אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.

רגע לפני פרויקט תמ״א 38: הכירו את סעיפיו החדשים

המועצה הארצית לתכנון הפקידה הוראות חדשות בנושא תמ"א 38 שתפקידן, עשיית סדר בבלאגן

12.11.2015, 11:08 | בשיתוף משפטיפ - עו״ד ונוטריון משה אלפסי
בשבועות האחרונים אנו קוראים בכל יום כותרת חדשה ולא פעם סותרת בנוגע לתחום התמ"א 38, לאחונה הפקידה המועצה הארצית לתכנון ובנייה הוראות חדשות אשר נועדו להרגיע את הרוחות ולספק פרשנות אחת ברורה.

בקשנו מעורך הדין והנוטריון משה אלפסי אשר מייצג את חלמיש – חברה ממשלתית עירונית בנושא התחדשות עירונית ובעלי דירות רבים, להסביר את משמעות ההוראות החדשות.

 

 

קראו עוד במשפטיפ

מהי תמ״א 38?

 

"הרעיון בבסיס תמ"א 38 הינו חיזוק בניינים למקרים של רעידות אדמה, הרעיון בבסיסו היה די פשוט, קבלנים יקבלו זכויות בניה נוספות בתמורה לחיזוק הבניינים ללא תשלום מצד הדיירים. ההליך נתקל בקשיים רבים מכמה וכמה סיבות ביניהן חוסנו הכלכלי של הקבלן הנבחר, או דרישות רבות (ולא פעם מוגזמות) מצד דיירי הבניין", מסביר עו"ד ונוטריון משה אלפסי.

 

בשנת 2010 נכנס לתוקף התיקון השני לתמ"א 38 שהתבסס על אותם עקרונות, רק שבמקום בנייה על מבנה קיים, יוכל הקבלן להרוס את הבניין ולבנות אותו מחדש בתוספת של 2.5 קומות המהוות למעשה תגמול לקבלן על עבודתו, בדומה מאד ל"פינוי בינוי".

  

"הרעיון בבסיס התיקון היה שבניין שנבנה מראש בצורה עמידה וטובה יותר בפני רעידות אדמה, עדיף על פני בניין שחוזק, הבעיה במודל זה היתה רצונם או שאיפתם של הקבלנים "להגמיש" את היתרי הבניה מחדש. כלומר, להרחיב את שטח הבניה או להתאים אותו לצרכיהם."

על בסיס שתי הגרסאות של תמ"א 38 ניטשו לא מעט קרבות משפטיים באשר לפרשנות; האם לאחר התיקון, על הקבלן להתייחס לשטח של הבניין הקיים כעובדה מוגמרת, או האם העובדה שהרס את הבניין מאפשרת לו גמישות יתר ברמה התכנונית.

 

לאחרונה, המועצה הארצית לתכנון, הוסיפה שני סעיפים מאזנים לנושא הפרשנות לתמ"א 38: חישוב זכויות הבנייה יתבסס על התב"ע החלה על המגרש, ומאידך הורתה המועצה למינהל התכנון, להכין תיקון לחוק התכנון והבנייה שיאפשר לעיריות/ועדות מקומיות לגבות היטל השבחה בגין הדירות שהתווספו לבניין - לא בעקבות התמ"א, אלא בעקבות מימוש זכויות בנייה שלא נוצלו בעבר.

 

 

רגע לפני פרויקט תמ״א 38: הכרו את סעיפיו החדשים רגע לפני פרויקט תמ״א 38: הכרו את סעיפיו החדשים רגע לפני פרויקט תמ״א 38: הכרו את סעיפיו החדשים

 

"באמצעות התיקון הנ"ל, יכול הקבלן לבחור בבואו לממש פרויקט תמ"א 38, לשלם היטל השבחה ולקבל זכויות נוספות. הפטור על היטל השבחה שניתן בשנת 2011 לפרויקטי תמ"א 38 ישאר על כנו בהנחה והדירות בפרויקט החדש ישארו בדיוק באותה כמות עם תוספת הקומות כפי שהוגדר בשנת 2010. במקרה וירצה הקבלן להרחיב את היקף הבניה, יוטל היטל השבחה על הדירות שנוספו מעבר למתווה המקורי" מסביר עו"ד ונוטריון אלפסי.

