מתנהלים באפלה: אי אפשר לסמוך על מדדי הנדל"ן למגורים

המלחמה במחירי הדיור הגבוהים מכניסה את משרדי הממשלה למירוץ אחר הקרדיט - מי יגזור את הקופון כשתגיע הפחתת המחירים המיוחלת? בהתאם לכך, נתוני הדיור נמדדים על ידי כמה גופים בו־זמנית: הלמ"ס, משרד הבינוי, הכלכלן הראשי במשרד האוצר והשמאי הממשלתי במשרד המשפטים. כל גוף משתמש בשיטת מדידה מעט שונה, והתוצאה היא אי־בהירות. כך יוצא שבמשרד השיכון התגאו בירידה של 4% במחירי הדירות לפני כחודש, אבל זמן קצר אחר כך פרסמו במשרד המשפטים נתונים שלפיהם המחירים עלו ב־1.4%.

הבעיה מתחילה במאגר הנתונים של רשות המסים, שעליו נסמכים כל המשרדים הממשלתיים. המאגר הזה מבוסס על נתונים שרוכשי הדירות עצמם אמורים למלא, אך בפועל רובם אינם טורחים לעשות זאת. פקידי הרשות מקבלים פרמיה על הגשת טפסים מפורטים על עסקאות שבתחום אחריותם, וסביר להניח שהיא רק ממריצה אותם למלא נתונים מומצאים. מבקר המדינה העיר על השיטה הזאת בדו"ח שפרסם השנה, אך בינתיים המנגנון לא השתנה.

משרדי הממשלה והלמ"ס אוספים את הנתונים הבעייתיים־מלכתחילה הללו ומנתחים אותם כל אחד בדרכו. כדי לדעת מה באמת קרה למחירי הדיור, צריך לרדת לרזולוציה נמוכה מאוד במאפייני הדירות ורק אז להשוות ביניהן, ולא, כל שינוי בתמהיל יגרום לשינוי במחיר גם אם לא נעשה שום שינוי במחיר בפועל.

זה בדיוק מה שקרה לנתוני משרד השיכון והשמאי הממשלתי לפני חודש - משרד השיכון מתעלם ממאפייני הדירות ומציג ממוצע של מחירי כל הדירות בכל הגדלים כאחד. מכיוון שבתקופה שנמדדה נטו רוכשים רבים לרכוש דירות קטנות וזולות, והדירות הגדולות והיקרות נותרו ללא רוכשים, היה הממוצע נמוך בהתאם. ועם זה, השמאי הממשלתי בודק את מחיריהן של דירות 4 חדרים בלבד, שכן מדובר בדירות הנפוצות ביותר בשוק. המשמעות היא שאין לנתון הזה חשיבות אמיתית לאזרח שרוצה לרכוש דירת 3 חדרים או דירת 5 חדרים, וגם שינויים קיצוניים במחירי דירות בגדלים אחרים אינם משפיעים על המדד הכולל.

נוסף על הנתונים עצמם יש חשיבות גם לעובדה שהחודשים האחרונים היו סוערים בשוק הנדל"ן. העלאת מס הרכישה משיעור של 5%–8% לשיעור של 8%–10% בסוף יוני השפיעה מאוד על שוק המשקיעים, והם מיהרו לרכוש דירות רבות לפני כניסת השינוי לתוקף. בהתאם לכך היה שיעור המשקיעים מתוך כלל הרכישות בחודש יוני גבוה במיוחד, ביולי הוא היה נמוך במיוחד ומאז הוא עדיין בתהליכי תיקון טכני ומוקדם לדעת באיזו רמה הוא יתאזן מחדש.

אילוסטרציה | צילום: אוראל כהן

נוסף על כך, נתוני האוצר שמציגים ירידה של 10% ברכישת דירות על ידי זוגות צעירים, מוסברים חלקית בהמתנה של רוכשים להשפעת הרחבתה של תוכנית מחיר למשתכן של כחלון. ייתכן שכמו ההשפעה שהיתה ליוזמת 0% מע"מ של שר האוצר הקודם יאיר לפיד, כך צעירים שהתכוונו לרכוש דירה ממתינים כעת להשפעת התוכנית החדשה ולירידת מחירים (בתקווה שהפעם תהיה התוצאה שונה מבמקרה הקודם).