אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
היועמ"ש מעכב את הפשרה והסאגה סביב תמ"א 38 נמשכת צילום: מוטי קמחי

היועמ"ש מעכב את הפשרה והסאגה סביב תמ"א 38 נמשכת

האוצר ומינהל התכנון גיבשו הוראות חדשות לחישוב זכויות בנייה בתמ"א 38 המאפשרת בנייה בהיקף רחב יותר. אלא שהיועמ"ש מסרב לאשר הוראות מעבר שיאפשרו לפעול מיידית לפי הכללים החדשים, מה שעלול לתקוע פרויקטים חודשים ארוכים

02.11.2015, 09:09 | אמיתי גזית

פרויקטים רבים של תמ"א 38 צפויים להתעכב חודשים ארוכים מכיוון שהיועץ המשפטי לממשלה מסרב לבקשת משרד האוצר לפרסם "הוראת מעבר" לתקופת ביניים עד שייכנסו הוראות חדשות לתוקף.

במטה הדיור במשרד האוצר גיבשו הוראות חדשות לחישוב זכויות בנייה במסלול הריסה ובנייה בתמ"א 38 (2), על רקע סערה שחוללה פרקליטות המדינה לפני חודשיים. זה היה בעת דיון משפטי שבו הובהר כי הפרקליטות מצדדת בפרשנות שונה מהפרשנות שהיתה נהוגה עד אותה העת. לפי הפרשנות הקודמת שהוביל עו"ד מיכה גדרון כששימש יו"ר ועדת ערר לתכנון ובנייה מחוז מרכז, מחשבים את זכויות הבנייה שמקבל היזם במסלול הריסה ובנייה על פי התוכניות החלות על המגרש, ללא קשר לבניין העומד עליו. שיטת החישוב הזאת אומצה על ידי יזמים מכיוון שהיא מאפשרת לבנות בניינים גדולים יותר, וועדות מקומיות לתכנון ובנייה נטו לאשר בקשות להיתר בנייה בהסתמך על החלטות העבר של גדרון.

הפרקליטות לעומת זאת הציגה אופן חישוב מצומצם, שלפיו הבסיס לחישוב זכויות הבנייה ליזם הוא שטח הבניין שעומד על הקרקע וצפוי להיהרס, גם אם בעת בנייתו לא ניצלו את מלוא זכויות הבנייה הקיימות בתוכניות. ההבדלים בין הפרשנויות נוגעים בעיקר לאופן חישוב גודלה של קומה בבניין החדש שייבנה. כאשר מחשבים על פי תוכנית קיימת ומתעלמים מהבניין הישן שממילא נהרס, שטחה של קומה יכול להיות גדול יותר, וכך בכל קומה אפשר לבנות יותר דירות או למכור דירות גדולות יותר.

הפרשנות המרחיבה משפרת את הרווחים של היזמים ומאפשרת את קיומם של פרויקטים רבים, מכיוון שככל שהיזמים יקבלו זכויות, כך תהיה להם מוטיבציה להוציא יותר פרויקטי הריסה ובנייה מחדש.

שר האוצר משה כחלון. הוראה במחלוקת, צילום: אלכס קולומויסקי שר האוצר משה כחלון. הוראה במחלוקת | צילום: אלכס קולומויסקי שר האוצר משה כחלון. הוראה במחלוקת, צילום: אלכס קולומויסקי

לפני חודש הורתה המועצה הארצית לתכנון ובנייה, שבראשה עומד אביגדור יצחקי (יו"ר מטה הדיור במשרד האוצר), למינהל התכנון להכין הוראות שימנעו את כפל הפרשנות. מחר יציג מינהל התכנון את המלצותיו למועצה, ואם זו תקבלן הן יפורסמו לתקופה של כמה שבועות שבמהלכה יותר להגיש התנגדויות. לאחר דיון בהתנגדויות יקבלו ההוראות החדשות תוקף, ואז לא יהיה מקום לפרשנויות סותרות. אלא שהליך זה עלול להימשך כמה חודשים, ובתקופת הביניים צפויים פרויקטים רבים להיתקע בשל אי־בהירות.

