האוצר מקדם מסלול עוקף ליועמ"ש שתקע את תמ"א 38

ההוראה של ראש מטה הדיור במשרד האוצר אביגדור יצחקי למינהל התכנון להגיש בתוך חודש הוראות לחישוב זכויות בתמ"א 38, עשויה להוות מסלול עוקף ליועץ המשפטי לממשלה. ההוראה עלתה במסגרת ישיבת המועצה הארצית לתכנון ובנייה בראשות יצחקי כחודש לאחר לאחר שהציגה הפרקליטות עמדה חדשה לתמ"א 38/2 במסלול הריסה ובנייה מחדש, שצפויה לצמצם את זכויות הקבלנים ולכן, גם את מספר הדירות שייבנו.

עמדת הפרקליטות מעדיפה לקבוע את תוכנית הבנייה לפי בניין הקיים, ולא לפי פוטנציאל הבנייה המרבי במקור. עמדה זו אמנם לא מחייבת את יושבי ראש ועדות התכנון השונות, שקובעות כיצד ליישם את תמ"א 38, אך ברור לכל כי הם יאמצו אותה. זאת משום שבמקרה שבו תיק תכנוני מגיע לערכאה משפטית, פרקליטות המדינה, שכפופה ליועמ"ש, היא זו שמייצגת את המוסד התכנוני, ולכן קשה להאמין שיציג פרשנות אם קיים סיכוי שהפרקליטות לא תתמוך בה.

במטה הדיור שבמשרד האוצר, הפועל להגדלת היצע הדיור, זועמים גם על העובדה כי עמדת היועמ"ש התגבשה בלי להיוועץ בהם או באנשי המקצוע במשרדי הממשלה. גורם בסביבת שר האוצר אמר ל"כלכליסט": "יש מתח רב בין משרד האוצר למשרד המשפטים, היועמ"ש אינו אדון לעצמו וחוות דעתו אמורה לייצג את עמדת מטה הדיור".

ממשרד המשפטים נמסר כי "עמדת המשרד הוגשה לאחר התייעצות עם כל הגורמים הרלבנטיים, ובכלל זה הגורמים המקצועיים במינהל התכנון, יו"ר ועדות הערר בעבר ובהווה ויועצים משפטיים נוספים. הממשלה אישרה את תמ"א 38 על תיקוניה, והעמדה שהוגשה לבית המשפט מהווה את הפרשנות הנכונה לגישת הפרקליטות".

הקבלנים והאוצר רוצים לבנות, העיריות רוצות לרסן

המשנה ליועמ"ש ארז קמיניץ, שהוביל את ניסוח המסמך של הפרקליטות, קומם עליו גם את הקבלנים המבקשים לבנות כמה שיותר. אלו טוענים כי בעקבות פרשנותו של קמיניץ, פרויקטים רבים לא יהיו רווחיים ולפיכך כמות הדירות שייבנו במתכונת זו תקטן.

היום תדון ועדת הרפורמות בראשות ח"כ אלי כהן מכולנו בסוגיית חישוב זכויות הבנייה בתמ"א 38 ותנסה לעשות סדר בבלגן. לפי כהן, מאז הקמתה של הוועדה לא הגיעו אליו כל כך הרבה פניות "דיירים, נציגי שכונות, נציגי עיריות, יזמים, אדריכלים וקבלנים. אם הבעיה היא הפרשנות המשפטית, אנחנו נפתור אותה. הכוונה שיתקבלו החלטות אופרטיביות, שתהיה ודאות, ושלא תהיה עצירה של פרויקטים".

לאור אי־הוודאות השוררת כעת הודיעה עיריית רמת גן כי לא תדון בתיקי תמ"א 38 במסלול פינוי־בינוי. גם ראש עריית גבעתיים רן קוניק מסר כי ב־30 הימים הקרובים הוועדה המקומית לא תדון בתיקים כאלה.

סערה זו התווספה לוויכוח הוותיק שבין מינהל התכנון והיזמים הרואים בתמ"א 38 מכשיר להתחדשות עירונית והגדלת יחידות הדיור, לבין ראשי הערים הגדולות, במיוחד תל אביב, המסתייגים מהשיטה.

