אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
אז מה בעצם קרה השבוע לתמ"א 38? צילום: אלכס קולומויסקי

אז מה בעצם קרה השבוע לתמ"א 38?

מה היו התקנות לבנייה עד עכשיו ומה התקנות החדשות? מתי השינויים ייכנסו לתוקף? איך הם ישפיעו על הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים ומה יקרה למחירי הדירות החדשות? "כלכליסט" עושה סדר בנושא החם של ענף הנדל"ן

05.11.2015, 08:36 | אמיתי גזית

בחודשים האחרונים תחום התמ"א 38 גועש עקב כפל פרשנויות משפטיות שהכניסו את הקבלנים והדיירים לסחרור. כדי להתרשם מכך, די היה לבקר לפני כחודש באולם ירושלים, מהגדולים בכנסת, שבו קיימה ועדת הרפורמות בראשות ח"כ אלי כהן דיון בנושא. האולם היה מלא עד אפס מקום, והיו מי שבקשתם להשתתף בדיון נדחתה. אתמול הפקידה המועצה הארצית לתכנון ובנייה הוראות חדשות שנועדו להרגיע את הרוחות ולספק פרשנות אחת ברורה. אם כן, מה משמעות ההוראות החדשות, מתי הן יהיו תקפות ומה עושים עד אז?

על מה כל המהומה?

בגרסתה הראשונה עודדה תמ"א 38 קבלנים לחזק בניינים שאינם עומדים בתקני רעידות אדמה באמצעות הענקת זכויות בנייה. הקבלן מעבה את עמודי הבניין, מרחיב את הדירות הקיימות, ובמקום תשלום מאפשרים לו לבנות על הגג עוד 2.5 קומות שהוא יכול למכור בשוק החופשי.

ב־2010 הוכנס התיקון השני לתמ"א 38 שאפשר, על פי אותם עקרונות, להרוס את הבניין ולבנותו מחדש בתוספת 2.5 הקומות המהוות תגמול לקבלן על עבודתו. הסיבה היא שמבחינה הנדסית טוב יותר להרוס בניין ולבנות חדש במקומו מלחזקו בטלאים. וכן, בנייה מחודשת מעניקה גמישות תכנונית שאינה קיימת כשבונים על הגג.

פרויקט תמ"א 38 , צילום: עמית שעל פרויקט תמ"א 38 | צילום: עמית שעל פרויקט תמ"א 38 , צילום: עמית שעל

בתמ"א 38־1 (חיזוק מבנה קיים) שטח הקומות החדשות קבוע, שכן הן נבנות על גג הבניין, ואילו בתמ"א 2־38 (הריסה ובנייה מחדש) אין זה כך, והקבלנים מעוניינים להרחיב את השטח הבנוי כדי לשפר את הרווחיות של הפרויקט. ב־2012 קבעה ועדת הערר לתכנון ובנייה של מחוז תל אביב לראשונה את מה שנקרא הפרשנות המרחיבה, ולפיה ממדיו של הבניין שנהרס אינם רלבנטיים, ואת ממדיו של הבניין החדש יש לחשב לפי התוכניות (תב"ע) החלות על השטח. לפי אותה פרשנות, גם אם הבניין החדש נבנה בפועל בשטח קטן מזה שהתב"ע מאפשר, יש לחשב את 2.5 הקומות שמגיעות ליזם על פי שטח הגג המרבי שהיה אפשר לבנות עליו.

לפני כחודשיים הגיע לבית המשפט המחוזי מרכז תיק שמעורבת בו עיריית גבעתיים, ובו התבקשה המדינה לחוות את דעתה בנוגע לאופן חישוב זכויות הבנייה. לתדהמת ענף הנדל"ן, ובניגוד למדיניות משרד האוצר ומינהל התכנון, סיפקה פרקליטות המדינה בניצוח המשנה ליועמ"ש ארז קמיניץ פרשנות מצמצמת, ולפיה את זכויות הבנייה לתמ"א 2־38 יש לחשב כמו בפרויקטים של תמ"א 1־38, כלומר לפי שטח הבניין הקיים. נוסף על כך, תמ"א 38 מעניקה ליזמים בונוס קטן בדמות 13 מ"ר שאפשר להוסיף לדירות. הפרשנות הרחבה קבעה כי כל אחת מהדירות בבניין תזכה לתוספת השטח הזאת, אך לפי הפרשנות המצמצמת החדשה של הפרקליטות, את 13 המ"ר אפשר להוסיף רק לדירות שנהרסו ונבנו מחדש.