מצד אחד פורסם אופן החישוב העתידי בפרויקטי תמ"א 38, מצד אחר עמדת המדינה כפי שהוצגה לבית המשפט שונה לחלוטין. אי־הבהירות חמורה במיוחד בנוגע לפרויקטים שכבר קיבלו היתר בנייה, אך עוד לא יצאו לדרך, ופרויקטים שהיו על סף קבלת היתר בנייה. במצב הדברים כיום עשוי להיות מצב אבסורדי שבו המדינה המיוצגת על ידי היועמ"ש תתנגד לפרויקט שקודם על פי הכללים המרחיבים שהאוצר תומך בהם.

כדי לפזר את העננה ביקשו במשרד האוצר מהיועמ"ש לפרסם "הוראת מעבר" שלפיה אפשר לנהוג על פי ההוראות החדשות גם בתקופה שהן עדיין לא תקפות. אלא שבמשרד המשפטים מסרבים לכך בתוקף ומסרו ל"כלכליסט" כי "החלטת המועצה הארצית הצפויה מחר תהיה לכל היותר החלטה לאשר הבהרה להשגות הציבור ולא החלטה סופית על אישור התכנית, המתקבלת רק לאחר שמיעת ההשגות. משכך קיים קושי משפטי משמעותי להנחות, כי כל החלטה שתתקבל מחר תחייב את גופי המדינה או כל גורם אחר".

