עוד מהמורה לתמ"א 38: גם הוועדה המקומית גבעתיים מקפיאה את ההליכים

דיירים שרוצים להפטר מהדירות שלהם ולרכב על פרויקט תמ"א יגלו שאחרי שההסכם יוצא לפועל נרשמת הערת אזהרה בטאבו שזה אומר שהדייר לא יכול למכור את דירתו במשך כל שנות הפריקט אפילו אם הפרויקט יקח 10 שנים. תמיד הדיירים בפרויקט תמא חושבים שאים יש מתנגדים בבניין שבאמת לא רוצים לקחת סיכונים ולא רוצים לעשות שום שינוי והם נקראים כאלו סרבני תמא . הדיירים האחרים חושבים שכנגדם אי אפשר להגיש תביעה כי הם יחד עם העדר שמסכים לתמ"א . אז יש גם תביעות של מתנגדי תמ"א כנגד דוחפי התמ"א, והצלחות של סרבנים להוציא כספים מדוחפי התמ"א .כי יותר קל לתבוע דחפן מאשר סרבן . כי סרבן יכול להתנגד בכל מיני צורות שהם לגופו של עניין ,ולזכות במידה וקורה משהוא בפרויקט . והיה ואם הדיירים פתאום צריכים להוסיף כסף מכיסם בכדי להמשיך בפרויקט על אף שהובטח להם מראש שהם לא יוציאו גרוש. דייר סרבן יכול לתבוע שהתשלום הנוסף מכיסו יצא מהדיירים ולא מימנו כי הוא בכלל לא רצה בפרוייקט. ממחקר שאני עשיתי רוב הפרויקטים של תמ"א נגמרים בתוספת תשלומים של הדיירים על אף שדוחפי תמ"א לא משנה אם זה יזם או עורך דין שדוחף את פרויקט תמ"א מבטיח הבטחות חסרי כיסוי כאלו לדיירים אין שום תוספת תשלום. תמ"א הוא הימור עצום עם סיכוי עצום להפסדי כספים מצד הדיירים ולא שום השבחה או רווח לכיס. רוב הפרויקטים נגמרים בחוסר כדאיות בגלל הוספת חדר אחד לדירה, התוצאה הסופית שלא היה שווה בגלל החדר הנוסף להיות חשוף לתביעות לסיכונים, לעיקובי קבלנים , לבעיות מול שכנים שאתה חי איתם בבניין . תמיד צריך לבדוק האם זה שווה לעבור את כל הגיהנום הזה תמורת תוספת חדר קטן . מה זאת המאפייה הזאת נגד אזרחים שלא מעוניינים? בן אדם קנה דירה מסויימת לא מעוניין בשינויים ומנסים להכריח בכח ? יש אנשים שלא יכולים/רוצים לעבור את התהליך הזה וצריך לכבד את זה. אי אפשר לחפות בכח. כשמוכנים לתת לאיזה יזם כלומניק במתנה מאות מליונים, למה שלא ידרוש לקחת..? מקבלים דירה משודרגת - והיזם תעב הבצע יקבל מליארד ש"ח - רק במדינה מעוותת כמו שלנו זה אפשרי. פשוט לא ייאמן רמות הטמטום, גם אצלי בבניין שלא התברך בעפרונות מחודדים, ניסו להחתים עם איזה יזם קקיוני עסקת תמ"א - בשביל לקבל מעלית ודלתות פלדלת חדשות (וואו), והיזם יקבל את הדירות החדשות - המזל של המטומטמים שהיה אותי בשביל לעצור את העיסקה המופרכת הזו.

למה צריך לחכות לדירות שישווקו במסגרת תמ"א כפתרון להגדלת היצע הדירות ?????. למה המדינה לא בונה ?????????????? תפשירו קרקעות במחיר זולללללללללללל בכלל הארץ לבניה בכלל הארץ !!!!!!!!!!!!!!!!!! תתמחרו קרקעות הציבור למכירה/שיווק לבניה במחיר זולללללללללללל!!!! תפסיקו לעשוק אותנו במחירי דירות יקריםםםם ולספר לנו שהקבלנים הם העושקים !!!! תפסיקו לתחמן דור שלם כאן בשקרים ונוכלות ולספר לנו שהקבלנים בונים יקרררר . איך קבלן ימכור דירה במחיר שפוי באם הוא משלם לקרקע מחירררררר יקרררררר למדינה ? מה הרווח של קבלן בבניית דירה ??? 15% מערך הבניה ובתוך זה יש את חומרי הבניה והעלויות הבניה !!! מחיר הדירות יוזלו רק באם הקרקעות יופשרו במחיר זולללללללללל על ידי המדינה ! מחיר דירה = 75% ממחיר הקרקע !!!!!!!!!!!!!! נתוני המגמה בארבע השנים האחרונות מצביעים על גידול מתמשך בגביית המסים בקצב שנתי ממוצע של כ-5%. מסוף שנת 2011 ועד חודש יוני 2014, הגבייה גדלה בקצב של 4% לשנה , אילו מחודש יוני 2014 ועד חודש ספטמבר 2015, הואץ קצב הגידול לכ-9% - 14% במסים ישירים ו-5% במסים עקיפים. ללא הכנסות ממיסוי נדל"ן כחלון יכול למלא את קופה של המדינה במים ... עלאאק תוכנית פרוקיט תמ"א פינוי ובינוי ....עלאאק אכלו לי ושתו לי את הדירות... שר אוצר שהפך את בעלי הדירות לאויבי העם פוחד להצהיר שכלכלת ישראל תלויה בהכנסות מנדל"ן בעיקר !! זה שר האוצר שמספסר בקרקעות ומשווק אותן במחיר יקרררררר לעושק צעירים במחיר דירה במחיר יקרררר שהרי כל בר דעת מבין שמחיר דירה =75% ממחיר הקרקע !!! עלאאק הרובין הוד בעיית הריבית הנמוכה ...אז למה הבטיח להוזיל לנו מחירי הדירות ? כחלון עסוק לפטם את חברי הגועליזציה כדי לשמר לעצמו את הכיסא הבכיר ולהמשיך לדפוק אותנו במחירי דירות יקרים כאן ובספסרות קרקעות המדינה !! למה מחירי הדירות יקרים בישראל ? כי זה "בור השומן " של כחלון והממשלה בכל הזמנים. אז את הפתרון בבעיית העדר היצע בניה בישראל מנסים לפתור על גב הפיכת חיי ואיכות האזרחים בבנינים שיהפכו למפלצות עם 15 קומות ו-112 דיירים ??? בנינים שהיו 5 קומות עם 20 דיירים ??. פחחחחחח

