מחירי הדיור: אם זו לא בועה אז היא לא תתפוצץ

בשבועות האחרונים ישנן לא מעט עדויות לכך ששוק הנדל"ן מתקרר, כאשר העדות המרכזית אולי הייתה בפרסום (אם תרצו, השנוי במחלוקת) של משרד השיכון בנוגע לירידת מחירים שחלה ברבעון השלישי של השנה. האם אכן מחירי הדירות בישראל בדרך למטה? ייתכן שכן, אם כי להערכתנו ייקח עוד זמן עד שמגמה זו תורגש בבירור. עם זאת, מי שמחכה לירידת מחירים של עשרות אחוזים כמו שראינו בארה"ב, ספרד ואירלנד לדוגמא, עשוי להתבדות. ירידות המחירים האלו נבעו מבועת נדל"ן שהתפוצצה. בישראל, על אף שמחירי הדירות גבוהים מאוד, אין להערכתנו בועת נדל"ן ולכן גם פוטנציאל הירידות מתון יותר.

בועות נדל"ן בדרך כלל נוצרות כאשר הציבור נוטל על עצמו רמה גבוהה של חוב, גבוהה ממה שהוא יכול להחזיר לאורך זמן. רמת החוב הגבוהה מתאפשרת כאשר לכל השחקנים יש ציפייה שהמחירים ימשיכו לעלות וכאשר הרגולציה (הלוקה) מאפשרת זאת. האם זה המצב בשוק הנדל"ן למגורים בישראל כיום? הנתונים מראים שלא.

אלו שמצדדים בטענה שישנה בועת נדל"ן בישראל, מסתמכים בעיקר על שני טיעונים מרכזיים – האחד הוא קצב הגידול של המשכנתאות אשר נטלו על עצמם משקי הבית, והשני הוא הקפיצה במספר המשכורות הנדרשות לרכישת דירה. את המספרים רובנו מכירים – מ-2003 ועד היום, החוב של משקי הבית לצרכי דיור כמעט שילש את עצמו ומספר המשכורות הנדרשות לרכישת דירה קפץ מ-90 ל-138 משכורות כיום. כשמסתכלים על המספרים באופן זה, קל מאוד להשתכנע כי אכן מדובר בבועת נדל"ן. עם זאת, המציאות בדרך כלל מורכבת ודורשת בחינה מעמיקה יותר.

אז האם החוב של הציבור באמת הגיע לרמה מסוכנת?

 

כדי להעריך זאת, יש לבחון את רמת החוב ביחס ליכולת ההחזר של נוטל החוב. אחת הדרכים המקובלות לבחון זאת היא דרך היחס בין רמת החוב לבין התוצר המקומי. מאז 2003, רמת החוב הכוללת של משקי הבית (חוב לדיור וחוב שלא לדיור) עלתה אמנם ב-106% אך גם רמת התוצר (הנומינלי) עלתה ב-100% כך שבאופן יחסי רמת המינוף של משקי הבית עלתה רק במעט. כמובן, שמתווה הפחתות הריבית כתוצאה מהמשבר הפיננסי העולמי עזר גם הוא לשמור על רמת המינוף - הריבית במשק ירדה בצורה דרסטית באותן שנים, מ-9% בשנת 2003 ל-0.1% כיום. בהתאמה, עלויות המימון פחתו וההחזרים החודשיים לתשלום המשכנתא קטנו מאוד.

לכן, נטל החוב של משקי הבית (כאמור, רמת החוב כאחוז מהתוצר) כמעט ולא השתנה במהלך השנים והוא נע בין 38% ל-40% מהתוצר. כיום נטל החוב של משקי הבית עומד על 39.2%, מהשיעורים הנמוכים במערב - נמוך מנטל החוב של משקי הבית בגרמניה, בארה"ב, בשבדיה ובשוויץ.

מה באמת מסתתר מאחורי מספר המשכורות הנדרשות לרכישת דירה?