שיתוף בטוויטר שיתוף בוואטסאפ שיתוף בפייסבוק שיתוף במייל

תגיות

40 תגובות לכתיבת תגובה לכתיבת תגובה

39.
מתגלה שכחלון וצי נאמניו לא סתאאם נחלצים לטובת הקבלנים ויוצאים נגד היועמ"ש.ביזיון
פורסם בימים אלו שלפני שש שנים רכש כחלון ביחד עם שלושה שותפים את הבית בשכונת כרמליה, מתוך מטרה לנצל את תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מפני רעידות אדמה (תמ"א 38) ולהגדיל את הזכויות בבניין מ-4 ל-7 דירות !!!!!!!!!!!!!!! אולם בשל התנגדות שכנים, שנגררה בערכאות משפטיות, נשארו ארבעת השותפים עם ארבע דירות בלבד - אחת לכל שותף. ערב הבחירות האחרונות מסר כחלון הצהרת הון, שבה העריך את הדירה החדשה ב-2.5 מיליון שקל....בלבד.... ואנחנו שואלים - באם כחלון היה מקבל אפשרות לבניית דירה נוספת תוך ניצול זכויות הבניה ומוסיף דירה נוספת במסגרת "קופון" תמ"א - אזי דירה זו הייתה נימכרת לנו במחיר מפוקח של 600.000 שח ??? הרי מטה כחלון ממשיך לטעון שפרויקט תמ"א הינו פרויקט לאומי להגדלת היצע הדירות !! כחלון רכש את הדירה ברחוב הירקון בחיפה ביחד עם שלושה שותפים מתוך מטרה לנצל את תוכנית תמ"א 38 ולהגדיל את הזכויות בבניין מ-4 ל-7 דירות ■ אולם בשל התנגדות שכנים, נשארו השותפים עם דירה אחת לכל אחד. מעניין מדוע ההתנגדות של אלפי אזרחים בישראל המסרבים להיות "פראיירים" של קבלני הבניה גוזרי קופוני רווחי ענק בקרקעות נדל"ן תוך ניצול אחוזי בניה של 400% בקרקע הקיים והפיכת רווחת מגוריהם לגהנום בבבנין שהופך למיגדל של 52 דיירים - האזרחים המסרבים להיכנע לקומבינות הקבלנים אינם מקבלים רוח גבית ממטה הדיור ? מטה הדיור וכחלון יוצאים למעשה להמשיך ולאפשר בניית 8 דירות בקרקע שייעודה במקור ל-4 דירות בלבד בדיוק כמו שקרה בענינו של מר כחלון בחיפה. מדוע מטה הדיור ומר כחלון ממשיכים לשווק לנו שפרויקט תמ"א זה "הפתרון" להגדלת היצע הדירות ? למה אלו דירות של הדיור הציבורי ?אלו דירות שיימכרו על ידי בעליהם במחיר כפלכפליים והקבלנים ימכרו באותה קרקע עוד 40% דירות במחיר השוק ! אז מספיק לעבוד עלינו - דיי ! ועדת חקירה חייבת לקום לעניין תוכנית תמ"א וכל הכבוד ליועץ המשפטי לממשלה !!
צ'רלי  |  03.11.15
37.
@@@ תמ"א 38 הינו גורם מרכזי להתייקרות מחירי הדירות בישראל @@@
עשור לתוכנית תמ"א 38 והבאלאגן חוגג... תמ"א 38 היתה צריכה, לפחות אינטואיטיבית, לסייע בהורדת מחירי דירות. הדעת נותנת שתוספת פוטנציאלית של עשרות אלפי דירות חדשות, על גבי או במקום בניינים ישנים, תפתור לפחות חלק מהבעיה הכואבת והמוכרת כל כך של מחסור בהיצע מגורים בכל הארץ, ודאי באזורי ביקוש. אבל אפילו את זה היא לא הצליחה לעשות. בפועל, תוכנית המתאר הארצית שהעניקה זכויות בנייה נוספות תמורת חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה רק תרמה לנסיקת המחירים. בגלל הרשויות המקומיות/רשויות התכנון/חמדנות היזמים/חמדנות השכנים (כל התשובות נכונות), תוספת היצע הדירות בפרויקטים שנבנו לפי תמ"א 38 מאז אושרה התוכנית היתה שולית (פחות מ-10,000 דירות שאושרו לבנייה בין 2005 ל-2014, אלפים בודדים שכבר נבנו). ומנגד, תוספת החלומות - באוויר ועל הנייר - רק התגברה והלכה, ודחפה את המחירים כלפי מעלה. במרכז הארץ כבר לא ניתן כמעט למצוא מישהו שמוכר סתם דירת 2 או 3 חדרים. כרגע אמנם הדירה קטנה ומוזנחת, אבל מה שהוא מוכר זו דירה בבניין שעומד רגע לפני אישור תמ"א 38. בקרוב מאוד שטח הדירה יוכפל, ואפילו