אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
מחירי הדיור: אם זו לא בועה אז היא לא תתפוצץ צילום: גיא חמוי

מחירי הדיור: אם זו לא בועה אז היא לא תתפוצץ

בועות נדל"ן בדרך כלל נוצרות כאשר הציבור נוטל על עצמו רמה גבוהה של חוב, גבוהה ממה שהוא יכול להחזיר לאורך זמן. האם זה המצב בשוק כיום? והאם מחירי הדירות יירדו בקרוב?

06.12.2015, 11:42 | גיא בית-אור וגיא יהודה
בשבועות האחרונים ישנן לא מעט עדויות לכך ששוק הנדל"ן מתקרר, כאשר העדות המרכזית אולי הייתה בפרסום (אם תרצו, השנוי במחלוקת) של משרד השיכון בנוגע לירידת מחירים שחלה ברבעון השלישי של השנה. האם אכן מחירי הדירות בישראל בדרך למטה? ייתכן שכן, אם כי להערכתנו ייקח עוד זמן עד שמגמה זו תורגש בבירור. עם זאת, מי שמחכה לירידת מחירים של עשרות אחוזים כמו שראינו בארה"ב, ספרד ואירלנד לדוגמא, עשוי להתבדות. ירידות המחירים האלו נבעו מבועת נדל"ן שהתפוצצה. בישראל, על אף שמחירי הדירות גבוהים מאוד, אין להערכתנו בועת נדל"ן ולכן גם פוטנציאל הירידות מתון יותר.

בועות נדל"ן בדרך כלל נוצרות כאשר הציבור נוטל על עצמו רמה גבוהה של חוב, גבוהה ממה שהוא יכול להחזיר לאורך זמן. רמת החוב הגבוהה מתאפשרת כאשר לכל השחקנים יש ציפייה שהמחירים ימשיכו לעלות וכאשר הרגולציה (הלוקה) מאפשרת זאת. האם זה המצב בשוק הנדל"ן למגורים בישראל כיום? הנתונים מראים שלא.

אלו שמצדדים בטענה שישנה בועת נדל"ן בישראל, מסתמכים בעיקר על שני טיעונים מרכזיים – האחד הוא קצב הגידול של המשכנתאות אשר נטלו על עצמם משקי הבית, והשני הוא הקפיצה במספר המשכורות הנדרשות לרכישת דירה. את המספרים רובנו מכירים – מ-2003 ועד היום, החוב של משקי הבית לצרכי דיור כמעט שילש את עצמו ומספר המשכורות הנדרשות לרכישת דירה קפץ מ-90 ל-138 משכורות כיום. כשמסתכלים על המספרים באופן זה, קל מאוד להשתכנע כי אכן מדובר בבועת נדל"ן. עם זאת, המציאות בדרך כלל מורכבת ודורשת בחינה מעמיקה יותר.

אז האם החוב של הציבור באמת הגיע לרמה מסוכנת?

 

כדי להעריך זאת, יש לבחון את רמת החוב ביחס ליכולת ההחזר של נוטל החוב. אחת הדרכים המקובלות לבחון זאת היא דרך היחס בין רמת החוב לבין התוצר המקומי. מאז 2003, רמת החוב הכוללת של משקי הבית (חוב לדיור וחוב שלא לדיור) עלתה אמנם ב-106% אך גם רמת התוצר (הנומינלי) עלתה ב-100% כך שבאופן יחסי רמת המינוף של משקי הבית עלתה רק במעט. כמובן, שמתווה הפחתות הריבית כתוצאה מהמשבר הפיננסי העולמי עזר גם הוא לשמור על רמת המינוף - הריבית במשק ירדה בצורה דרסטית באותן שנים, מ-9% בשנת 2003 ל-0.1% כיום. בהתאמה, עלויות המימון פחתו וההחזרים החודשיים לתשלום המשכנתא קטנו מאוד.

