לקראת גיוס מתוכנן של 450 מיליון שקל בת"א: ECI קיבלה דירוג A

חברת הנדל"ן האמריקאית ECI, שהגישה טיוטת תשקיף לגיוס של 450 מיליון שקל בתל אביב בשבוע שעבר, קיבלה אתמול דירוג אשראי של A מחברת הדירוג מעלות ודירוג מקביל של A2 מחברת מידרוג. סת' גרינברג, הבעלים של החברה העוסקת במגורים להשכרה, עזב את ישראל בשבוע שעבר, ויחזור שוב לקראת ההנפקה בסוף החודש. את ההנפקה של ECI מובילה לאומי פרטנרס עם חברת הייעוץ א.א. פור, שבבעלות איל הורוביץ ואיציק עידן.

החברה הייעודית שמקימה ECI לטובת ההנפקה בישראל כוללת 33 אלף דירות להשכרה בדרום ארה"ב. הנכסים של ECI הם במתכונת של מולטי־פמילי, כלומר מעין כפרים קטנים, בדומה לקיבוצים בישראל, שמושכרים לדיירים ממעמד הביניים. לחברה הייעודית שתוקם לצורך ההנפקה הון עצמי של כ־300 מיליון דולר והיקף נכסים של 850 מיליון דולר, המייצרים NOI (הכנסות נקיות משכירות) של 40 מיליון דולר בשנה. מטרת הגיוס של ECI היא לרכוש את השותפים הנוספים של גרינברג בפרויקטים שלו. 

כלכלני מעלות ציינו כי "הדירוג נתמך על ידי תיק הנכסים המניב של החברה, הפיזור הגיאוגרפי, שיעורי התפוסה הגבוהים לאורך זמן ומאופיינים בתנודתיות נמוכה יחסית, קצב צמיחה גבוה מנכסים (כיום כ־95%), שיעורי גבייה גבוהים ונראות טובה של ההכנסות". בנוסף ציינו כי הדירוג מושפע לחיוב "מהיכרות הטובה וארוכת השנים של החברה עם שוקי הפעילות ואחזקה ארוכה של הנכסים. כמחצית מהנכסים בפורטפוליו נבנו על ידי החברה, ומרביתם מוחזקים על ידיה כ־10–120 שנה. מנגד, תיק הנכסים מאופיין בריכוזיות גבוהה מבחינה סקטוריאלית".

במידרוג ציינו לשלילה את רמות המינוף הגבוהות יחסית של החברה האמריקאית. "בהתחשב במספר תהליכים שכוללים את גיוס האג"ח, רכישת זכויות שותפים בנכסים, השקעות בייזום והתפתחויות נוספות לאחר תאריך המאזן, מידרוג רואה בטווח הקצר כי יחסי הכיסוי לאחר השלמת גיוס האג"ח צפויים להיות מעט אטיים ביחס לרמת הדירוג, אולם בהתאם לציפיות העלייה בתזרים". עוד ציינו כי היעדר נכסים מניבים חופשיים משעבוד משליך על גמישות החברה.