כחלון בדיון על מצוקת הדיור: "מי שהבעיר את השוק זו המדינה"

גם מחירי מוצרי הבנייה מסמנים עלייה כי יד דרישה גדולה והיבואנים משחקים במחירים.

הנדון: הצעה לפתרון בעיית מחירי הדיור בישראל מבוא מסמך זה מציע פתרון לבעיית הדיור במדינת ישראל על מנת לאפשר לנזקקים להגיע לדיור משלהם. במצב הקיים מזה עשורים אחדים, מיום ליום נעשה קשה יותר להגיע לדירה עבור זוגות צעירים, מבוגרים בודדים וזוגות חסרי פנסיה או בעלי פנסיה צנועה. תמצית הפתרון: הפיכת קנית דירות להשקעה לבלתי כדאית כלכלית - מה שיגרום להצפת השוק ולירידת מחירים דרסטית! הצע יותר דירות לא יעזור – המשקיעים יקנו את רובם!!!! ישום הצעה זו ייתן פתרון אולטימטיבי שיוריד באופן משמעותי את מחירי הדירות ואת מחירי שכר הדירה, יכניס כסף רב לאוצר, ישאיר יותר כסף פנוי אצל משקי הבית ובכך יעורר את הכלכלה, יגרום לצמצום הפערים, ישאיר יותר צעירים בארץ ועוד. על מנת ליישם פתרון זה, על הממשלה לאמץ מדיניות חברתית הדואגת גם לשכבות האוכלוסייה החלשות יותר ולמעמד הבינוני בכללותו, דבר שלא עלה מעולם על סדר היום של ממשלותינו מאז המהפך הכלכלי המפורסם לפני קרוב ל 40 שנה, ולא אדון כאן בסיבות לכך. תאור המצב הקיים במצב נורמלי, מחירי דירות נקבעים בהתאם לביקוש והיצע הנובע מהצורך בדירות למגורים. ברור שכאשר מחירי הדיור עולים בקצב שאינו תואם ריבוי טבעי (או עלייה יוצאת דופן), הסיבה לעליית מחירים בשנים האחרונות היא השקעה בנדל"ן לצורך הכנסה. כאשר שוק ההון מאבד מהאטרקטיביות שלו, פונה ההון לשוק ההשקעות בנדל"ן (ביחוד לאחר משבר שוק ההון ב 2008). קיים גם עידוד למצב זה ע"י חוקי מס הפוטרים את השוכרים ממס הכנסה עד גובה שכ"ד מסוים. מציאות זו גורמת לכך שרבים לא יכולים להגיע לעולם לדירה משלהם ונאלצים לשלם שכ"ד שעולה באופן מתמיד, ושגם מהווה אחד מגורמי ירידת צעירים מהארץ. בנוסף לכך, קיימת הערכה מבוססת כי כ 20% מהשקעות אלו נעשו עם הון שחור שהולבן (ראה מאמר מקיף בנושא בעתון "דה מרקר" נדל"ן מתאריך 5.9.2014 ). עיקרי הפתרון המוצע 1. שינוי הגישה הקיימת הרואה בדירות נכס למטרות רווח. דירות ובתים צריכים להיחשב כנכס לאומי (אפילו שנמצאים בבעלות פרטית). שינוי גישה זו היא חלק ממדיניות חברתית שמטרתה ליצור מצב בו דירות לא ישמשו מקור הכנסה אלא למגורים בלבד. ברור שאי אפשר במדינה שיש בה שוק חופשי להתערב בשיקולי הפרט והשקעותיו אך בהחלט אפשר לגרום לכך שהשקעה זו לא תהיה אטרקטיבית יותר. 2. הטלת מס רכוש משמעותי על דירות מעבר לדירת המגורים הראשונה. הטלת המס צריכה להיות בגובה כזה שיפגע בכדאיות השקעה בדירות כנכס מניב. מס שיהיה בגובה 1.5 – 2.0 % מערך הנכס (לפי הערכה שנתית ע"י רשויות השלטון המקומי). אדם הרושם את הנכס ע"ש יורשיו – המס יוטל עליו כל עוד יורשים אלה הם קטינים. 3. חקיקה המאלצת קבלנים ו/או רשויות מקומיות לכלול בכל פרויקט בניה % מסוים של דירות קטנות עבור אוכלוסיות של בודדים, זוגות בראשית דרכם וכו' (דבר הקיים במקומות שונים בארה"ב). 