בפרויקטים של תמ"א 38 הריסה ובנייה, מעצם העובדה כי בונים את הבניין מחדש, הרי שגמישות היזם גבוהה יותר. זאת בניגוד לפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק מבנים בהם יש לקחת בחשבון כי יכולת התכנון מוגבלת כך שלעיתים קשה יותר לשמור על עיקרון האיזון. בתחום התמ"א 38 זכויות הבניה הנמכרות ליזם נמצאות ברכוש המשותף ומכאן ככל ששטח הדירה גדול יותר, כך גם חלקה ברכוש המשותף גדול יותר. לכן, על פניו, היא מחזיקה ביותר זכויות מדירה ששטחה קטן יותר. האם מעצם עובדה זו החלוקה צריכה להיות דיפרנציאלית? לאו דווקא. ניקח לדוגמה בניין בין 12 דירות ו-1,200 מ"ר שטחים דירתיים ובו 4 דירות בשטח 100 מ"ר, 4 דירות בשטח 70 מ"ר ו-4 דירות בגודל 130 מ"ר, כשהיזם מציע תוספת שטחים של 120 מ"ר, מעבר לבנוי. כיצד יחולקו המטרים הנוספים? האם בחלוקה שווה של 10 מ"ר לכל דירה, או שמא באופן דיפרנציאלי, כך שדירת 70 מ"ר תקבל 7 מ"ר נוספים, דירת 100 מ"ר תקבל תוספת של 10 מ"ר, והדירות הגדולות תקבלנה תוספת של 13 מ"ר? על דיירי הבניין לבדוק כיצד נהגו ותיחזקו עד היום את רכוש המשותף ולדון בין היתר האם מיסי ועד הבית שולמו באופן שווה או באופן דיפרנציאלי? על פי רוב ככל שהדירה גדולה יותר כך גם מיסי הוועד בגינה גבוהים יותר ומכאן שעיקרון זה צפוי להישמר גם בהשבחה עצמה - קרי תוספת שיעורית על פי גודל הדירה. הבעיה עלולה להיווצר במצבים בהם מיסי הוועד נחלקו באופן שווה בין דיירי הבניין ללא כל קשר לגודל דירתם. במקרים אלו יטענו בעלי הדירות הקטנות כנגד התוספת הדיפרנציאלית וסביר כי יידרשו הוספת שטח אחידה לכל דירה ללא כל קשר לשטחה המקורי. באופן כללי על פי רוב, היזם לא יתערב במו"מ בין בעלי הדירות באשר לשאלה כיצד יחלקו את הזכויות הנוספות, כל עוד אף דירה לא הגיעה לגובה ההשבחה המעניק לה פטור ממסים - תוספת של עד 25 מ"ר מעבר לבנוי בהיתר, שכן אז יהיה חשוף לתשלום מיסים בגין החלק העודף ומכאן שישתדל להימנע מכך. כמו כן, במצב שבו כלל הדירות בבניין יכולות לגדול ב-25 מ"ר רצוי לחלקם באופן שווה ולמצוא הטבה נוספת לבעלי הדירות הגדולות כגון עוד חניה או מחסן וכו'. כך או כך, בטרם יחל המו"מ מול היזם, או לחילופין בטרם הגשת התוכניות לאישור, יגיעו הדיירים להסכמה באשר לזכויות שיינתנו לכל אחד מהם אין לאשר כל התקשרות !! יש לנהל את התקשורת הפנימית באופן שלא יקפח אף דייר ואם צריך יש לישבור את הכלים. נכון שבדרך כלל הדירות הקטנות צריכות לקבל פחות מטרים מהגדולות, אבל יש לזכור שללא הסכמת הקטנות כלל לא יתכן פרויקט.

הבעיה שהתמ"א מלווה בשחיתויות לכול יזם נותנים מדע אחר, באתר העירייה לא ניתן להבין מה הזכויות הכול עמום, שמצב עכור ועמום זו מתכונת לשחיתות מהנדס העיר פורש עיריית רמת גן למד בבית ספר טוב של חיים כהן וצבי בר.

אני לא ראיתי שום ביוב ברחובות, את התשתיות מחדשים כל הזמן ברחוב אחר ודווקא זה שהוא בפייסבוק יוצרת נגישות אליו והוא עונה ועוזר בכל מה שיכול. אז תפסיקו להתבכיין. פינוי בינוי רק הורס את העיר ויוצר פקקים בעיר הקטנה ממילא ולחץ על התשתיות. כמו שני הבניינים המפלצתיים במכתש שהולכים לעשות בלאגן בבורוכוב.