אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
בועת הנדל"ן: עולה עולה צילום: מוטי קמחי

בועת הנדל"ן: עולה עולה

כולם בוחשים בשוק הדיור, ובראשם שר האוצר עצמו. שינויי סמכויות, שינויי מיסוי, רפורמות שרודפות רפורמות. בינתיים המחירים רק עולים, המשכנתאות מזנקות, והציבור לא רגוע. האם בכלל ניתן לעצור את בועת הנדל"ן?

09.09.2015, 06:35 | כתבי כלכליסט

חיוך ששווה מיליונים

משה כחלון, שר האוצר

ימי החסד של שר האוצר משה כחלון הסתיימו. הציבור, שציפה בכליון עיניים לשר שיביא רוח חדשה לתוך משרד האוצר, מצפה כעת מכחלון לפרוע את הצ'ק בדמות עשרת המנדטים שנתן לו.

לחצו כאן לצפייה במפת 100 המשפיעים

1. שר במשרה חלקית

 , איור: יונתן וקסמן איור: יונתן וקסמן  , איור: יונתן וקסמן

כחלון עשה שגיאה גדולה מאוד בחלק הראשון של הקדנציה שלו כשר אוצר. לא ברור אם השגיאה הזו מכוונת (יש תיאוריות קונספירציה כאלה), אבל ההחלטה שלו לזנוח לחלוטין את נושא הגז ולא לעסוק בו כלל הפכה אותו לשר אוצר במשרה חלקית בלבד. וזו פשוט תקלה. שר אוצר לא יכול להיות שר אוצר במשרה חלקית. גם אם כל מה שמתחשק לו הוא להתעסק בדיור בלבד, אין לו פריבילגיה כזו. אם, משום מה, הוא חושב שהוא נמצא במצב של ניגוד עניינים, כי מבחינתו טובתו של החבר שלו חשובה מטובתו של הציבור כולו — היה ראוי שלא יתיישב על הכיסא הזה מלכתחילה. אבל אם יש לו עמדה מוצקה בנושא הגז, כפי שהוא מצהיר שיש לו, היה ראוי שיעסוק בנושא, אגב שהוא מצהיר על ההיכרות שלו עם טייקון הגז קובי מימון, ופועל לטובת הציבור חרף ההיכרות הזו. במקום שתדמיתו הציבורית תישרט, הוא היה יוצא מחוזק. ואם לא זה, לפחות היה מסמיך מטעמו את אחד השרים האחרים, או את מנכ"ל האוצר שי באב"ד. אבל כחלון בחר בדרך הטפלונית מכל: פשוט להתרחק.

ההתנצלות שלו על כך בתקשורת היתה מעט מדי ומאוחר מדי. הציבור יזכור שהוא בחר להיות שר אוצר במשרה חלקית. אם זה יעמוד לזכותו או לחובתו בעתיד, זה כבר עניין מורכב יותר שקשור לאורך הזיכרון הציבורי. אבל לא כך היינו מצפים משר אוצר להנהיג.

2. בינתיים ראינו בעיקר הכנות

אז כחלון מתמקד בתחום הדיור. אבל לפחות בינתיים אין לו הרבה קבלות להראות בתחום. מה שהוא הספיק לעשות עד כה הוא בעיקר לארגן מחדש את השחקנים הממשלתיים על מגרש הדיור כך שכולם, פחות או יותר, יוכפפו אליו. בקיצור הוא בעיקר הפך את עצמו לצאר הדיור. עכשיו צאר הדיור מתבקש להתחיל לעבוד.

הבעיה העיקרית היא שאפילו אם כחלון ייתן גז, יפתור את כל בעיות הבירוקרטיה במערכת השיווק, הפיתוח והתכנון, ישפוך תקציבים אינספור כדי להסיר חסמי תשתית, ישכנע את העיריות לתת היתרי בנייה לפי האינטרסים שלו והקבלנים יתחילו לבנות כמו משוגעים — אפילו אז יהיה קשה להגיד מה מהווה הצלחה או כישלון מבחינת כחלון. כולם יודעים שהוא נכנס לממשלה בעיקר על כרטיס הדיור, אבל אנחנו לא באמת יודעים מה היעד שלו בתחום. כלומר, אנחנו אמורים לראות ירידות מחירים מתישהו? ואם כן, בתוך כמה זמן ובאיזה שיעור? ואולי, כמו הפקידים, הוא יסתפק בבלימת עליית המחירים מבלי לצפות לירידות — ואם כן, שוב, תוך כמה זמן? לכחלון פתרונים.

