אנטרופי: "ההנפקה שונה מאלה של חברות מאיי הבתולה עד כה"

הנפקת החוב הגדולה ביותר של חברת נדל"ן בישראל תצא לדרך ביום רביעי הבא בבורסת תל אביב. וורטון פרופרטיז, חברת הנדל"ן שבבעלות המיליארדר היהודי ג'ף סאטון, תנסה לגייס עד 2 מיליארד שקל (500 מיליון דולר) באג"ח חדשות. את וורטון מייצגים בישראל היועצים רפי ליפא וגל עמית, מי שיזמו את גל ההנפקות של חברות הנדל"ן האמריקאיות בישראל. את ההנפקה תבצע חברת החיתום פועלים אי.בי.אי בניהולו של ארז גולדשמידט. 

לקראת ההנפקה, שמיועדת לשמש כהון מועדף (Preferred Equity) או להעמדת הלוואות מזנין על נכסים של החברה בניו יורק, ביצעה חברת הייעוץ למוסדיים אנטרופי ניתוח כלכלי על החברה. בסקירה שהגיעה לידי "כלכליסט" העריך האנליסט דניאל פרמיסלר כי לחברה יכולת תזרימית טובה. "להערכתנו, ייעוד ההנפקה להון מועדף ולהלוואות מזנין נותן ודאות תזרימית טובה יותר בהשוואה לייזום פרויקטים", כתבו באנטרופי. עוד ציינו כי "מלבד הריבית על ההלוואות, לחברה מקור תזרימי גם מדיבידנדים מפורטפוליו הנכסים. בנוסף נציין לחיוב את איכות הנכסים הגבוהה, את מעמדה של קבוצת וורטון ואת קיומה של כרית הון תחת הזכויות המשפטיות של הון מועדף".

הנכסים בניו יורק מושכרים לשוכרים בעלי שם עולמי

באנטרופי התייחסו גם לעובדת רישומה של החברה באיי הבתולה, שמרתיעה לא מעט משקיעים מחשש לתסבוכת במקרה של חדלות פירעון. "המבנה המשפטי של ההנפקה שונה מהנפקות BVI (איי הבתולה — א"פ) עד כה", כתבו באנטרופי. "היא מציעה מנגנון דיפולט מובנה, הכולל שעבוד על חברת נכס בארה"ב ותהליך סדור של מימוש אחזקות בעל השליטה באופן שבו אין הפרה של התניית שליטה על ידי החוב הבכיר. קיומו של השעבוד ומנגנון המכירה מפשטים, להערכתנו, את תהליך הדיפולט, ולמעשה עוקפים את בעיית רישום החברה באיי הבתולה ואת אי־הוודאות המשפטית הנגזרת מכך".

עוד ציינו באנטרופי כי "פרופיל החברה מוערך על ידינו כהולם ואף יותר, בשל איכות ומיקום הנכסים והיותם מושכרים לשוכרים בעלי שם עולמי בחוזים ארוכי טווח עם מנגנונים אוטומטיים לעלייה בשכר דירה. כמו כן, ודאות התזרים הן משכר דירה והן מהכנסות מריבית בגין הלוואות המזנין, תורמת לנראות התזרים העתידית וכן תואמים ואף מעבר לצורך כיסוי ריבית האג"ח".

סאטון יעביר 15 נכסים לחברה המנפיקה בישראל

וורטון היתה אמורה לבצע הנפקה מורכבת במיוחד, שכוללת החלפה של ארבע הלוואות מזנין (הלוואות שניתנות מעל חוב בכיר ללא ביטחונות) של 455 מיליון דולר על שלושה נכסים שלה בניו יורק. אולם הבנקים האמריקאיים, שמחזיקים בחוב הבכיר, לא אישרו את המהלך. סאטון החליט לבסוף לבצע בעצמו מימון מחדש של 500 מיליון דולר, כדי להחליף שתי הלוואות מזנין על הנכסים העיקריים בפורטפוליו: בניין 717 בשדרה החמישית בניו יורק, שעליו יש הלוואת מזנין של 315 מיליון דולר בריבית של 9%, ובניין 747 בשדרת מדיסון שעליו יש הלוואת מזנין של 30 מיליון דולר בריבית של 7.5%.

גם במבנה ההנפקה החדש סאטון יעביר לחברה המנפיקה בישראל, שרשומה באיי הבתולה, 15 נכסים מניבים של החברה הממוקמים באזור מרכזי בניו יורק ומכילים בעיקר רשתות אופנה מהגדולות בעולם, כמו דולצ'ה וגבאנה וזארה.

מה ששונה במבנה ההנפקה החדש הוא שימוש בהון מועדף במקום הלוואות מזנין. סאטון הבין כי השוק הישראלי נרתע מהלוואות המזנין והחליט לשנות את ייעוד התמורה לשימוש בהון מועדף (Preferred Equity), שהוא במהותו דומה מאוד להלוואות מזנין, אולם יש לו יתרון אחד מהותי והוא יכולת מהירה להשתלט על הנכסים במקרה של חדלות פירעון.

מתוך תמורת ההנפקה החברה תעמיד הון מועדף בהיקף של כ־100 מיליון דולר לכל אחד מהנכסים הבאים: מס' 717 בשדרה החמישית, שבבעלות החברה וקבוצת וורטון הפרטית, ומס' 720 גם הוא בשדרה החמישית, שבו שוכנת חנות הדגל של פראדה העולמית — נכס בבעלות וורטון הפרטית. כ־255 מיליון דולר מיועדים לרכישה או להעמדה של הלוואות מזנין או הון מועדף כנגד נכסים נוספים של החברה או הקבוצה או כל נכס אחר שתתעניין בו.

בורסת תל אביב | צילום: בלומברג