מה בעצם השתנה?

מטה הדיור במשרד האוצר, בראשית אביגדור יצחקי, העביר את הנושא למועצה הארצית לתכנון. שלשום התקבלו בה שני סעיפים המאזנים זה את זה: מצד אחד קיבלה המועצה את הגישה המרחיבה שלפיה חישוב זכויות הבנייה יתבסס על התב"ע החלה על המגרש. גישה זו אמורה לעודד ביצוע של פרוייקטי תמ"א 2־38, משום שהיא מאפשרת לקבץ כמה שיותר זכויות בנייה. מצד שני הורתה המועצה למינהל התכנון להכין תיקון לחוק התכנון והבנייה שיאפשר לעיריות לגבות היטל השבחה מהדירות שהתווספו לבניין - לא בגלל התמ"א, אלא בגלל מימוש זכויות בנייה שלא נוצלו בעבר.

האם יפגע היטל ההשבחה בכדאיות הכלכלית של הפרויקטים?

מאז 2011 יש פטור מהיטל השבחה בפרויקטים של תמ"א 38, ומכאן המרמור של הקבלנים. פטור זה לא ישתנה. למעשה, בפרויקט שיבנו בו מחדש בדיוק את אותה כמות דירות בתוספת 2.5 הקומות שמעניקה התמ"א, לא יהיה היטל השבחה. המס יוטל רק אם יוסיף הקבלן עוד דירות מתוקף התוכנית הקיימת על המגרש שלא נוצלה במלואה.

היטל השבחה הוא מס בשיעור 50% מערך ההשבחה של נכס שמשלם הקבלן. כלומר, אם דירה השווה מיליון שקל הושבחה ושווה כעת 1.1 מיליון שקל, יהיה המס 50 אלף שקל - מחצית התוספת לערכה של הדירה.

 

מתי ייכנסו ההוראות החדשות לתוקף?

שני הסעיפים בהחלטת המועצה עברו מסלולים שונים. ההוראות החדשות לחישוב זכויות הבנייה הן תיקון לתוכנית מתאר ארצית (תמ"א 38). המועצה הפקידה אותן, וכעת הציבור יכול להגיש התנגדויות. אם הן אכן יוגשו, ימונה חוקר שיבדוק את הטענות. רק לאחר שהוא יסיים את מלאכתו, ובתנאי שלא ישנה את ההוראות, הן יקבלו תוקף. הליך זה עשוי להימשך כמה חודשים.

היטל ההשבחה הוא תיקון לחוק. לדברי עו"ד ישי איציקוביץ, מנהל מחלקת עסקאות נדל"ן באגמון ושות' רוזנברג הכהן ושות', כדי שיתקבל התיקון יש לאשרו בוועדות הכנסת ולאחר מכן במליאת הכנסת, כמו שנדרש בכל מקרה של תיקון חקיקה. לפיכך, אין ודאות מתי יאושר התיקון, אם יאושר. הליכים אלו מטבעם אורכים זמן, ואולם אין להוציא מכלל אפשרות כי ההליך לתיקון החוק יקודם במהירות.

בבניין שאני גר בו כבר התקבל היתר בנייה לפרויקט, האם יחויב הקבלן בהיטל השבחה?

"כל עוד לא נערך התיקון לחוק הוא אינו תקף. לפיכך, בכל מקרה שהוצא היתר בנייה לפני אישור התיקון על ידי המחוקק, לא יחול החיוב.

מהי שיטת חישוב הזכויות שיש לנהוג על פיה עד שיקבלו ההוראות החדשות תוקף?

למועצה הארצית אין סמכות להורות לוועדות המקומיות כיצד לנהוג, אך בהחלטתה היא הנחתה אותן לשקול מתן היתרים על פי ההוראות החדשות. אפשר להניח כי מוסדות התכנון יבינו לאן הרוח נושבת וינהגו בהתאם. ועם זה סירב היועמ"ש להודיע כי הוא תומך בהוראות החדשות בטרם יקבלו תוקף. לאור זאת, קיים סיכוי שתיק שיגיע לדיון משפטי לא יזכה לתמיכת המדינה, ועובדה זו עלולה להרתיע את הוועדות המקומיות או את היזמים, שיעדיפו לחכות עוד כמה חודשים עד שהכל יהיה ודאי.