4. מיסוי דירות המוחזקות ע"י תושבי חוץ המתגוררים דרך קבע בחו"ל במס שיתבטל כאשר תושבי חוץ אלה יגורו דרך קבע בארץ ויהיו בעלי דירה אחת בלבד. 5. תשלום מס הכנסה מלא על שכ"ד מהשקל הראשון וביטול הפטורים למיניהם. שכר הדירה צריך להתווסף להכנסת המשכיר ככל הכנסה אחרת לשם חישוב המס. מס זה לא יוטל על מי שמשכיר את דירתו היחידה וגר בשכ"ח במקום אחר משיקוליו האישיים. התועלת שתצמח מצעדים אלו (מי ירוויח?) 1. אוצר המדינה ירוויח סכומים נאים (שחלקם יוכלו לסייע בנושא שיכון ובינוי) 2. מחירי הדירות ירדו פלאים כתוצאה מהצפת השוק ויהיה הרבה יותר קל לנזקקים לרכוש דירות למגורים. 3. מחירי ההשכרה ירדו כי יותר שוכרים יוכלו לרכוש דירה וזה יוריד את הביקוש להשכרה . 4. תהיה יציבות בשוק הדיור כי הן לא יהיו יותר נתונות לשיקולי משקיעים. מי יפסיד ? כמובן בעלי הון, קבלנים וספסרי נדל"ן למיניהם (לא ממש יפסידו אלא ירוויחו קצת פחות). זה לא ישפיע כהוא זה על רמת חייהם. סיכום שאלת השאלות היא: את מי מייצגים מקבלי ההחלטות וקובעי המדיניות? במצב הנוכחי, לצערי הרב, הם מייצגים את בעלי ההון ואת העשירונים העליונים שהם-הם המשקיעים הגדולים וסביר להניח שהם לא יחתכו את הענף שהם יושבים עליו. בכך נבדלים מנהיגים אמיתיים מסתם בעלי תפקידים אשר מעדיפים קודם כל את טובתם על פני התועלת הציבורית. אסור לאבד תקווה. אולי בכל זאת נשארו עשרה צדיקים בסדום. בברכה,

בראש המדינה הבוערת ולא כיבה כן נתניהו של העשירים

השקעה בדיור היא השקעה לגיטימית, והיא עדיפה על השקעה פיננסית, שהכרישים משתמשים בה לרעת האדם הקטן. הבנייה היא הפעלת הכלכלה האמיתית. מה עוד, שהדירות הן מאגר הדירות להשכרה בשוק החופשי. אין משקיע בר-דעת שקונה נכס שאינו נותן תשואה ועוד זולל מזומנים רבים לאחזקה ותחזוקה. הבעיה היא, שבימים אלה אין מלך בישראל ואין בעל סמכות שמוכן לשמוע פתרון פשוט שלא הוא חשב עליו. והפוליטיקאים - במקום לתפוס את השור בקרניו - מתפזרים וזורקים הצעות פופוליסטיות: מכירת דירות למי שאין הון עצמי או כושר החזר, הכבדה לא הגיונית על משכירי דירות, העלאת השתתפות המדינה בשכ"ד לזכאים לדיור ציבורי ששוכרים דירות בשוק החופשי. לדעתי, רק פתרון בעיית הדיור הציבורי יפתור את בעיית הדיור במדינה. תוכנית הדגל של השר כחלון - "מחיר למשתכן"- היא מצוינת, אלא שצריך לפשט אותה, בלי קומבינות, בלי הטבות ברכישת קרקע והטבות באחוזי בנייה ובלי פגיעה בתקציב המדינה. המשתכן יהיה אחד - מדינת ישראל. המדינה תיתן לקבלנים קרקע במחיר אפס, שיבנו עליה, עבור המדינה, 137,000 דירות במחיר מוסכם של 3,000 ש"ח למ"ר. יהיו אלה דירות עבור הזכאים לדיור ציבורי, שאין למדינה דירות עבורם, והמדינה נותנת להם כל שנה השתתפות בשכר דירה, שישכרו דירות בשוק החופשי, בסכום כולל של 2 מיליארד ש"ח בשנה. זה ישחרר לשוק הדיור החופשי 137,000 דירות, ויהיה שיווי משקל. וגם - לא צריך להרוס את המשקיעים בדירות להשכרה, שרואים בזה סוג של פנסיה. המשקיעים האמיתיים, אלה שמחפשים תשואות, ייצאו בעצמם מהשקעתם, כשהתשואות יגיעו לרצפה. יהיה "שוק של שוכרים", שיקבעו