"ג'ף סאטון לא שידר אמינות. הוא לא יכניס את היד לכיס"

מקל לא קטן נתקע בשבוע שעבר בגלגלי הרכבת האווירית של חברות הנדל"ן האמריקאיות לישראל. המיליארדר האמריקאי ג'ף סאטון, שביקש לגייס 2 מיליארד שקל לחברת הנדל"ן וורטון פרופרטיז שבשליטתו, קיבל כתף קרה מהמוסדיים הישראליים ונאלץ לבטל את ההנפקה.

וורטון לא פרסמה תוצאות רשמיות של ההנפקה, אולם גורמים בשוק החיתום העריכו כי החברה זכתה לביקושים נמוכים של 300–500 מיליון שקל בלבד בריבית המקסימום של 4.8%. כמה שעות לאחר סיום המכרז המוסדי דיווחה וורטון למשקיעים בתל אביב כי "לאור התנאים השליליים של שוק האג"ח בישראל ולאור חוסר הוודאות והתנודתיות הנוכחיים בשווקים הפיננסיים העולמיים, החברה החליטה, בשלב זה, לא להוציא את ההנפקה לפועל. החברה תמשיך לעקוב אחר תנאי השוק".

דירוג גבוה ועסקה סבוכה

אין ספק שתזמון ההנפקה של וורטון היה בעייתי. היא תוכננה להתבצע יום לפני החלטת הריבית הדרמטית בארה"ב בזמן ששוקי האג"ח והמניות בעולם סבלו מתנודתיות גבוהה. אולם התזמון לא היה הבעיה היחידה של וורטון. למרות המוניטין של החברה, שנחשבת לאחת מחברות הנדל"ן הגדולות בניו יורק עם 120 נכסים בשווי של 10 מיליארד דולר, מבנה ההנפקה המורכב שהציעה למוסדיים בישראל פשוט לא עבד.

בשונה משאר חברות הנדל"ן האמריקאיות שביקשו כסף שיאפשר להן לרכוש עוד נכסים, וורטון הציעה למשקיעים בישראל עסקה פיננסית מורכבת שכללה שימוש בכספי ההנפקה לצורך החלפה של הלוואות מזנין מסוכנות (הלוואות שניתנות מעל לחוב בכיר ללא ביטחונות) בריביות גבוהות. במקביל, לא מעט מוסדיים מתחו ביקורת על חברת הדירוג S&P מעלות שהעניקה לוורטון דירוג אשראי גבוה של -AA הדירוג הראשוני הגבוה ביותר שניתן לחברת נדל"ן בישראל.

הדירוג של וורטון הוא אפילו טוב יותר מדירוג האשראי הראשוני שניתן לעזריאלי ב־2010 (-AA ומאז עלתה ל־+AA). במעלות סירבו להסביר מדוע העניקו דירוג אשראי כה גבוה לוורטון, בניגוד למידרוג שסירבה להעניק דירוג דומה. "אין ספק שכישלון ההנפקה מחייב את מעלות לעשות בדק בית", אמרה אחת ממנהלות ההשקעות ל"כלכליסט".

אחד המוסדיים הגדולים שבחר לא להשתתף בהנפקה אמר ל"כלכליסט" כי "יש הרבה דברים לא ברורים במה שהחברה הציעה, החל מהביטחונות שהם מציעים ועד למבנה המשפטי הסבוך שמקשה במקרה של חדלות פירעון". מוסדי אחר שנפגש עם סאטון אמר עליו כי "הוא איש שלא שידר אמינות. אין ספק שהוא מקצועי במה שהוא עושה ויש לו ניסיון רב, אבל אם יגיע הרגע שבו הוא יצטרך להכניס את היד לכיס כדי לתמוך במחזיקי האג"ח בישראל, אני ממש לא בטוח שהוא יעשה את זה".

מוסדי אחר אמר כי "מיד רואים שמדובר בחברה מקצועית שיודעת מה היא עושה, אולם מבנה ההנפקה המורכב פשוט לא שכנע. אילו הוא היה מגיע עם אותם נכסים ומציע עסקה רגילה כמו שעשו שאר החברות הזרות, סביר להניח שהוא היה מקבל ביקושים אדירים".

ג'ף סאטון | צילום: אתר החברה

פישוט המבנה לא עזר

עוד במאי האחרון כשוורטון הגישה את התשקיף הראשון, היא נתקלה בהסתייגויות מהמוסדיים הישראליים. אז היה מדובר בהנפקה הרבה יותר מורכבת שכללה שלושה תרחישים שונים של נכסים והון עצמי בהתאם לגובה הגיוס בהנפקה.

הרוב הגדול של המוסדיים לא הבינו את העסקה והחליטו לא להשתתף בהנפקה. סאטון הפנים את המסר שקיבל אז מהמוסדיים ופישט את המבנה כשהוא מוותר על התרחישים ומחליף חלק מהלוואות המזנין בהון מועדף שדומה במהותו למזנין, אולם מאפשר השתלטות מהירה יותר על הנכסים.

עדיין לא ידוע אם סאטון יחזור לישראל כדי לבצע ניסיון שני. חלק מהמוסדיים שלא השתתפו בהנפקה ציינו כי "אילו החברה היתה מציעה ריבית מקסימום גבוהה ב־1%, ייתכן שהיינו שוקלים להשתתף".

הבאה לנסות את מזלה בתל אביב היא קופרליין, שהגישה לפני שבועיים תשקיף לגיוס 400 מיליון שקל באג"ח מדורגות A על ידי מעלות. פועלים אי.בי.אי, ששימשו כחתמים בהנפקה של וורטון, סירבו להגיב.