שיתוף בטוויטר שיתוף בוואטסאפ שיתוף בפייסבוק שיתוף במייל

תגיות



40 תגובות לכתיבת תגובה לכתיבת תגובה

40.
חיזוק נגד רעידת אדמה?! בולשיט !!! 1. הוספת מעלית לא מחזקת
2. מהנדסי בניין ומכון התקנים טוענים בדיוק להפך: הוספת 1-2-3-4 קומות רק תחליש את הבניין 3. יש בניינים ישנים אך מאוד חזקים. תלוי מי בנה אותם ובאיזה חומרים. הבניין שלנו מאוד חזק ונבנה בשנות החמישים !!!! 4. מדובר ביזמים, עורכי דין תאבי בצע (שלא אכפת להם כי הם לא יעברו את כל הבלאגן והטירחה של הפינוי !!!) ודיירים בעלי עיניים גדולות שגם הם תאבי בצע ע''ח דיירים צנועים. 5. אין סיכוי כלל שתהיה רעידת אדמה בגוש דן 6. הכל איטרסים של אנשים חמדנים שתופסים טרמפ על החלטת ממשלה עלובה
נעה , רמת גן  |  20.04.16
39.
תמ"א 38 הוא חוק שנולד מת ולראיה כמות הבניינים הקטנה שעברה אותו
המדינה מעוניינת בתמ"א 38-1 ו-2 כעלה תאנה שקיים על הנייר בלבד. למה עלה תאנה? כי מדובר בבנייני רכבת בעיקר, כאלו שנבנו משנות ה50 המוקדמות ועד סוף שנות ה60. הבניינים האלו, אם תשאלו מהנדס, בנויים לעתים מחומרים שכיום אין מושג ברור מהם. הם לא נבנו לפי שום סטנדרט, שיטת הבניה שלהם לקוחה ממזרח אירופה. הם לא עמידים ברעידות אדמה ולא מוכנים למלחמה. ואנחנו עוד לא מדברים על סדקים עובדים, שקיעה של בניין וכ"ו שמתרחשים בהם באופן טבעי. מדובר בבניינים שלגבי רבים מהם, במדינה נורמלית, היו מוצאים מזמן צווי הריסה. בפשטות, אלו הם בניינים לא בטוחים. עוד כלל לגבי הבניינים האלו: הם נמוכי קומות והשטח שלהם לרוב מתאים לבניין כפול לפחות בגודלו. לעתים השטח שלהם מתאים לבניין וחצי מודרניים. כלומר, מבניין רכבת של 3 קומות שבו גרים 12 דיירים אפשר לבנות בתיאוריה על לא מעט מהבניינים האלו בניין של מינימום 22 דירות (בחישוב פנטהאוז) . זה במינימום. לקבלנים וליזמים זה כדאי. אז למה החוק הזה לא זז? כי המדינה לא מעוניינת בו באמת, מימוש שלו יציל חיים של ישראלים רבים אבל גם יוריד את מחירי הדיור (בלי צורך בהרס שטחים פתוחים שישראל היא בין המובילות בעולם, לשלילה, בו) ולא המדינה, לא הבנקים ולא חלק מהטייקונים מעוניינים בירידת מחירי הדיור. המדינה מקבלת מסים מהדירות, הבנקים מושקעים בנדלן עד לצוואר (הם יצרו את בועת הנדלן כאן) ו25% משוק הדירות הם דירות להשקעה ובזה מעורבים לא מעט טייקונים ובעלי השפעה. צריך להבהיר, תמ"א 38-1 אינו כדאי הרבה פעמים לקבלנים. תוספת מוגבלת של 2.5 קומות היא נחמדה, אבל לעתים לא כדאית. איפה היא הכי לא כדאית? דווקא בבניינים שזקוקים יותר מכולם לתמ"א 38. הם כל כך רקובים שאף קבלן לא מוכן לעשות שם תמא 38-1, זה פשוט לא יעבוד, או יעבוד רק בתנאי של הוספת פתרונות הנדסיים (למשל הוספת עמודי תמיכה שחוצים את המבנה הקיים) שעולים יותר מדי מכדי להיות משתלמים. שם לקבלן משתלם רק תמא 38-2. המדינה מצדה כתבה חוק מת. כדי שבניין יעבור תמא 38 נדרשים