 

"ההחלטה על תשלום היטל ההשבחה, מצריכה תיקון לחוק ולכן, יתכן שיעברו לא מעט חודשים עד שיחול, זאת היות ועליו להיות מאושר בוועדות הכנסת ובכנסת עצמה, מעשית בניינים הנמצאים כבר בהליך אישורי של תמ"א 38 לא אמורים להיפגע מן המהלך."

"פרויקטי תמ"א 38 הם אבן יסוד של התחדשות עירונית, הן ברמה הבטיחותית והן ברמה האסתטית, אולם קבלת ההחלטה היא בראש ובראשונה של בעלי הדירות וכך גם לא פעם האחריות מוטלת עליהם, למעט התיקונים שצויינו, חשוב לקחת בחשבון עוד מספר פרמטרים כשיוצאים לדרך עם קבלן" מדגיש עו"ד ונוטריון משה אלפסי.

 

"כדי שהמיגון מפני רעידות אדמה לא יהפוך לרעידת אדמה כלכלית, בקשו מהקבלן שבחרתם שיציג בפניכם את אפשרויות המימון שברשותו, בקשו דו"ח נתוני אשראי, קחו עו"ד אשר אתם בחרתם; דרשו ערבויות ביצוע, ערבות בדק, ערבות דמי שכירות, ערבות לפי חוק מכר, במידה ומדובר בתמ"א 38(2), במסגרתה הבנק המלווה של היזם מתחייב לדאוג לסיים את שווי בניית הדירה החדשה במקרה של הפרה יסודית מצד הקבלן, או במקרה של עיקול או מינוי כונס נכסים נגד הקבלן."

 

עו"ד ונוטריון משה אלפסי עוסק במקרקעין ובהתחדשות עירונית ומייצג בעלי דירות בפרויקטים של תמ"א 38.

 

שיתוף בטוויטר שיתוף בוואטסאפ שיתוף בפייסבוק שיתוף במייל

תגיות

3 תגובות לכתיבת תגובה לכתיבת תגובה

3.
רק תמ"א הריסה ובניה מחדש \ פינוי בינוי - תמ"א רגילה - אסון
במהלך הבניה גנבו מאיתנו מים וחשמל בעשרות אלפי שקלים אין כיום חנייה לדירים קיימים, חיינו באתר בניה ו2 הילדים שלנו חלו באסטמה, שכן שאינו מעשן קיבל סרטן ריאות, המזגנים הלכו ולא פיצו אותנו, סדקים מטורפים בכל הבית, שחוזרים כל הזמן והקבלן רק מציע צבע וטיח, אפילו שהם גדולים ונראים מסוכנים יש מעלית קטנה, ל2 אנשים בלבד, המדריגות קטנות, כל דבר שרוצים להעלות או להוריד = הזמנת מנוף המעלית בהסדר כובל = קיבלנו "בחינם" דמי אחזקה ושירות מעל 150 ש"ח לדירה בכל חודש ! ממש חינם ! דמי וועד הבית טיפסו מ80 ל 400, כל השכנים מסוכסכים, אף אחד לא רוצה לקנות את הדירה כי אין חנייה, ויש סדקים ערך הדירה שלנו ירד ממליון 350 למליון, במקום שיעלה תבענו את הקבלן בבית משפט והפסדנו כי החתימו אותנו על חוזה שנראה מאוד מבטיח ורקש הצרות החלו הבנו איך היו "שורות קטנות" שגורמים לו לחמוק מכל אחריות
לא לתמא  |  06.12.15
2.
יזמים רבים הפסידו כסף בפרויקטים של תמ"א 38
עלות מחיר בניה רגילה 5,000 שקל למ"ר ... עלויות בניה תמ"א 38 כ- 15,000 שקל למ"ר ... עדיף לכולם לבצע תמ"א 38/2 הכוללת הריסה ובניה מחדש ... הבעיה היא שעלויות הבניה מאמירות בגלל הדרישה לחניונים תת קרקעיים, תקנות כיבוי חדשות, עלויות ליווי בנקאי מוגזמות המגיעה לכ- 10% משווי הפרויקט, אגרות ומיסים לרשויות ... לידיעתכם, ההחלטה להניע מחדש את אישורי הפרויקטים של תמ"א 38/2 מתקבלת תוך מתן שוחד לראשי הערים בצורה של תוספת היטלי השבחה לעיריות ע"ס כ- 1,000,000 שקל לבניין ... בסופו של דבר, העלויות הללו משפיעות על מחירי הדירות בישראל, משום שבסופו של יום, אם היזם לא ירוויח הפרויקט לא יתבצע
האמת  |  02.12.15