קובי סיט וחיים אריאל מקימים קרן ריט חדשה לדיור להשכרה

קובי סיט, מנכ"ל פיבי שבשליטת צדיק בינו, וחיים אריאל, הבעלים לשעבר של חברת הנדל"ן אריאל נכסים וכיום הבעלים של חברת נתיבים, מקימים קרן ריט חדשה שתעסוק בפרויקטים של דיור להשכרה. כך נודע ל"כלכליסט". השניים כבר החלו להיפגש עם מוסדיים ישראליים במטרה לגייס מאות מיליוני שקלים לקרן שסיט יכהן בה כמנכ"ל ואריאל כיו"ר.

סיט ואריאל מסתמכים על תזכיר חוק שפרסמה רשות ני"ע בחודש מרץ האחרון, שמאפשר לקרנות ריט להשקיע גם בפרויקטים של דיור להשכרה. קרן ריט היא למעשה קרן השקעה בנדל"ן כמו כל חברת נדל"ן רגילה, אלא שבניגוד לשאר חברות הנדל"ן היא נהנית מיתרון משמעותי של פטור מתשלום מס חברות (25%). בנוסף היא נחשבת לסולידית ובטוחה יותר, כיוון שהיא כפופה לאמות מידה מסוימות. למשל, היקף הנכסים שלה חייב להכיל לפחות 95% נדל"ן מניב, והיא אינה רשאית לעבור שיעור מינוף של 60%.

בארץ קיימות כיום רק שתי קרנות ריט בורסאיות, ריט1 וסלע קפיטל, ואלו כמעט ולא משקיעות בדיור למגורים. זאת מאחר שהמודל הקיים לוקה בכמה כשלים. אחד הכשלים המרכזיים של פעילות קרן ריט בתחום הנדל"ן להשכרה למגורים קשור לסוגיית המיסוי. כיום קרן ריט המבקשת לצקת נכסים קיימים לתוך הקרן כנגד הקצאת מניות לבעל הנכס נדרשת לשלם מס על כך. במסגרת התיקונים המוצעים יוכל מייסד של קרן ריט להעביר נכסים שבבעלותו לקרן תמורת קבלת מניות בה ולדחות את תשלום המס עד למועד מימוש המניות שהונפקו לו או מימוש הנכסים שהועברו לקרן. 

תיקון נוסף מתייחס לפיזור המשקיעים בקרנות ריט. בעוד לפי החוק כיום, כבר במועד הנפקת הקרן אסור לחמישה אנשים להחזיק ביותר מ־50% מהמניות בה, תזכיר החוק יאפשר ליזמי הקרן לפזר את אחזקותיהם באופן הדרגתי על פני חמש שנים ממועד הנפקת הקרן. בנוסף, התזכיר יאפשר לראשונה לקרנות ריט חדשות להשתתף בייזום של פרויקטים להשכרה למגורים. קרנות ריט יוכלו לרכוש קרקע המיועדת לדיור להשכרה ולשמש כיזמות של פרויקט ההקמה. זאת, בניגוד להוראות כיום המייחדות את פעילותן של קרנות ריט להשקעה במקרקעין מניבים.

כדי לאפשר לקרנות לממן את הקמת מתחמי הדיור להשכרה, בהתאם למודל המימון המקובל בענף, עלה שיעור המינוף המקסימלי המותר. לפי התזכיר, הן יוכלו לגייס חוב בהיקף של עד 80% משווי אחזקותיהן במקרקעין לצורכי דיור להשכרה לעומת 60% כיום. שינוי נוסף מתייחס לשיעור המס החל על בעלי המניות בקרנות ריט הפועלות בתחום הדיור להשכרה. במטרה לשפר את הכדאיות הכלכלית בהקמת הקרנות, נקבע כי הרווחים מהשכרת מקרקעין מניבים לצורכי דיור להשכרה ורווח ההון ממימוש מקרקעין אלה יהיו חייבים במס של 20% בלבד. זאת במקום תשלום מס שיכול להגיע עד ל־48%.