את כללי המשחק. ובהמשך - תצומצם קנייה של דירות להשקעה, כך שהיצע הדירות ירדוף אחרי רוכשי דירות לשם מגורים בהן. זו התוכנית המשתלמת ביותר: היא לא עולה למשלמי המסים אגורה אחת, מעבר לתקציב השנתי לדיור ציבורי. אין בה הטבות לאנ"ש ואין קומבינות של קבלנים ורוכשי דירות "על שם" וניצול זכויות "על שם" ועוד כל מיני תרגילים שכבר חשבו עליהם. בדיור הציבורי יש כללים ברורים ביותר, שעומדים בניסיון כבר עשרות שנים. החישוב הכלכלי פשוט ביותר: המדינה משלמת כשני מיליארד ש"ח לשנה ל- 137,000 זכאים לדיור ציבורי שאין למדינה דיור מתאים עבורם. לשכן משפחה "תקנית" = זוג + 3 , זקוקים ל- 4 חדרים בדירה של 100 מ''ר. לפי חשבוני, מלפני 4 שנים, מדובר בעלות בנייה של 300,000 ש"ח. הממשלה, כבעלת הדירה, תשכיר את הדירה לזכאי לדיור ציבורי במחיר השוק - 3,160 ש''ח לחודש, מזה הזכאי לדיור ציבורי משלם מכיסו 160 ש''ח, ו- 3,000 ש''ח בא מתקציב המדינה (מקסימום 95% מהסכום בחוזה השכירות, לפי החוק). תקבול שכ"ד של 37,920 ש''ח לשנה על השקעה של 300,000 ש''ח זו תשואה של % 12.6 לשנה. מחיר הקרקע הוא אפס עבור המדינה, כי זו לא פיסת הקרקע האחרונה; יש למדינה עוד מיליוני דונמים שאינם נושאים תשואה. להיפך - עוד צריך להשגיח עליהם. מכיוון שהקבלנים המקומיים אינם מסוגלים ליצר יותר מ- 40,000 יח"ד בשנה, ועוד דורשים לייבא 20,000 פועלים מסין, בעלות של 20,000 ש"ח לעובד לחודש, המדינה תקבל את ההצעה הסינית למדינה: לבנות מתחמים של 30,000 יח"ד בעלות של 400,000 ש"ח ליח"ד בגודל 120 מ"ר. זמן ביצוע למתחם - עד שנה. כמות המתחמים לשנה - ככל שיידרש. הסינים מציעים % 85 מימון לעשר שנים. סביר שהסינים יסכימו לבנות דירות בגדלים שונים, ליצור פתרונות לאוכלוסיות מגוונות של זכאים לדיור ציבורי. התשואה במקרה זה היא רק % 9.5 = 37,920 ש"ח על השקעה של 400,000 ש"ח. עדיין עסקה לא רעה! לוח הזמנים האפשרי הוא קצרצר, לפי חוק הותמ"לים והסכמי הגג. במתחם הסיני הראשון שיסתיים יאכלסו את המקרים הדחופים ביותר שממתינים לדירה ואת דיירי הדיור הציבורי שבתיהם ייהרסו וייבנו במקומם שיכונים חדשים . למען הסר ספק: הדיירים שפונו יקבלו דירה בהתאם לזכאותם ולא שידרוג של הדירה שעזבו!!! כשהעם יראה שיש תוצאות לפעולות הממשלה - גדל היצע הדירות, ועוד יגדל ויגדל - יחזור אמון הציבור בכוחות שוק הדיור, השוק יירגע ובהמשך יהיה "שוק של קונים", בלי זכר לבועה. אני בעד דיור ציבורי במתחמים גדולים, בקהילות מפותחות, כשהדוגמאות הן רוב הקיבוצים והערים החרדיות, כביתר עלית ועמנואל . ריכוז הדיור הציבורי במתחמים גדולים יאפשר לתת להם חיי קהילה מלאים, כשחלק נכבד מנותני השירותים לקהילה יהיה מתוכה, בתשלום או בהתנדבות. ואם יהיה באותם מתחמים גם דיור לסטודנטים - תהיה סינרגיה חברתית, כשהסטודנטים יפעלו בהתנדבות או תמורת תשלום, או בעצם נוכחותם. זו, למעשה, אינטגרציה אמיתית, של בעלי נקודת התחלה משותפת, שתאפשר לכל צעיר באותה קהילה לקבל את הבסיס שמקבל כל צעיר בגילו בכל שכבה סוציו אקונומית בארץ.