כולם יודעים שכחלון נכנס לממשלה בעיקר על כרטיס הדיור. אבל אנחנו לא באמת יודעים מה היעד שלו בתחום. כלומר, אנחנו אמורים לראות ירידות מחירים מתישהו?, צילום: אלכס קולומויסקי  כולם יודעים שכחלון נכנס לממשלה בעיקר על כרטיס הדיור. אבל אנחנו לא באמת יודעים מה היעד שלו בתחום. כלומר, אנחנו אמורים לראות ירידות מחירים מתישהו? | צילום: אלכס קולומויסקי כולם יודעים שכחלון נכנס לממשלה בעיקר על כרטיס הדיור. אבל אנחנו לא באמת יודעים מה היעד שלו בתחום. כלומר, אנחנו אמורים לראות ירידות מחירים מתישהו?, צילום: אלכס קולומויסקי

בשורה התחתונה, שעת המבחן האמיתית של שר האוצר תגיע בהמשך, ב־2016. אז, לאחר שיאושר התקציב יוכל כחלון להתפנות למה שהוא באמת רוצה להתעסק בו: דיור. הלוואי שהוא היה מספר לציבור מפורשות מה בדיוק היעד שלו. נוח הרבה יותר פוליטית להישאר עמום.

3. היעד: הבחירות הבאות

במשרד האוצר יודעים בינתיים לספר על כחלון רק דברים טובים. הוא לא יורד לפרטים, אבל גם שר האוצר הקודם לא ירד לפרטים — ובניגוד אליו, כחלון נותן גיבוי לפקידים שלו: הוא זורם איתם, הוא חולק איתם תפיסת עולם משותפת, הוא נותן להם לעבוד. פקידי אגף שוק ההון, למשל, ממש על גבול האושר: לעומת לפיד, שראה בנושא הפנסיה פוטנציאל דריכה על מוקשים ציבוריים, כחלון מתעקש לתת להם גב לשחרר מהלכים שהם מחניקים כבר שנתיים. נכון, אלה עדיין צעדים קוסמטיים יחסית, לא כאלה שמספקים טיפול שורש עמוק לבעיית הפנסיה — אבל על פי עדויות, כחלון מינה את מנכ"ל האוצר, איש אמונו שי באב"ד, לעמוד בראש צוות שאמור להמליץ על פתרון לבעיות שמאיימות על הפנסיה ועל דרך לשנות את המודל הקיים, כך שאולי עוד תהיה פה בשורה.

הדוגמה הזו, והדברים הטובים שהפקידים אומרים על כחלון, מלמדים שהבחירה שלו לקפוץ קפיצת ראש דווקא אל הבריכה העמוקה שנקראת משרד האוצר לא היתה בחירה של מתאבד שיעי, אלא של מי שהבין שבלי לקחת את משרד האוצר אין לו שום סיכוי להיבחר מחדש בבחירות הבאות.

לכאורה, יש לו מוטיבציה לעבוד קשה ולהצליח. מנגד, הוא עלול להרחיב את הגישה הטפלונית כלפי הגז גם לתחומים אחרים, ורק להעמיד פנים שהוא ניסה. למשל, ניסה להילחם בבנקים, אבל זה לא הצליח; ניסה להוריד את מחירי הדיור, אבל ראשי העיריות לא שיתפו פעולה. האתגר האמיתי שלו יהיה להימנע מהרפלקס הפוליטי הזה, לנסות באמת, ולתת באמת את הדין אם לא יצליח.

שאול אמסטרדמסקי

 

השפעות נלוות

משה אשר, מנהל רשות המסים

 

