ההתחדשות העירונית תקודם גם בעזרת הסכמי גג ייעודיים

"משרד הבינוי חותר לחתימה על הסכמי גג למימון פרויקטים של התחדשות עירונית בירושלים, בחיפה וברמלה. הסכמים כאלה יקודמו בעתיד על ידי הרשות להתחדשות עירונית, אך הקמתה צפויה להסתיים בעוד כשנה ובמשרד לא רוצים לחכות עד אז" - כך אמר ל"כלכליסט" מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון אשל ארמוני.

הרשות החדשה, שבראשה צפוי לעמוד שר הבינוי והשיכון יואב גלנט, מוקמת בימים אלה במסגרת חקיקה שמוביל יו"ר ועדת הרפורמות ח"כ אלי כהן ממפלגת כולנו. החוק יסדיר את פעילות הרשות, ועובר בימים אלה שיפוצים שונים כדי לתת לה כלים לפתור חסמים שמונעים התחדשות עירונית כיום, ובהם אפשרות חתימה על הסכמי גג, הסרת חסמי חקיקה ומתן תמריצים ליזמים במקומות שאין בהם כדאיות כלכלית לפרויקטים מסוג זה.

לעזור גם לוותיקים

במסגרת הסכמי גג המדינה מממנת פיתוח תשתיות בשכונות חדשות שבהן נבנות לפחות 2,000 דירות בשנה, ובתמורה העיריות מתחייבות לזרז את הליכי הבנייה ולהוציא היתרים בתוך חודשים אחדים.

הסכמי גג אפשרו למשל את הקמתן של שכונת כרמי גת בקריית גת ושכונת אפק בראש העין. בפרויקטים של התחדשות עירונית הורסים את הבניינים הישנים ובונים במקומם בניינים חדשים, ובתוך כך מגדילים במידה ניכרת את כמות הדירות בכל בניין. לשכונה מתווספים מאות דיירים חדשים, ולכן דרוש מימון להקמת תשתיות חדשות כגון חניות, מוסדות חינוך וגנים ציבוריים.

ארמוני מסביר כי "הסכם גג זה עסק מורכב מאוד, דורש הרבה מאוד כסף וגם ככה קשה לסגור אותו. לכן עד עתה לא הכניסו תחתיו פרויקטים של התחדשות עירונית". ואולם לדבריו, הדבר משתנה כעת משום שנוצר מצב שבו נבנות שכונות חדשות בעלות תשתיות מתקדמות, ואילו השכונות הוותיקות מקופחות. "ראשי ערים צודקים בטענתם שהם צריכים לבוא בבשורה גם לשכונות הוותיקות", הוא אומר.

על פי נתוני משרד הבינוי והשיכון, פרויקט פינוי־בינוי ממוצע נמשך כ־14 שנים, ולכן מתוך כ־100 מתחמים שהוכרזו לפינוי־בינוי מאז 1998, רק 28 מומשו עד היום. על פי נתוני משרד האוצר, הקמת תשתית ליחידת דיור במסגרת התחדשות עירונית זולה בכ־115 אלף שקל לעומת התשתית הנדרשת ליחידת דיור בשכונה חדשה בשולי עיר. הסיבה לכישלון היחסי בהתחדשות העירונית עד היום היא חסמים ביורוקרטיים שהרשות החדשה תצטרך לפתור. לשם כך מבקשים במשרד הבינוי והשיכון ובוועדת הרפורמות להעניק לה אמצעים ושיניים לשחרור פקקים.

תמריצים ליזמים

חוץ מהמחלוקות מול העירייה, עולות לעתים קרובות בעיות בפרויקטים גם מול הדיירים והיזמים. פרויקטים רבים מתעכבים בשל התנגדות הדיירים, שכן לפי החוק נדרשת הסכמה של כ־80% מהדיירים כדי להוציא פרויקט התחדשות לפועל. כדי לפתור זאת יאפשר החוק החדש לרשות לערוב ללוחות הזמנים לביצוע הפרויקט, כדי להפיג את חששות הדיירים. נוסף על כך מבקשים להטמיע בחוק מודל שכבר קיים בתמ"א 38 ולפיו מספיקה חתימה של 66% מדיירי הבניין כדי לאשר את הפרויקט.

באשר ליזמים, מסתמן כי הרשות להתחדשות עירונית תוכל להציע להם זכויות בנייה בקרקע משלימה. כלומר, בתמורה לפינוי הבניין הישן ובניית חדש במקומו, יקבל היזם עוד קרקע של מינהל מקרקעי ישראל רמ"י ועליה יוכל לבנות ולמכור. ועוד, ח"כ כהן דוחף לכך שהחוק יאפשר העברה של תוכניות התחדשות עירונית למסלול המהיר של הותמ"ל (הוועדה לקידום מתחמים מועדפים) במקום לעבור בצינורות הרגילים (הוועדות המקומיות והמחוזיות). אם לא די בכך, יש גם כוונה להקים ועדות מחוזיות ייעודיות לתכנון ובנייה שידונו אך ורק בפרויקטי התחדשות עירונית, ונוסף על כך נראה כי החוק יחייב ערים להכין תוכנית מתאר להתחדשות עירונית. להערכת כהן, הסיכויים כי החוק יאושר במתכונת זו גבוהים, שכן לקואליציה יש רוב בוועדה.

הדיון הבא בחוק צפוי להיערך בתחילת השבוע הבא, אך לדברי כהן הדיונים לא יסתיימו לפני המחצית הראשונה של 2016. בכל אופן, כבר סוכם כי יו"ר דירקטוריון הרשות יהיה שר הבינוי והשיכון וממלא מקומו יהיה ארמוני. לרשות יהיה גם מנכ"ל משלה, אך עדיין מוקדם לדעת מי ימונה לתפקיד.