מה בין חברות ניהול לוועד בית

בשנים האחרונות נבנים יותר ויותר מגדלים ובנייני מגורים גדולים שבהם מערכות מורכבות. ניהול בניינים כאלה מצריך ידע במספר תחומים, בניגוד לבנייני דירות קטנים, שבהם מספיק למנות "ועד בית". ובכל זאת, לכל בחירה יש השלכות.

על פניו נראה שבבנייה של היום – בניינים רבי קומות ורבי דיירים – ניהול באמצעות חברת ניהול היא עובדה מוגמרת בעת רכישת הדירה. ואולם, בפועל גם היום רבים מן הדיירים בבניינים החדשים מתלבטים בשאלה האם יש צורך בחברת ניהול, להבדיל מניהול עצמאי באמצעות נציגות בעלי הנכסים ("ועד בית").

המניע המרכזי לבדיקת אופציות לניהול עצמאי הוא הרצון להוזיל את עלויות אחזקת הבניין, שגודלו, מורכבות מערכותיו והשירותים הנוספים להם זוכים הדיירים, מכתיבים דמי ועד גבוהים יותר מאלו הנגבים בבניינים נמוכי קומה. סיבה נוספת היא אכזבה מחברת ניהול כזו או אחרת שניהלה את הבניין שלא לשביעות רצון הדיירים.

האחריות מוטלת על מי שמנהל

כאמור, הבנייה של השנים האחרונות מצריכה את קיומן של מערכות מורכבות – קירור ומיזוג מרכזי, מערכת כיבוי אש, דחסני אשפה וכיוצא באלה – המהוות רכוש משותף של כלל הדיירים, אותו צריך לנהל ולתחזק. בבניינים אלו קיימים אף שטחים טכניים רבים כגון חדרי חשמל וחדרי מעליות, ושטחים ייעודיים כגון חדרי כושר, בריכות וחניונים תת קרקעיים.

תפעול ואחזקת מערכות אלו מצריך ידע במישור המשפטי, הטכני והבטיחותי. לחברות הניהול יש את הידע המקצועי והיכולת לתפעל את השטחים והמערכות השונות, באופן שמעביר את עיקר האחריות, כולל האחריות המשפטית, אל כתפיהן.

לעומת זאת, כאשר נציגות בעלי הדירות מבקשת לנהל את הבניין בעצמה, היא לוקחת על עצמה את האחריות בעניינים על אף שלרוב אין לה את הידע והמיומנויות הדרושות על מנת לטפל בכל הדרוש טיפול. וכך, האחריות לתקלות, תאונות או לאי קיום דרישות הדין השונות, רובצת לפתחה ואף לפתחם של כלל דיירי הבניין.

בדרך כלל מדובר בתקלות שבטיפול שוטף של חברת הניהול ניתן היה למנוע. נראה כי כשהדיירים שוקלים אם לנהל את הבניין בעצמם או לא, כדאי לזכור את גם את השיקול הזה.

שתי אפשרויות עיקריות: העברת הסמכויות או "קבלן משנה"

ככל שדיירי בניין בוחרים להתקשר עם חברת ניהול לשם תפעול ואחזקת הבניין, נתונות בידם שתי אופציות מובהקות:

• התקשרות עם חברת ניהול כ"קבלן משנה". חברת הניהול מבצעת שירותים מסוימים כמוסכם במסגרת הסכם ההתקשרות. באופן התקשרות זה מקובל שדמי "ועד הבית" משולמים לחשבון בנק של הנציגות ולא של חברת הניהול.
  

• העברת סמכויות וחובות הניהול לחברת ניהול. במצב כזה חברת הניהול נכנסת לנעלי נציגות הדיירים בכל הנוגע לתפעול ולאחזקת הרכוש המשותף בבניין. מקובל שבאופן התקשרות זה דמי "ועד הבית" משולמים לחשבון חברת הניהול. חשוב לציין שגם באפשרות זו, מומלץ לנציגות הדיירים להמשיך להיות פעילה ולפקח על חברת הניהול.
  

יתרונות אופן ההתקשרות הראשון, בו משמשת חברת הניהול "קבלן משנה" בלבד של הנציגות, הם השארת הסמכות בניהול הכספים והשליטה המלאה בדרך הניהול בכלל, בידי הנציגות. אפשרות זו מקלה על הנציגות להשתחרר מן ההסכם עם חברת הניהול, ככל שזו לא תבצע את השירותים לשביעות רצונה.

מצד שני, ישנו גם חסרון. הצורך במעורבות שוטפת של חברי הנציגות בנעשה בבניין, דורש זמן ומותיר את האחריות לתחומים רבים – כולל הניהול הכספי – בידי הנציגות. כך למשל, תביעה נגד דייר שמסרב לשלם את ועד בית, במקרה כזה תוגש ותנוהל ישירות על ידי הנציגות. הנציגות ולעיתים אף חבריה באופן אישי – חשופה לתביעות נזיקין מטעם דיירים או צדדים אחרים שכן הם חבים חובת זהירות לדיירי ולעיתים אף למבקרי הבניין, ראו למשל ת"א 8641-12-09 גוטליב ואח' נ' נציגות בית ברח' אברהם בויאר 20 ואח'.

היתרונות באופן ההתקשרות השני, בו חברת הניהול נכנסת לנעליים של הוועד ומשמשת כ-"מתחזק" לפי חוק המקרקעין הם הורדת חלק ניכר מן האחריות לניהול ולאחזקה וכן לניהול הכספים מכתפי הנציגות, היות ש"מתחזק" מקבל על עצמו את זכויות וחובות ועד הבית בכל הקשור ונוגע לניהול הרכוש המשותף בבניין .

אם לחזור לדוגמא הקודמת, באופן התקשרות זה, תביעה נגד סרבן תשלום ועד תוגש ותנוהל על ידי חברת הניהול. מאידך, הבחירה בדרך זו פירושה שליטה קטנה יותר של הדיירים במתרחש. ככל שחברת הניהול איננה ממלאת את תפקידה כהלכה, חיסרון זה עלול להפוך למשמעותי יותר. בנוסף, באופן התקשרות זה, גם היכולת להשתחרר מהניהול על ידי החברה ולהעבירו לגורם אחר מסורבל ומורכב יותר.

אין תשובה נכונה

נציגות הדיירים היא גוף משפטי לכל דבר ועניין, הזכאית לתבוע ואף עשויה להיתבע בשל עילות שונות ובהן אחריות בנזיקין. העברת ניהול הבית המשותף לידי חברת הניהול תעביר חלק ניכר מאחריות זו של נציגות הבית.

הבחירה בכל אופן התקשרות צריכה להיעשות בשים לב לאופי הבניין, גודלו, מורכבות מערכותיו, וכן בהתאם לטיב השירותים המוענקים במסגרת השטחים המשותפים בו. בנוסף, יש להתחשב ביכולת הניהול והזמינות של חברי הנציגות הנבחרת. אין תשובה אחת נכונה.

בכל מקרה, חיוני לעגן כל התקשרות בכתב ורצוי מאוד לקבל ייעוץ משפטי מקיף לגבי אופן ההתקשרות המיטבי לבניין הספציפי ולגבי הסכם ההתקשרות עצמו.

** עו"ד טל גבור עוסק במשפט אזרחי ומסחרי

 לפסק הדין

*** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

באדיבות אתר המשפט הישראלי "פסקדין"