מנהל רשות המסים, משה אשר, החליט בשנה האחרונה לרדוף אחרי משקיעי הנדל"ן שמעלימים מס, בדגש על אזרחים בעלי כמה דירות שלא מדווחים על הכנסותיהם משכירות. המרדף הביא אלפי אנשים, בעיקר בעלי דירות ובעלי חשבונות זרים, להתדפק על דלתה של רשות המסים כדי להסדיר את מה ששנים נחבא מרשויות החוק — לעתים מתמימות, לעתים בכוונה תחילה. נוסף על כך, בתקופה האחרונה רשות המסים החלה לעשות שימוש גובר בחוות דעת שמחד גיסא אינן מחייבות, ויצריכו אותה להגן עליהן בבית המשפט, ומאידך גיסא חוסכות לה את הצורך בחקיקה ואת התלות בשר האוצר. כך, למשל, היא הוציאה חוזר הקובע שחברות אינטרנטיות כמו גוגל או פייסבוק יידרשו לשלם מסים על רווחים שהן עושות כאן, וכמוהן גם חצרות רבנים, גופים עם היקפי הון שחור נאים. חוזרים אלו, כמובן, דורשים גם אכיפה מצד הרשות.

עמרי מילמן

 

משה אשר, מנהל רשות המסים, צילום: אוראל כהן משה אשר, מנהל רשות המסים | צילום: אוראל כהן משה אשר, מנהל רשות המסים, צילום: אוראל כהן

 

משנה מקום

בינת שוורץ, ראשת מינהל התכנון

 

שנה לפני תום כהונתה כראשת מנהל התכנון בינת שוורץ יכולה לסמן וי על כמה שינויים מרחיקי לכת שבהם היתה לה יד. בראש ובראשונה מדובר בשינוי הארגוני במינהל התכנון — שינוי שאותו מבקשת המדינה לחולל מאז שנות התשעים, ובסופו של דבר כחלון ושוורץ יהיו חתומים עליו.

 

המהפכה אינה רק בכך שהגוף הזה יצא ממשרד הפנים, אלא בייחוד בכך שלתפקיד יושבי ראש הוועדות המחוזיות לא ימונו נציגי משרד הפנים, אלא אנשי תכנון הכפופים לשר האוצר ובעקיפין לשוורץ. השינוי הזה יאפשר למינהל התכנון ליישם את המדיניות שהוא מתווה. במילים אחרות, יושב ראש ועדה יתקשה למנוע או לעכב דיון בתוכנית ששוורץ מבקשת לקדם.

בינת שוורץ, ראשת מינהל התכנון, צילום: עמית שעל בינת שוורץ, ראשת מינהל התכנון | צילום: עמית שעל בינת שוורץ, ראשת מינהל התכנון, צילום: עמית שעל

 

שוורץ גם מעודדת בשקט רפורמה ביישובים הערביים, שסובלים ממחסור בדיור וצמאים לקרקעות מתוכננות. היא פועלת להרחיב את השטחים שעליהם ניתן לבנות ביישובים אלו, ויזמה הקלות שאפשרו לתוכניות בינוי במגזר הערבי לעבור למסלול המהיר של הוועדה לקידום מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל). היא פועלת להקמת צוות יועצים שילווה את מחלקות ההנדסה ביישובים אלה, ולהקמת ועדות מקומיות לתכנון ובנייה. השינוי האמיתי שחוללה כאן שוורץ אינו טמון בסדרים בירוקרטיים, אלא בגישתה: אנשי תכנון, יזמים וראשי מועצות במגזר מרגישים, אולי לראשונה, שיש מי שקשוב לצורכיהם. "בעבר המדינה תכננה אצלנו על סמך תצלומי אוויר; היום שוורץ מגיעה ליישוב, לומדת את השטח ומסייעת להכין תוכנית מתאימה", מסכם גורם במרכז הערבי לתכנון אלטרנטיבי. אם יש מהפכה ראויה שתגרום לצמצום פערים אמיתי, שוורץ סללה לה את הדרך.

אמיתי גזית

 

יעילות או רודנות?

אביגדור יצחקי, ראש מטה הדיור באוצר

 

אביגדור יצחקי סוגר השנה מעגל שנפתח לפני 13 שנים: ב־2002, כששימש מנכ"ל משרד ראש הממשלה תחת אריאל שרון, עמד יצחקי בראש ועדה לייעול המגזר הממשלתי. אחת מהמלצותיו אז היתה להעביר את מינהל התכנון למשרד ראש הממשלה. כבר אז קבע יצחקי כי יש כשל מובנה במערכת התכנון, וכי העברת התכנון לשר האוצר תאפשר יישום של החלטות הממשלה בלי הפרעות ורעשי רקע.

