ג'ייקוב קליין חוזר לישראל אחרי 43 שנים כדי לגייס אג"ח ב-230 מיליון שקל

עוד חברת נדל"ן אמריקאית הגישה תשקיף היום (ג') כחלק מגל הנפקות של חמש חברות הדל"ן אמריקאיות ברבעון הנוכחי. הפעם מדובר בחברת קליין גרופ (Klein International Group Limited), חברת נדל"ן של הישראלי לשעבר ג'ייקוב קליין שמעוניינת לגייס 230 מיליון שקל בהנפקת אג"ח ראשונה בתל אביב.

קליין הוא בוגר צה"ל והטכניון שמתגורר בניו ג'רזי מזה 43 שנה, חובש כיפה סרוגה ודובר עברית שוטפת. הוא פעיל באגודת ידידי הטכניון בארה"ב ובתחום הנדל"ן המסחרי בארה"ב מזה 30 שנה. הוא עזב את ישראל בשנת 1973 לטובת משרת מהנדס בניו יורק. מהר מאוד הוא השתעמם מעבודתו כמהנדס, והחליט להקים רשת חנויות לכרטיסי ברכה ומתנות. מאוחר יותר מכר את הרשת שלו והחל לעסוק בנדל"ן.

קליין נחשבת לחברה בינונית בגל ההנפקות הנוכחי. כמו כל החברות האמריקאיות היא ייצקה נכסים בחברה חדשה באיי הבתולה והיא מגייסת את הכסף בישראל ללא בטחונות. היא מתמחה בריטייל - מרכזים מסחריים שמושכרים לחנויות באזורים מנהטן, ניו ג'רזי ופנסילבניה. במסגרת ההנפקה תביא החברה לישראל 21 מרכזים מסחריים בשווי של 240 מיליון דולר עם הון עצמי של 103 מיליון דולר.

ג'ייקוב קליין | צילום: ats.org

הנכסים שלה מושכרים בעיקר לרשתות קמעונאיות בינלאומיות, בין היתר מקדונלד'ס, פידיליטי, סיטיבנק, פדקס ורייזון ועוד. הנכסים שלה ייצרו NOI של 6.5 מיליון דולר בשנת 2014 ו-3.5 מיליון דולר במחצית הראשונה של 2015. ה-FFO הסתכם בשנת 2014 בכ-3.8 מיליון דולר ובכ-2.5 מיליון דולר במחצית הראשונה של 2015.

הרווח הנקי של קליין במחצית הראשונה של 2015 הסתכם בכ-22 מיליון דולר, כאשר 19 מיליון דולר מתוכו מקורו בשערוכי נכסים. רווחי השערוך הן דבר שגור בקרב החברות האמריקאיות שמגיעות לישראל, כיוון שהן מבצעות מעבר משיטת חשבונאות US GAAP לשיטת IFRS שבה רושמים את הנכסים לפי הערכת שווי.

קליין מעוניין לגייס את הכסף בכדי לרכוש זכויות של צד ג' בחמישה נכסים שהיא כבר מחזיקה בהן את מרבית הזכויות, ובכך להגיע לאחזקה של 100% (למעט נכס אחד שבו תגיע לאחזקה של 80%). לצורך בהשקעה כוללת של כ-2.5 מיליון דולר. בנוסף היא מתכננת להשתמש ב- 15.5 מיליון דולר לרכישה של 90% מהזכויות בנכס חדש 85 Mercer Retail – מרכז מסחרי בניו יורק שמוערך בשווי של 20 מיליון דולר.

הנכס נרכש בשיתוף עם קליין עצמו, שהתחייב להזרים עד 5 מיליון דולר לחברה בגין רכישת הזכויות. התב"ע של הנכס היא של מגורים והמוכר פועל לשנות אותה למסחרי. עד שזה לא יקרה העסקה לא תתבצע. שאר הכסף מיועד לרכישה של נכסים חדשים, ועל פי פרסומים בתקשורת בארה"ב הוא מנהל מגעים לרכישה של מספר נכסים בניו ג'רזי.

מה שעשוי לעבוד לטובתו של קליין היא ההיכרות שלו עם המשקיעים הישראליים. מהתשקיף עולה קרן אלטו של איש העסקים מודי כידון שותפה של קליין בשני פרויקטים בניו יורק. כידון וקליין נחשבים מקורבים ומבצעים לא מעט עסקאות ביחד. בנוסף פורסם בתקשורת בארה"ב כי קליין ביצע עסקה עם חברת ביטוח ישראלית לפני שבועיים לרכישה של נכס בניו יורק. יחד עם זאת לכלכליסט נודע כי חברות הביטוח כלל והפניקס בחנו להכנס לשותפות עם קליין במספר פרויקטים אולם החליטו בסופו של יום שלא לבצע את העסקה. אין זה אומר לגבי האטרקטיביות של ההנפקה, שכן חברות הביטוח שמשקיעות ישירות בנכסים, מחפשות בעיקר נכסים גדולים במיקומים מרכזיים.