ואליהו קחטן, הבניינים לא נרשמו במשך שנים רבות כבתים משותפים והזכויות בדירות לא הועברו על שם הדיירים.

ב-2009 מספר דיירים הגישו לבית המשפט המחוזי בתל אביב תביעה בטענה שהחברות הפרו את התחייבותיהן ודרשו להורות על רישום הדירות על שמם. בנוסף, תבעו הדיירים פיצויים על עוגמת הנפש הן מהחברות והן מהאחים, שכן לטענתם, האחים הבטיחו להם שידאגו באופן אישי לביצוע הרישום אך לא עשו דבר.

הנתבעים, בתגובה, טענו שהם פועלים במלוא המרץ להסדרת הרישום, אך המחוזי קבע כי מדובר במצג שווא, וכי לא הייתה כל מניעה לבצע את הרישום. בית המשפט, לפיכך, החליט להיכנס לכיסם של בעלי החברה, אם כי לא בדרך של הרמת מסך (איחוד בין החברה לבעלים כאילו היו ישות משפטית אחת) אלא כבעלי תפקיד בחברה. בסופו של דבר החברה ובעליה חויבו יחדיו לפצות את הדיירים ב- 140 אלף שקל ולרשום את הזכויות על שם הדיירים.

הנתבעים, שסברו שבהחלטה נפלו טעויות קשות, הגישו ערעור ב-2012 לבית המשפט העליון.

לשיטתם, הקביעה לפיה הפרו את חוזי המכר שגויה, שכן בית המשפט לא התייחס לכך שרק שישה בעלי דירות, מתוך מאות, הגישו את התביעה. מכאן, לשיטתם, ניתן להבין שלא נגרם לדיירים כל נזק.

בנוסף הם טענו כי לא היה מקום להטיל אחריות אישית על בעלי החברה מבלי שהוכח כי התנהלו בחוסר תום לב או שפעלו בכוונת מרמה או זדון.

התנהלות לקויה

 

השופט יורם דנציגר הבהיר כי בניגוד לטענת המערערים, אין לייחס משקל לכך שרק מיעוט בעלי הדירות הגיש את התביעה, שכן בתביעות מסוג זה, לעיתים קרובות יושבים רוב בעלי הדירות "על הגדר" וממתינים לתוצאות ההליך.

השופט גם דחה את הטענה שהחוזה עם הדיירים לא הופר, שכן אין מחלוקת כי במועד הגשת התביעה, 11 שנים לאחר האכלוס, לא הושלם הרישום, ומדובר בזמן ארוך, החורג מעל ומעבר לזמן סביר.

עם זאת, השופט דנציגר קיבל את עמדת המערערים, לפיה לא הוכח כי התנהלותם, לקויה ככל שהייתה, נבעה מרצון לרמות ולעכב את הרישום במכוון.

השופטת דפנה ברק-ארז חלקה על דעת וסברה כי אין מקום להגביל הטלת אחריות אישית על נושא משרה כאשר הוכח כי החברה הציגה מצג עובדתי כוזב. ואולם, השופט עוזי פוגלמן הצטרף לדעתו של השופט דנציגר, וציין כי הבטחותיהם הכלליות של האחים ש"יהיה בסדר" ו"הנושא בטיפול" אינן מצדיקות הטלת אחריות אישית.

משכך, דעת הרוב סברה כי אין לחייב את האחים באופן אישי - כך שהערעור התקבל באופן חלקי, והחברה היא שתצטרך לשלם לדיירים את הפיצוי. לא ניתן צו להוצאות.

לצפייה בפסק הדין

• מייצגי המערערים: עו"ד ניר בראונשטיין, עו"ד שמעון שמיע, עו"ד שאול ברגרזון

• מייצגי המשיבים: עו"ד רוני יאיר זילכה

* עו"ד יגאל מצלאוי עוסק בדיני תאגידים ודיני מקרקעין

** הכותב לא ייצג בתיק

*** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

אתר המשפט הישראלי "פסקדין"