נתון הקסם השני בו משתמשים אלו שטוענים שיש בועה בשוק הנדל"ן הוא מספר המשכורות הנדרשות לרכישת דירה. אך השימוש בנתון זה הוא בעייתי מאוד בלשון המעטה. כדי להסביר מדוע ההשוואה הזו לא נכונה, יש צורך להסביר קודם את התהליך שעבר על שוק העבודה הישראלי בשנים האחרונות.

במהלך 12 השנים האחרונות נרשמה עלייה ניכרת בשיעור ההשתתפות בכוח העבודה בישראל (בעיקר בקרב חרדים וערבים) כתוצאה מיוזמות ממשלתיות, שינוי מדיניות המיסוי והקצבאות, שיפורים טכנולוגיים ועוד. מגמה זו עדיין לא מיצתה את עצמה ואנו צפויים לראות עלייה נוספת גם בשנים הבאות. בדרך כלל כאשר מצטרפים רבים לכוח העבודה שיעור האבטלה עולה, אך באותן שנים, במקביל לעלייה דרמטית של שיעור ההשתתפות של הציבור בכוח העבודה, שיעור האבטלה גם ירד מ-14% בתחילת שנות ה-2000 ל-5% כיום.

כפועל יוצא, מספר המפרנסים למשק בית עלה מ-1.2 מפרנסים למשק בית בשנת 2003 ל-1.5 מפרנסים כיום, מה שהגדיל באופן דרמטי את סך ההכנסה של משק הבית. בנוסף, חלק גדול מהאוכלוסייה שהצטרפה לשוק העבודה נכנסה לענפי הכלכלה שמאופיינים מראש בשכר יחסית נמוך ולכן "משכו" את השכר הממוצע ואת השכר החציוני באופן משמעותי כלפי מטה. על כן, התבוננות על השכר הממוצע בלבד הינה פחות רלוונטית בהיבט הזה. עם זאת, כאשר מתבוננים על קצב הגידול של הכנסת משק הבית כולו (ולא של אדם בודד) התמונה המצטיירת היא הרבה יותר אופטימית. זאת ועוד, השכר ברוטו מתעלם מהעובדה שהמיסים הישירים ירדו מאוד בעשור האחרון ותרמו לגידול משמעותי יותר בהכנסה הפנויה של משקי הבית. לראיה, בעוד שהשכר ברוטו (לאדם בודד) עלה ב-31% בין השנים 2003 – 2013, ההכנסה נטו למשק בית עלתה ב-68% (!)

מהסיבות הללו עדיף להסתכל על ההכנסה הממוצעת למשק בית נטו – נתון שלוקח בחשבון גם את העלייה בכמות המפרנסים וגם את הירידה בנטל המס. באופן כזה ניתן לראות שבשנת 2003 ניתן היה לקנות דירה בעזרת 74 חודשי הכנסה למשק בית ובשנת 2013 ניתן היה לעשות זאת בעזרת 84 חודשי הכנסה. אכן עלייה, אך חייבים להודות, מתונה הרבה יותר.

 

לסיכום, קשה למצוא עדויות משכנעות מספיק כי בישראל מתקיימת בשוק הדיור בועת מחירים של ממש. נכון, המחירים אינם זולים אך זוהי תולדה טבעית של המחזור הכלכלי ושל המחסור בדירות. להערכתנו, פעולות הממשלה כיום להגדלת היקף התחלות הבנייה, כמו גם תכניות נוספות כגון מחיר למשתכן יתמכו בהתייצבות שוק הדיור בטווח הבינוני. עם זאת, עד שלא נראה התבססות אמיתית של תהליך העלאות ריבית בישראל, יהיה קשה לראות ירידה משמעותית של מחירי הדיור. גם אז, מי שמחכה ל"התפוצצות של הבועה" עשוי להתבדות.

גיא בית אור, כלכלן בכיר לשווקים גלובליים בפסגות וגיא יהודה, כלכלן בכיר במחקר בפסגות