 

הפעם יצחקי לא רק ממליץ, הוא גם האיש שישב בראש פירמידת הנדל"ן שבנה שר האוצר. כראש מטה הדיור הוא מתבקש לתאם בין משרד האוצר, מינהל התכנון ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י). הוא גם ראש המועצה הארצית לתכנון ובנייה ויו"ר הוועדה שמקצה קרקעות מדינה למשרד הבינוי, לרמ"י ולדירה להשכיר לצורך תכנון ושיווקן. במילים אחרות, יצחקי פועל כמו מפצל בצינור השקיה: הוא שולח זרועות לברז התקציב, לגוף המתווה את מדיניות הקרקעות של ישראל, למוסד התכנוני, ולערוגות שבבסיס הפירמידה — גופי הביצוע שאמורים להצמיח על קרקעות המדינה דירות.

 

אביגדור יצחקי, ראש מטה הדיור באוצר, צילום: עמית שעל אביגדור יצחקי, ראש מטה הדיור באוצר | צילום: עמית שעל אביגדור יצחקי, ראש מטה הדיור באוצר, צילום: עמית שעל

 

ריכוזיות נתפסת כיעילות, אך יש החוששים כי היא תהפוך לרודנות — אולי לא של האיש, אלא של המנגנון שבו הוא בורג מרכזי. החשש אינו רק מפגיעה בערכי טבע, אלא מהתעלמות מעמדות הרשויות המקומיות ומהכשרת קרקעות בשטחן על אפן ועל חמתן. כאן מבחנו של יצחקי: האם יצליח לקדם בנייה תוך שיתוף והסכמה עם ראשי הרשויות, או בכיפוף זרועות.

אמיתי גזית

 

עניין של ניהול

אמיר לוי, הממונה על התקציבים באוצר

 

התיק הראשון שהופל על הממונה על התקציבים אמיר לוי, כשנכנס לתפקידו ב־2013, היה תיק הדיור. זה היה עוד בתקופת שר האוצר הקודם יאיר לפיד, כשלוי התמנה לעמוד בראש צוות 90 הימים לעניין הדיור. מאז חלפו הרבה יותר מ־90 ימים, ומחירי הדיור רק ממשיכים לעלות.

 

לוי מאמין שבעיית הדיור היא בעיקרה בעיה של ניהול — כלומר, בעיה של חוסר ניהול. עם ניהול נכון, הוא מאמין, הבעיה היתה נפתרת, ובעתיד גם תיפתר. זו, לפחות, היתה המנטרה שלו כשנכנס לתפקיד, לפני שנתיים. מאז, כמו שקורה להרבה אנשים טובים אחרי שהם רואים מבפנים כיצד הממשלה פועלת באמת, הוא הבין שאת בעיית הניהול הזו יהיה קשה מאוד לפתור.

אמיר לוי, הממונה על התקציבים באוצר, צילום: עומר מסינגר אמיר לוי, הממונה על התקציבים באוצר | צילום: עומר מסינגר אמיר לוי, הממונה על התקציבים באוצר, צילום: עומר מסינגר

 

ובכל זאת, הם עדיין מנסים שם במשרד האוצר: כניסתו של משה כחלון למשרד הביאה איתה רוח גבית לשינויים מבניים, וכעת סמכויות הדיור כולן נתונות בידיהם של השר ואנשיו. חלק מפקידיו של לוי, כמו סגנו האחראי לנדל"ן ערן ניצן, הפכו ממש לסופר־יכולים בתחום הדיור. אם זה לא יעבוד, את הטענות על ניהול גרוע הם יוכלו להפנות רק לעצמם.

שאול אמסטרדמסקי

 

המתדלקת העיקרית

קרנית פלוג, נגידת בנק ישראל

 

כשראש הממשלה בנימין נתניהו ושר האוצר הקודם יאיר לפיד מינו את ד"ר קרנית פלוג לתפקיד נגידת בנק ישראל, הם חשבו שהם יקבלו דודה חביבה ולא מזיקה בתור הנגידה. הם ידעו שחלק מדעותיה בתחומים הכלכליים נחשבות לחברתיות, רחמנא ליצלן, אולי אפילו קצת שמאלניות, השם ירחם — אבל בסך הכל, הם חשבו, פלוג לא תכה יותר מדי גלים בבריכה הכלכלית־ירושלמית.

