תל אביב 2035: עיר של מגדלים או עיר של צעירים

"עיר טובה היא עיר שנכנס בה מספר מקסימלי של אנשים מדי יום, עיר שמסתובבים בה ברחובות, שיש בה בילויים ועסקים, עיר שחיה ונושמת" - כך מתאר מהנדס העיר תל אביב, אדריכל עודד גבולי, את החזון שלו לעיר, חזון שכבר מתגשם באופן חלקי אך נדרש תכנון רב לעתיד כדי לתחזקו. לגבולי כבר יש תוכנית, שרבים מהפרויקטים העתידיים בתל אביב מגלמים: עירוב שימושים. "השאיפה שלי היא למטר מול מטר - מטר מגורים מול מטר תעסוקה", הוא מסביר. "כך היה בשבע השנים האחרונות, נוספו 300 אלף מ"ר של תעסוקה ו־300 אלף מ"ר של מגורים. אם היחס הזה יישמר העיר תהיה מצוינת".

תל אביב היא העיר הגדולה הצפופה ביותר בישראל, עם יותר מ־8,000 תושבים לקמ"ר לעומת כ־7,000 בירושלים וכ־4,300 בחיפה. כיום יש בה 426 אלף תושבים המתגוררים ב־190 אלף יחידות דיור, אך בעשר השנים הקרובות היא צפויה לגדול ב־50 אלף תושבים וב־35 אלף דירות. גם שטחי התעסוקה צפויים לגדול משמעותית, מ־8 מיליון מ"ר כיום ליותר מ־13 מיליון מ"ר בתוך עשר שנים. מעבר לניסיון לאזן בין דרישות המגורים, התעשייה והמסחר של העיר מבחינת תוספת שטחים, התוכניות העתידיות של תל אביב מתאפיינות בכך שברוב המקרים תוספת השטחים נמצאת באותו פרויקט.

כך תיראה תל אביב בעוד 20 שנה

"התפיסה היא לבנות כמה שיותר שימושים", מסביר גבולי. "זה משהו שהבאתי משנגחאי. בבניין ידיעות אחרונות של עזריאלי, למשל, יהיו מאה קומות עם כעשרה שימושים: מסחר, שימושים ציבוריים שקשורים לרכבת הקלה, משרדים, מלון, שטחי ציבור כמו משרדים/מתנ"ס, דיור מוגן, דיור מוגן בר־השגה, מגורים, מגורים בני־השגה. זו התפיסה החדשנית".

עדיין מושכת משפחות

למרות הכוונות הטובות של גבולי ועמיתיו בעיריית תל אביב, יש גם מי שלא מתרשם מההצהרות על ריבוי שימושים. כך למשל אדריכל דרור גרשון, מנכ"ל עמותת מרחב המקדמת עירוניות רבת־שימושים, מסביר שהיישום בשטח של המודל לא נעשה כראוי. "בפרויקט כיכר המדינה, לדוגמה, המגדלים לא מטרידים אותי אלא זה שיש שם 40 דונם שטח פתוח", הוא אומר. "יש רצון להשאיר בכל תוכנית המון שטחים פתוחים, אבל יש עודף של שטחים כאלה שאין בהם צורך ולא יודעים מה לעשות איתם. הבעיה היא שהפרויקטים האלה לא מייצרים חללים פתוחים עירוניים. כבר עדיף לבנות פחות גבוה, ולבנות יותר בניינים נמוכים יחסית עם קומות מסחר למטה, שיהפכו לרחוב של ממש". מעבר לכך, גרשון גם מבקר את הממשק של המרחב הציבורי עם הפרויקטים הפרטיים. "אפילו כשבונים מגדלים בניו יורק החלל מתחבר לרחוב. אצלנו לא עושים את זה כי בעל המגרש מתכנן עולם פרטי משלו. אין רצף עם הבניינים הסמוכים ועם יתר הרחוב".

גבולי לא שולל את הביקורת הזו על הסף. "יש תוכניות שכבר יש בהן מגדלים שאושרו טרם זמני, למשל מגדל אסותא, מגדל בבלי ומגדל נווה צדק, שאם אתה שואל אותי לא היו צריכים לקום", הוא אומר. "אנחנו מנסים לאפשר מגדלים במקומות הנכונים בהתאם לתוכנית המתאר של העיר".

את הנטייה לפרויקטים גדולים גם אפשר לייחס להעדפה של העירייה לגלגל את עלות התוכניות העתידיות לפתחם של היזמים, ולשם כך צריך שהפרויקטים ישתלמו להם כלכלית. "אני לא אתן לעירייה להכניס את היד לכיס", מסביר גבולי. "יש תחושה שתל אביב עשירה, אבל זה לא נכון. זו עיר שמתנהלת נכון ומצליחה לשמור על רמה גבוהה. אבל אם היא לא תתנהל נכון, היא עלולה למצוא את עצמה על סף פשיטת רגל, כפי שכבר קרה ב־2003. יש מצבים שבהם צריך להשקיע בתשתיות, אבל החוכמה היא להשתמש ברווחי השבחה והיטלים וכמובן לתכנן נכון".

ההעדפה לממן פרויקטים רחבי־היקף באמצעות בניית מגדלים מסייעת לעירייה, אך ייתכן שהפתרון הזה טומן בחובו בעיה חדשה. "בכיכר אתרים, למשל, במקום שיחשבו מה נכון לעשות בונים עוד מגדלים לעשירים", אומר גרשון. "בצורה הזו תל אביב לא תמשוך אליה משפחות וצעירים, וזה לא בריא לעיר. אנחנו מביאים רק אוכלוסייה עשירה".