הלובי ישודרג. קומה 4 ללא מעלית? המחיר שהוא מבקש מגלם קומה חמישית עם מעלית. "אולי אפילו יראו קצת ים". ובשוק של מוכרים, כשהריבית האפסית מזרימה עוד ועוד ביקוש לנדל"ן, הכל הולך. מספיק קונה אחד. מאות אלפי בעלי דירות שיכון ישנות הרגישו בשנים האחרונות - בעקבות עוד ועוד שדרוגים ותיקונים שעברה התוכנית במרוצת הדרך (בעיקר תוספת זכויות והקלה במיסוי) - שהם בדרך לבוננזה !!!!!!!!!!!!! גם אם מרביתם לכל היותר נפגשו עם מאכער שרק אסף חתימות כדי לעשות עליהם סיבוב. מבחינתם, לגמרי בצדק כמובן, זה הספיק כדי לדרוש פרמיה על המחיר הישן. וכשנתוני משרד השיכון דיווחו שמחירה החציוני של דירת 3 חדרים יד שנייה עלה מ-480 אלף שקל בשנת 2008 ל-850 ברבעון הראשון של 2015, קפיצה של כמעט 80%, אף אחד לא ידע לתמחר את הפרמיה שהעניקו המוכר והקונה לאותן דירות, רק בשל פוטנציאל התמ"א שריחף מלמעלה. היזמים מצדם מיהרו בשנים האחרונות לסגור עסקאות מול דיירים נלהבים ולצרף עוד ועוד בניינים ישנים לפורטפוליו שלהם. גם הם רצו ליטול חלק בחגיגת השלטים (בינתיים מדובר בעיקר בשלטים ליד אותם שיכונים) שבישרו על בוא המהפכה. השמות הגדולים ביותר - אפריקה ישראל, גינדי ואחרים - הכריזו יותר מפעם אחת שמדובר במכרה זהב, פוטנציאל לעשרות אלפי דירות בלב הערים. אבל בשורה התחתונה, אפילו אותם אריות נדל"ן הם לא יותר מחתולים קטנים כשמדובר במיזמי תמ"א 38. חלקם כבר קיפלו את הזנב ופרשו לגמרי מהמשחק. הרבה לפני שאלת העומס על התשתיות ברחובות הישנים (כבישים, ביוב, מוסדות לימוד ובריאות וכו') והעובדה שמדובר בתוכנית שדרסה תוכניות טובות ורחבות בהרבה של פינוי ובינוי למתחם כולו, הפכה תמ"א 38 מפתרון משבר הדיור למחוללת הבעיה בהעלאת מחירי דיור בישראל . כלל מחירי הדיור בישראל נגזרים ממחירי הדירות במרכז הארץ - אז כחלון עיוור????
פופוליסטים נוכלים נימאסתם  |  03.11.15
36.
יישר כוח מר וינשטיין כבוד היועץ המשפטי לממשלה - העם איתך.
איפה עושים תמ"א בר"ג גבעתיים תל אביב וקרית אונו . שכחתי התמ"א נועדה לחזק מיבנים כנגד רעידות האדמה ,לא באזורי סיכון אלא בת"א . כשיסדקו הבתים במדינת ת"א מטבריה תישאר רק הקפיטריה. בינתיים בונים עוד בתים ללא תוספת תשתיות . הבתים הסמוכים לתמ"א מקבלים אתר בניה ,חוסר מקומות חניה ,חוסר מוסדות ציבור,לימוד,גינות . כחלון ויצחקי אוהבים לתקן את העולם, ואם יוצא לחברים שלהם מזה כמה לירות, מה רע? כמה חברות בניה יש לקובי מימון מאחורי הקלעים ....כמה חברות בניה יש בהכרות אישית לרועי פולקמן במסגרת פרוייקים שעסק בהם בירושלים..כמה חברות בניה יש בהכרות לקובי כחלון במסגרת עבודתו בירושלים ...מדובר בחבורת אינטרסנטים שכל עינינם טובת היזמים ולא כל דאגה לטובת רווחת ואיכות חיי האזרחים . צריך לבדוק אם מופקרים אלו לא מקבלים טובות הנאה מהיזמים והקבלנים. בקיצור תמ"א 38 מכיל המווווון פרמטרים של הון/שלטון. כל הכבוד ליועץ המשפטי לממשלה מר ויינשטיין שמחזיר את השפיות והרצונליות המתבקשת בתחום הבניה והתכנון לרווחת האזרחים ומונע הפיכת שכונות לסלאמס סטייל 2015 עם אפס תשתיות ובניה על שטחים ירוקים . ההתלהמות של נציגי "כולנו" בראשם אלי כהן כלפי היועץ המשפטי לממשלה במסווה של דאגה למתן פתרון לבעיית הדיור והוזלת מחירי הדיור כאן זוהי אסטרטגיה פופוליסטית ודמגוגיה בשקל.הציבור מממש לא טיפש. יישר כוח מר וינשטיין כבוד היועץ המשפטי לממשלה - העם איתך.
כגכגכגכ  |  03.11.15
לכל התגובות