 

קרנית פלוג, צילום: עמית שעל קרנית פלוג | צילום: עמית שעל קרנית פלוג, צילום: עמית שעל

 

הם צדקו, וטעו. הסגנון של פלוג אינו הסגנון של קודמה, סטנלי פישר. פישר היה מנומס מאוד כלפי חוץ, אבל מנומס הרבה פחות כלפי פנים, כשהמצלמות כבו הוא ידע לאיים ולהכות על השולחן, ואם צריך גם ללכת לתקשורת ולדבר בלהט נגד המדיניות של ראש הממשלה (בנימוס, אבל בלהט), ואם ממש־ממש צריך — אז גם לפזר רמזים שהוא עומד להתפטר. פלוג אינה כזו. אצלה אין מלודרמות: היא באה, אומרת את מה שיש לה להגיד, וזהו. בלי נפנופים, בלי איומים. ובכל זאת, פלוג אינה נגידה פרווה. כשהיא כבר אומרת את מה שיש לה להגיד, היא אומרת זאת בבירור ומפורשות, בלי לעגל פינות ומבלי לתת הנחות לפוליטיקאים. מאז מינויה היא התבטאה שוב ושוב נגד מדיניות הממשלה לעשות "גם וגם וגם וגם" ולעזאזל הגירעון ולעזאזל הדורות הבאים.

 

היא דיברה שוב ושוב על הצורך בצמיחה מכלילה, כזו שתגיע לכל שכבות האוכלוסייה ולא רק לעשירון העליון. היא שמה שוב ושוב על השולחן את בעיית העומק האמיתית המאיימת על המשק הישראלי — הדמוגרפיה — גם כשהממשלה לא רצתה לשמוע. דודה ירושלמית, אבל עם קוצים. במקביל, היא ממשיכה לשמור על סביבת הריבית הנמוכה, והשנה אף שמענו רמזים על הורדתה לריבית אפס. הריבית חזקה יותר מכל ניסיונותיו של השר כחלון, ומתדלקת את ענף הנדל"ן, פשוט כי אין הרבה אפיקים אחרים אטרקטיביים להשקעת כספים בסביבת ריבית זו.

 

אף שפלוג אומרת את הדברים בבירור, ישנם גם דברים שהיא פשוט אינה אומרת. לאורך כל הקרב על הגז, למשל, הנגידה נאלמה; רק בישורת האחרונה היא שחררה התייחסות מפותלת. בתחום הגברת התחרות בענף הבנקאות פלוג נקלעה לשבלונה הבנק־ישראלית, זו שחוששת מקידום התחרות פן תישרט מעט יציבות (כלומר, רווחיות) הבנקים. אז נכון שבבנק ישראל אוהבים להגיד דברים רק אחרי עבודת מטה יסודית וחשיבה עמוקה, אבל לפעמים אין זמן לתהליכים האלה. ונכון שבבנק ישראל חוששים מצעדים תזזיתיים בענף הבנקאות, אבל כל שינוי צריך להתחיל מתישהו.

 

התפקיד של פלוג הוא להצעיד את בנק ישראל קדימה ולהפוך אותו למוסד חשוב ובעל השפעה גם בנושאים האלה, גם אם נראה לה שהממשלה פועלת בתזזיתיות יתר. אחרי הכל, בחיים עצמם לא תמיד יש זמן לרגרסיות של פקידי חטיבת המחקר.

שאול אמסטרדמסקי

 

זה בדיוק הזמן להיכנס לשוק הדיור

המשקיע הקטן

 

מאחורי השם "משקיעי הנדל"ן" מסתתר נתח גדול מהישראלים: ההייטקיסטית בדלת ממול, הפנסיונר מקומה ב', הקולגה שקיבל כמה שקלים מהירושה של סבא וסבתא. לא מדובר באילי הון אלא באנשים ממוצעים עם כסף פנוי שמעדיפים לרכוש בו דירות במקום לראות אותו נשחק בבנק. הבעיה היא שיש לא מעט אנשים כאלה. מחקר של ד"ר נעם גרובר ממוסד שורש לחקר מדיניות הראה כי מאז 2008 הם יצרו עודפי ביקוש של 27 אלף דירות מול ההיצע. חלקם בביקוש לדירות נאמד ב־30%. המחירים עולים? ניחא, המשקיעים לא מתרגשים: הרי בית כבר יש להם, ותוספת של כמה מאות שקלים במשכנתא לא תרתיע אותם. מקסימום נגבה עוד כמה שקלים מהשוכרים.