קרוב ל70% הסכמה עבור הוספת קומות ללא הריסה, בהתחשב בכך שמדובר במבנים מסוכנים זהו אחוז הסכמה נדרש בלתי סביר. לפינוי בינוי, שעבור בניינים רבים הוא הפתרון היחיד וממילא מימושו היה מושך הרבה יותר את הקבלנים, נדרש רוב של 90%, רוב שמספיק פסיכופת אחד בבניין לעתים כדי שיהיה בלתי מושג. הרוב הנדרש, אם המדינה הייתה רוצה באמת לקדם את זה, הוא 51%. מדובר בהצלת חיים, לא באופציה. שנית, אין גוף מרכזי, מקצועי, בעל שקיפות מלאה שמנהל את האישורים בנושא וכן הלאה. הכל מופקד בידי הרשויות העירוניות. על אלו המדינה יכולה לסמוך שיתקעו את הכל. שום דבר לא זז ברבות מהם בלי שוחד, יש סחבת בירוקרטית מכוונת שם ואני יודע על בניין שבו אחד השכנים שילם שוחד והעירייה בתמורה דאגה לסכל תמא 38. גם הטיפול בדיירים סוררים שעליו מופקדים המפקחים על הבתים המשותפים צריך לעבור, משיקולי יעילות לגוף שיוקם רק לצורך טיפול בהתנגדויות (משום שכרגע טיפול בהתנגדות מגיע לדיון רק לאחר חודשים). זה עניין בעל חשיבות לאומית ואין סיבה שהרשויות העירוניות ינהלו אותו. גם הוצאת האישור לתמא 38 עולה ליזם 400 אלף ש"ח שאינם מוחזרים לו ואם לא הצליח להזיז את הבניה, לא פעם לא באשמתו, תוך שנתיים מיום האישור-האישור נלקח ממנו והכסף אינו מוחזר. היה הגון יותר שהמדינה הייתה דורשת ערבות של 400 אלף ש"ח שמחולטת אם הבניה לא החלה שנתיים מיום קבלת כל האישורים והסרת כל ההתנגדויות ומוחזרת בצמוד למדד בסיום הבניה.
גלעד  |  09.11.15
36.
ל34 - כחלון בעד ניוד זכויות בניה לקבלנים - והעיקר שהקבלנים יעשו קופון רוח ענק בנדל"ן .
כחלון מציעה לאפשר את קיומם של פרויקטים לחיזוק בניינים מפני רעידות אדמה בפריפריה. במסגרת התוכנית הלאומית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, תמ"א 38, שקיבלה תוקף לפני יותר מעשור - אלא שעד עתה כמות הפרויקטים במסגרת זו ביישובי הפריפריה הרחוקה אפסית בגלל חוסר כדאיות כלכלית ליזמים !!!!! בכדי לפתור זאת כחלון מציע ניוד זכויות לקבלני הבניה !!!! כלומר, קבלן שמחזק בניין בבית שאן יוכל לממש את 2.5 הקומות שמגיעות לו בעיר אחרת, למשל בתל אביב -גבעתיים-רמת גן והרצליה ולעשות קופון של מיליונים !! ובאמצעות הצעת כחלון לניוד זכויות הבניה הקבלן/בעל המיזם צפוי להרוויח יותר ממכירת אותן דירות שיבנה כתוספת ובמסגרת ניצול זכות הניוד !!! הזכויות יוענקו רק לאחר שהקבלן יסיים את חיזוק הבניין בבית שאן ...., והן יישמרו במאגר של משרד הבינוי. הצעת החוק של כחלון תעלה לדיון בוועדת השרים לחקיקה בעוד כחודשיים. אם הוועדה תאשר אותה, תיסלל הדרך להצבעה על החוק בקריאה ראשונה. אז מי אמר שכחלון לא משרתם של טייקונים ובעלי הון ??? הצחקתם אותנו. לפי הערכות, הצעת החוק תעלה לדיון בוועדת השרים לחקיקה בעוד כחודשיים. אם הוועדה תאשר אותה, תיסלל הדרך להצבעה על החוק בקריאה ראשונה.
אריה , קרית שמונה  |  07.11.15
לכל התגובות