לכן, נטל החוב של משקי הבית (כאמור, רמת החוב כאחוז מהתוצר) כמעט ולא השתנה במהלך השנים והוא נע בין 38% ל-40% מהתוצר. כיום נטל החוב של משקי הבית עומד על 39.2%, מהשיעורים הנמוכים במערב - נמוך מנטל החוב של משקי הבית בגרמניה, בארה"ב, בשבדיה ובשוויץ.

מעבר דירה (אילוסטרציה), צילום: שאטרסטוק מעבר דירה (אילוסטרציה) | צילום: שאטרסטוק מעבר דירה (אילוסטרציה), צילום: שאטרסטוק

מה באמת מסתתר מאחורי מספר המשכורות הנדרשות לרכישת דירה?

נתון הקסם השני בו משתמשים אלו שטוענים שיש בועה בשוק הנדל"ן הוא מספר המשכורות הנדרשות לרכישת דירה. אך השימוש בנתון זה הוא בעייתי מאוד בלשון המעטה. כדי להסביר מדוע ההשוואה הזו לא נכונה, יש צורך להסביר קודם את התהליך שעבר על שוק העבודה הישראלי בשנים האחרונות.

במהלך 12 השנים האחרונות נרשמה עלייה ניכרת בשיעור ההשתתפות בכוח העבודה בישראל (בעיקר בקרב חרדים וערבים) כתוצאה מיוזמות ממשלתיות, שינוי מדיניות המיסוי והקצבאות, שיפורים טכנולוגיים ועוד. מגמה זו עדיין לא מיצתה את עצמה ואנו צפויים לראות עלייה נוספת גם בשנים הבאות. בדרך כלל כאשר מצטרפים רבים לכוח העבודה שיעור האבטלה עולה, אך באותן שנים, במקביל לעלייה דרמטית של שיעור ההשתתפות של הציבור בכוח העבודה, שיעור האבטלה גם ירד מ-14% בתחילת שנות ה-2000 ל-5% כיום.

כפועל יוצא, מספר המפרנסים למשק בית עלה מ-1.2 מפרנסים למשק בית בשנת 2003 ל-1.5 מפרנסים כיום, מה שהגדיל באופן דרמטי את סך ההכנסה של משק הבית. בנוסף, חלק גדול מהאוכלוסייה שהצטרפה לשוק העבודה נכנסה לענפי הכלכלה שמאופיינים מראש בשכר יחסית נמוך ולכן "משכו" את השכר הממוצע ואת השכר החציוני באופן משמעותי כלפי מטה. על כן, התבוננות על השכר הממוצע בלבד הינה פחות רלוונטית בהיבט הזה. עם זאת, כאשר מתבוננים על קצב הגידול של הכנסת משק הבית כולו (ולא של אדם בודד) התמונה המצטיירת היא הרבה יותר אופטימית. זאת ועוד, השכר ברוטו מתעלם מהעובדה שהמיסים הישירים ירדו מאוד בעשור האחרון ותרמו לגידול משמעותי יותר בהכנסה הפנויה של משקי הבית. לראיה, בעוד שהשכר ברוטו (לאדם בודד) עלה ב-31% בין השנים 2003 – 2013, ההכנסה נטו למשק בית עלתה ב-68% (!)

מהסיבות הללו עדיף להסתכל על ההכנסה הממוצעת למשק בית נטו – נתון שלוקח בחשבון גם את העלייה בכמות המפרנסים וגם את הירידה בנטל המס. באופן כזה ניתן לראות שבשנת 2003 ניתן היה לקנות דירה בעזרת 74 חודשי הכנסה למשק בית ובשנת 2013 ניתן היה לעשות זאת בעזרת 84 חודשי הכנסה. אכן עלייה, אך חייבים להודות, מתונה הרבה יותר.