המשקיעים האלה מציבים אתגר מסובך לשר האוצר. ראשית, קשה לזהות אותם: למשל, כדי להתמודד עם מס הרכישה שהועלה כדי להרחיקם, השתמשו רבים מהם באנשי קש כדי לרכוש דירה תוך השגת פטור ממס; קיים גם חשש שבאמצעות אותם אנשי קש המשקיעים ירכשו דירות גם במסגרת ההנחות שיציע האוצר. שנית, נראה כי בהיעדר אלטרנטיבה לכסף יהיה קשה, אולי בלתי אפשרי, להוציאם מהשוק. כשהריבית על השקעות סולידיות אפסית, תשואה של 4% מההשקעה בדירה נחשבת אטרקטיבית מאוד. גם אם נטל המס יוכבד והתשואה תרד לכיוון ה־3% היא עדיין עדיפה על החלופות. לבסוף, בעידן שבו שורר חוסר ודאות באשר לפנסיה, החוסכים סופגים קיצוצים, והקשר בין הפקדה היום לבין הפנסיה בעתיד הולך ומתערפל — השקעה בנדל"ן לפחות מבטיחה יציבות.

אמיתי גזית

 

מממן הבועה

אלדד פרשר, מנכ"ל מזרחי טפחות

 

אלדד פרשר, מנכ"ל מזרחי טפחות, צילום: אבשלום ששוני אלדד פרשר, מנכ"ל מזרחי טפחות | צילום: אבשלום ששוני אלדד פרשר, מנכ"ל מזרחי טפחות, צילום: אבשלום ששוני

החודשים האחרונים בענף הנדל"ן יצרו שיאים אפילו בשוק שנמצא כבר שבע שנים בגאות מתמדת. יש עוד זמן עד שהתוכניות של השר כחלון ישפיעו על השוק, אם בכלל. בינתיים הציבור רץ לבנקים כדי לקחת משכנתהא, והקבלנים מנצלים את המומנטום שנוצר מפוסט מע"מ אפס, ורצים גם הם לבנק לקחת מימון.

מי שיושב על אחד הברזים המרכזיים בשני הצדדים האלה של שוק הנדל"ן הוא מנכ"ל מזרחי טפחות אלדד פרשר: בצד אחד, מזרחי טפחות מחזיק בתיק המשכנתאות הגדול בישראל, שיחצה השנה את רף ה־100 מיליארד שקל. בצד האחר הוא מלווה גם חברות נדל"ן ומיזמי בינוי גדולים, ולכן נמצא עמוק בתוך השוק.

עליית המחירים ההיסטרית והרגישות הציבורית מיקמו את שוק הדיור מתחת לעדשת הרגולציה של בנק ישראל, שהוציא בשנים האחרונות שורת הגבלות על משכנתאות. אלו אולי הורידו את פרופיל הסיכון בתיק המשכנתאות, אך לא בלמו את הביקוש להן, ששבר ביוני את שיא כל הזמנים. פרשר גייס את הצמיחה האדירה הזו לטובת הבנק. מזרחי טפחות הוא הבנק הצומח ביותר במערכת הבנקאית בשנים האחרונות, ותיק המשכנתאות שלו רק הולך וגדל. זה יפה מאוד, אבל קל לצוף עם הגאות. היום היפוך מגמה בשוק הדיור נראה דמיוני — אבל ביום שבו היפוך כזה אכן יקרה, פרשר יידרש להוכיח שהבנק בראשותו יידע להיערך לחורף.

תומר ורון

 

כאב הראש של כחלון

חיים ביבס, יו"ר מרכז השלטון המקומי

 

יו"ר מרכז השלטון המקומי, חיים ביבס, הוא מהאנשים החזקים בליכוד ומקורב לראש הממשלה נתניהו. שתי העובדות האלה הופכות את שיתוף הפעולה בין ביבס למשה כחלון קריטי להצלחת תוכניתו של שר האוצר להורדת מחירי הדיור. בלי תמיכת ראשי הרשויות ובלי תמיכתו של ראש הממשלה אין לתוכנית סיכוי — וזה בדיוק הצומת שבו יושב ביבס, ושהופך אותו לציר מרכזי בשוק הנדל"ן.