הטענה העיקרית של ראשי הערים היא כי תמ"א 38 גורמת להוספת יחידות דיור ותושבים, אך לא מאפשרת להם להרחיב בהתאם את התשתיות. זאת משום שתמ"א 38 כרוכה בהקלות מס משמעותית שמצמצמות את הכנסות העירייה, ובעיקר פטור מהיטל השבחה. דיונים בנושא בפורומים עם ראש מינהל התכנון בינת שוורץ וראש עיריית תל אביב רון חולדאי הפכו בעבר לקולניים.

מימין: כהן, יצחקי ובריק. הפרשנות החדשה עלולה להפוך את תמ"א 38 לאפשרית לעשירים בלבד | צילום: דוברות המפלגה כולנו, עמית שעל

קמיניץ נלחם בעבור ועדות מחוזיות אך מצמצם את כוחן

אין זו הפעם הראשונה שקמיניץ נכנס לעין הסערה במאבק שבו מעורב מינהל התכנון. המשנה ליועמ"ש התנגד נחרצות עם הקמת הממשלה להעברת מינהל התכנון למשרד האוצר, משום שהיתה כרוכה, בין היתר, בהכפפת הוועדות המחוזיות לתכנון ובנייה לראש מינהל התכנון בינת שוורץ.קמיניץ טען כי הדבר פוגע בעצמאות יושבי הראש, ובסופו של דבר סוכם כי הם יהיו כפופים לשר האוצר, מתוך שאיפה כי הדבר ייטיס עם עצמאותם.

באופן אירוני, הסערה הנוכחית נולדה בעקבות עמדתו של קמיניץ שדווקא פוגעת בשיקול הדעת העצמאי של מוסדות התכנון, לפחות בכל מה שקשור לחישוב זכויות בנייה בתמ"א 38 במתכונת פינוי־בינוי.

יזמי נדל"ן ומינהל התכנון טוענים כי פרויקטים רבים ייעצרו בעקבות הפרשנות החדשה לא רק בשל כדאיות כלכלית, אלא גם בשל אי־הוודאות שנוצרת כשמערכת התכנון מציגה שתי פרשנויות סותרות לאותה סוגיה.

ועדת העורכים של מינהל התכנון מנסה זה כמה חודשים למנוע בכך מצב אפשריות שתי פרשנויות סותרות. זאת באמצעות דיונים בתיקון הרביעי לתמ"א 38 שבו מתגבשות, בין היתר, הוראות לחישוב הזכויות.

רוני בריק, סגן נשיא התאחדות בוני הארץ, מסר: "משרד האוצר קיבל שורה של החלטות שנועדו לקדם את התמ"א, והתייעצו איתנו בעניין. היתה רמה של ודאות בנושא זה. אז בשביל מה פרקליטות המדינה היתה צריכה להתערב בתכנון? זה כאילו שעמדת המדינה מנותקת מהשטח ומהצרכים של השוק".

יו"ר אגוד תמ"א 38 והתחדשות עירונית אייל הוכמן שלח ניייר עמדה בנושא ליו"ר ועדת הרפורמות שבו כתב "המצב שבו זכויות בנייה נתונות לפרשנויות שונות בין ועדות התכנון אינו סביר. אין ספק שהסדרת והפשטת אופן חישוב הזכויות קריטית ונחוצה מאוד. אנו חולקים על הגישה המצמצמת שהציגה המדינה לבית המשפט". לדברי הוכמן, עמדת המדינה תקטין את היצע הדיור שכן היא תגרום לגניזת "אלפי יחידות דיור מתוכננות ולקראת היתר בנייה". כמו כן סבור הוכמן כי תמ"א 38 במתכונת הריסה ובנייה מחדש תהא אפשרית לעשירים בלבד והגישה המצמצמת תוציא מהמעגל אפילו ערים במרכז כמו רמת גן, גבעתיים, הרצליה ורעננה.