 

לסיכום, קשה למצוא עדויות משכנעות מספיק כי בישראל מתקיימת בשוק הדיור בועת מחירים של ממש. נכון, המחירים אינם זולים אך זוהי תולדה טבעית של המחזור הכלכלי ושל המחסור בדירות. להערכתנו, פעולות הממשלה כיום להגדלת היקף התחלות הבנייה, כמו גם תכניות נוספות כגון מחיר למשתכן יתמכו בהתייצבות שוק הדיור בטווח הבינוני. עם זאת, עד שלא נראה התבססות אמיתית של תהליך העלאות ריבית בישראל, יהיה קשה לראות ירידה משמעותית של מחירי הדיור. גם אז, מי שמחכה ל"התפוצצות של הבועה" עשוי להתבדות.

גיא בית אור, כלכלן בכיר לשווקים גלובליים בפסגות וגיא יהודה, כלכלן בכיר במחקר בפסגות

שיתוף בטוויטר שיתוף בוואטסאפ שיתוף בפייסבוק שיתוף במייל

תגיות

8 תגובות לכתיבת תגובה לכתיבת תגובה

7.
בועה או לא בועה - המחירים שערוריה !
אולי כרגע זה עדיין לא נחשב בועה כי הבנקים דורשים מקדמה גדולה שתגן עליהם . אבל איפה ההיגיון שדירת 4 חדרים באשקלון נניח , עיר שכל שנה וחצי סופגת טילים , השכר בה נמוך והאבטלה גבוה , עולה מיליון ושלוש מאות אש"ח !!?? איך הגיעו למחירים המטורפים האלה ? מה יעשו זוגות צעירים ואיזה עתיד יש להם ? לפני שמונה שנים דירה חדשה באשקלון עלתה 650 אלף מקסימום . בשמונה שנים שבנימין נתניהו ראש הממשלה הדירות עלו ביותר ממאה אחוז ! יש אשם אחד במצב הזה וזה ראש הממשלה בכבודו ובעצמו . י
אמיר , דרום  |  08.12.15
6.
יש בועה והיא תתפוצץ
אם רמת התוצר עלתה ב 100% משנת 2003 , אז למה השכר נשאר תקוע בעשור האחרון? כנראה שאין ממש קשר בין עלית התוצר לעלית השכר. לכן גם הנתון של יחס חוב/תוצר אינו רלבנטי חובות משקי הבית עלו ב 106% (!). הוכפלו בתוך עשור. משקי הבית טובעים בחובות. יש בישראל בועת חובות, בנוסף לבועת נדל"ן. צפוי ששתיהן יתפוצצו יחד.
אחת העם  |  07.12.15
5.
יש בועה והיא תתפוצץ
אם רמת התוצר עלתה ב 100% משנת 2003 , אז למה השכר נשאר תקוע בעשור האחרון? כנראה שאין ממש קשר בין עלית התוצר לעלית השכר. לכן גם הנתון של יחס חוב/תוצר אינו רלבנטי חובות משקי הבית עלו ב 106% (!). הוכפלו בתוך עשור. משקי הבית טובעים בחובות. יש בישראל בועת חובות, בנוסף לבועת נדל"ן. צפוי ששתיהן יתפוצצו יחד.
אחת העם  |  07.12.15
4.
גם בריבית אפסית, קשה מאד להחזיר חובות של 800,00 ש"ח= המשכנתא הממוצעת
שנלקחה בשנים האחרונות. במהלך 20 שנה של משק בית צעיר חלים המון שינויים. חלקם מכבידים מאד על התקציב המשפחתי .כגון, הולדת ילד, פיטורים, מחלה או אפילו גירושים.... לחלקם הגדול , אין בכלל מרווח בטחון והם מיתדרדרים במהירות במורד העשירונים. מחקרים הראו ש ל50% ממשקי הבית בישראל, יש בעיה לגייס 8,000 ש"ח, בשביל הוצאה לא מתוכננת כגון: טיפול שיניים, או תיקון המכונית. תגלית הגז אכן מעלה את התל"ג במשק, אולם זה לא עוזר בכלל לאותם משקי בית. תגלית הגז עוזרת בעיקר ליצחק תשובה. לכן, יחס חוב למשפחה כאחוז מהתל"ג, זה נתון שאינו רלבנטי כלל.
אחת העם  |  07.12.15
לכל התגובות