חיים ביבס יו"ר מרכז השלטון המקומי, צילום: רועי שפרניק חיים ביבס יו"ר מרכז השלטון המקומי | צילום: רועי שפרניק חיים ביבס יו"ר מרכז השלטון המקומי, צילום: רועי שפרניק

בלי ראשי הרשויות כמעט בלתי אפשרי לשווק קרקעות מדינה, בטח לא בהיקפים שכחלון מבקש לשווק. האקסיומה הזו הוכחה בתחילת החודש, כשראשי הערים הגדולות איימו למנוע בניית כ־400 אלף יחידות דיור אם תיושם התוכנית לתקצוב דיפרנציאלי, אבל גם קודם: ראש עיריית קריית גת מונע זה חודשים בנייה בכרמי גת; ראש עיריית ירושלים נאבק כבר שנים בניסיון של המדינה להקים שכונה ברכס לבן שבמערב הבירה; שיחות בין האוצר להרצליה על בניית אלפי יחידות דיור עלו על שרטון בתחילת השנה בגלל תביעות כספיות של ראש העיר, שנראו לאוצר מוגזמות.

ובאשר לנתניהו: עד עתה הוא אפשר לכחלון להעביר רפורמות בלי קשיים מיוחדים. אם יפרוץ משבר בין כחלון לראשי הרשויות, ביבס יאגף אותו מכיוון ראש הממשלה. ומאבק כזה, יודע גם כחלון, ימוטט כל סיכוי לרפורמות.

אמיתי גזית

יתרגל לתחרות

עדיאל שמרון, מנהל רשות מקרקעי ישראל

 

עדיאל שמרון נכנס לתפקיד מנהל רשות מקרקעי ישראל בתקופה סוערת: סמכויות מקוצצות מהגוף האמון על קרקעות המדינה, המנהל הקודם נחשד בפלילים והעובדים יוצאים השכם והערב נגד סגניתו. אם זה לא מספיק, רמ"י נאלצת עתה, לראשונה מאז נוסדה, להתחרות בגופים נוספים שישווקו קרקעות מדינה. ודווקא במצב הזה מתבקש כעת שמרון לשווק כמה שיותר קרקעות, במחירים נמוכים.

עדיאל שמרון
עדיאל שמרון צילום: ענר גרין

 

כדי שקצב הבנייה יעמוד בציפיות של שר האוצר לא מספיק להוציא את הקרקע לשוק: צריך גם לדאוג שאפשר יהיה להתחיל לבנות עליה. בחמש השנים האחרונות 37% מהמכרזים של רמ"י נכשלו. הרשות הוציאה לשיווק קרקעות עם פוטנציאל לבניית 190 אלף יחידות דירות, אלא שלפי שעה טרם נחתמו עסקאות לכ־70 אלף מתוכן. במרבית המקרים הסיבה לכך היא חסמים בירוקרטיים: כך למשל מכרז בפתח תקווה נדחה שבע פעמים בתוך שלוש שנים בשל מחלוקת עם העירייה על סלילת כביש. פתיחת החסמים האלה היא האתגר הגדול של שמרון: שר האוצר כחלון הצהיר שלא יסתפק בנתון המציג את מספר המכרזים — הוא מבקש לראות את הטרקטורים עולים לשטח. וכדי לשגר את הטרקטורים שמרון חייב להיות בולדוזר.

אמיתי גזית

אלוף השיווק 

מנור גינדי, מבעלי גינדי השקעות

 

שתי מסיבות העיתונאים המפוארות ביותר שנערכו השנה בתחום הנדל"ן היו יוזמה של משפחת גינדי: האחת של חברת גינדי החזקות, לקראת פתיחתו של שרונה מרקט, והאחרת של חברת גינדי השקעות, להצגת חלקו השני של פרויקט השוק הסיטונאי בתל אביב. זה לא מקרה: גם אם לשתי החברות הללו שמות שונים במקצת, וגם אם הן מנוהלות על ידי אנשים אחרים, יש לשתיהן דנ"א עסקי זהה. בהתחשב בעובדה שהן מנוהלות על ידי חבורה של בני דודים, אפשר בהחלט לכנות אותן "חברות בנות־דוד".