גבולי חולק על הנבואה הזו. "אם היו נותנים לעירייה סמכויות כמו בניו יורק, לונדון או פריז היינו מייצרים כאן מערכת להורדת מחירי הדיור והשכירות. אבל בינתיים יש לעיר הגירה חיובית גם של צעירים, ואנחנו מנסים ליצור דיור בר־השגה על שטחים של העירייה", הוא אומר. "אני חושב שההגירה של הצעירים והמשפחות תמשיך בגלל איכות החיים". מעבר לכך, תוכניות הפיתוח של העיר רלבנטיות כמעט לכל חלקיה, ואמורות דווקא לסייע בצמצום הפערים הקיימים בה כיום. "במזרח העיר יתווספו 15 אלף דירות וגם ביפו ובדרום העיר המצב ישתנה. התנאי לאיזון באותם אזורים הוא יישום פינוי־בינוי עם מחשבה קדימה, תוך ייצור מנגנונים שיסייעו לתושבים לעמוד בתשלומי הארנונה וועד הבית (שיעלו לאחר החידוש - ד"ל). אם לא נחשוב על זה, מצבם של הבתים יידרדר בתוך כמה עשורים. הצעתי לקבינט הדיור לחוקק חוקים בנושא הזה", אומר גבולי.

הפרויקטים העתידיים בעיר צפויים לשנות גם את מוקדי העניין שלה ולהפוך רחובות נוספים לחלק ממרכז העיר. "דברים ישתנו בזכות התחדשות עירונית, שינוי ארכיטקטוני והרכבת הקלה - שתהפוך לא מעט רחובות לאורבניים וחדישים יותר", גבולי מספר. "בארלוזורוב ובאבן גבירול יעברו קווים של הרכבת הקלה שישנו אותם, בארלוזורוב נוסיף חזית מסחרית, ואבן גבירול ימשיך צפונה במתכונת הקיימת ויתחבר לתוכנית 3700 ולתוכנית שדה דב. אלנבי צפוי להתחדש, רחוב איינשטיין יהפוך למסחרי, ליגאל אלון יתווספו 25% שטחי מגורים, ויש לנו כוונות לייצר שם גם רחוב ידידותי במיוחד להולכי רגל ואופניים, שיוביל לתחנת יצחק שדה של הרכבת הקלה ולתחנת רכבת השלום. רחוב קפלן ישתנה מאוד לאחר עזיבת משרד הביטחון, רחוב החשמונאים ישתנה בזכות פרויקט השוק הסיטונאי, ולא גווארדיה יקבל חזיתות מסחריות ויהפוך לרחוב דומה לאבן גבירול".

מי צריך עוד פארק

גבולי מסתכל בתפקידו על התמונה הגדולה, אך יורד לרזולוציות נמוכות בכל אחד מהפרויקטים כדי להבין איך הם ישתלבו עם העיר. לדבריו, בראייה אסטרטגית יש לא מעט פרויקטים שצפויים לשנות את העיר לטובה: "יש כמה כאלה באזור הדרומי, ובהם הפרויקט בלה גווארדיה, שישנו את כל האזור. ישנם גם כיכר אתרים והורדת כיכר דיזנגוף, קירוי איילון, הפרויקטים ביגאל אלון וכמה פרויקטים בשרונה. גם 3700 ושדה דב, אבל זו לא חוכמה כי הם פרויקטים עצומים וחדשים לחלוטין".

גרשון, מצדו, לא מבין למה בתוכניות גדולות כל כך צריך לתכנן את הבינוי ברזולוציות כל כך מדויקות. "התוכניות האלה לא נבנות בבת אחת, לכן אני לא מבין למה צריך לעשות תוכנית כל כך סגורה. הדבר הנכון הוא לקבוע את הרשת של הרחובות, לתת לה להתפתח ולתכנן לאט לאט. תוכנית היא צילום של מצב לרגע נתון, בעוד עיר מתפתחת בתהליך. הדברים הרבה יותר דינמיים, וצריך לנסות להימנע מאישור תוכניות שהופכות ללא רלבנטיות".

אם יש פרויקט שמרגיז את גרשון במיוחד זהו קירוי איילון. "הבעיה של תל אביב היא הניתוק שיוצר איילון, ובאמת יש מעט גשרים שמחברים בין מזרח למערב", הוא אומר. "בשטח דומה לשל איילון יש בערים מתקדמות לפחות פי שלושה יותר גשרים. אפשר לפתור את זה ככה, לא צריך את הקירוי הענק הזה, שהוא פנטזיה יקרה, כדי לקבל עוד פארק בתל אביב. אם כבר מייצרים קרקע חדשה, למה לבזבז את זה על פארק? זה מה שהעיר רוצה? אפשר לייצר רצף אורבני. כולם מדברים על משבר דיור והצורך בדיור לצעירים. אפילו בצרפת, בעיר כמו ליון, על קרקע ציבורית במיקום יקר באמצע העיר נבנו 30% דירות בנות־השגה".

לדידו של גרשוני, לתל אביב דווקא יש יתרונות תכנוניים בהשוואה לערים אחרות. "ניצול השטח בברלין, למשל, גרוע - היא מנצלת בערך 20% מהפוטנציאל האורבני שלה ולכן היא בגירעונות מאוד גדולים. כדי להתחרות בערים הגדולות בעולם, תל אביב צריכה מערכת הסעת המונים וחיבור תחבורתי לכל המטרופולין. אחרת שום דבר לא יעבוד".