מנור גינדי, מבעלי גינדי השקעות, צילום: עמית שעל מנור גינדי, מבעלי גינדי השקעות | צילום: עמית שעל מנור גינדי, מבעלי גינדי השקעות, צילום: עמית שעל

המאפיין הבולט ביותר בדנ"א הזה הוא השיווק. בענף מעריכים כי הוצאות השיווק והפרסום של שתי החברות גדולות בערך פי־עשרה מאלו של חברות נדל"ן שבונות באותם היקפים. הגינדים נמצאים כמה צעדים קדימה מחברות אחרות בענף, שמבינות לאט שלא משנה כמה אתה באמת גדול וכמה הבנייה שלך איכותית, אלא עד כמה אתה נתפס כחברה גדולה ועוצמתית. כדי לשדר כוח וזוהר צריך לפרסם, להציג הדמיות מלוטשות, לשדר למתעניינים תחושה של "מהר לפני שייגמר". הפעילות בשטח חשובה פחות.

גינדי השקעות מנוהלת על ידי אייל פרידמן, אורי לוי, כפיר גינדי ומנור גינדי; האחרון, בנו של משה גינדי, הוא הדומיננטי שבחבורה. לחברה יש מספר מצומצם של פרויקטים, בהשוואה לחברות יזמות גדולות, הגם שבשנים האחרונות היא הצליחה להקים את מתחם השוק הסיטונאי, אחד הפרויקטים הגדולים בתל אביב. נקודת התורפה שלה, כפי שהתגלתה בפרשת המרפסות המוכרת, היא הביצוע והטיפול בכשלים בשוק הבנייה. בצד החזק, כבר אמרנו, נמצא השיווק. דוגמה קלאסית ליכולת השיווק המבריקה של החברה מספקת פעילות התמ"א 38 שלה: בעוד יתר החברות רודפות אחרי הדיירים ומנסות לזכות באמונם להוביל את הפרויקט, בגינדי השקעות פיתחו טקטיקה שונה — הדיירים הם שיציגו את דרישותיהם עד התאריך שנקבע מראש, וגינדי היא שתבחן את ההצעות ותפעל לקדמן.

דותן לוי

פיתוח ההתנחלויות תחילה

אורי אריאל, שר החקלאות וראש החטיבה להתיישבות

 

בממשלה הקודמת אורי אריאל עשה הכל כדי שנתרשם מיכולות הבולדוזר שלו, גם אם זה אומר להציג ברגע האחרון שורת מכרזים על הנייר כדי לטעון לשבירת שיא השיווקים השנתית. כשר הבינוי הוא דחף את תוכנית מחיר מטרה, היה שותף להסכמי הגג וניסה לתפוס עמדת מנהיגות בהורדת מחירי הדיור — מהלך שנכשל. כשר חקלאות בממשלה הנוכחית, אריאל לא התנתק מתחום הדיור והקרקעות, אלא רתם את הבולדוזריוּת שלו לשני תחומים נפיצים שמתנהלים מתחת לרדאר: החטיבה להתיישבות והרשות לפיתוח והתיישבות הבדואים בנגב, שהועברו לאחריותו.

אורי אריאל, שר החקלאות וראש החטיבה להתיישבות, צילום: אלכס קולומויסקי אורי אריאל, שר החקלאות וראש החטיבה להתיישבות | צילום: אלכס קולומויסקי אורי אריאל, שר החקלאות וראש החטיבה להתיישבות, צילום: אלכס קולומויסקי

החטיבה היא הכלי המרכזי של הממשלה לפיתוח ההתנחלויות. היועץ המשפטי לממשלה סבור שהיא צריכה להתפרק מנכסיה ומסמכויותיה. אריאל וסיעתו עושים הכל כדי לשמור על מעמדה: מההסכמים הקואליציוניים שקבעו את המשך תקצובה הנדיב ועד הצעת החוק לעקיפת חוות דעתו של היועץ המשפטי. כמו כן, הוא הבהיר שההקפאה בפועל בשטחים לא מקובלת עליו.

אריאל קיבל לידיו את ההתיישבות הלאומית, המשמשת כלי בקו החיכוך בין שני העמים שחולקים את הארץ הזו. מצד אחד, הוא "מפא"יניק" שתמיד מוכן להציג עוד פשרה כניצחון. מצד שני, הוא מייצג את הזרם הימני והאקטיבי ביותר בפוליטיקה. החלטה שלו יכולה ליצור פה משברים שהם אפילו מעבר למחירי הנדל"ן.

אורי תובל

שיתוף בטוויטר שיתוף בוואטסאפ שיתוף בפייסבוק שיתוף במייל

תגיות