אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
אל תמהרו לחתום על זכרון דברים

אל תמהרו לחתום על זכרון דברים

מצאתם דירה שמתאימה לכם והחלטתם לערוך עם המוכר חוזה קצר שישמור את זכויותיכם בנכס כדי לא לפספס עסקה טובה? רגע לפני שאתם חותמים - כדאי שתבינו במה אתם מסתכנים

18.12.2015, 08:07 | עו"ד טל ספיר

באופן מסורתי, ובמשך שנים, מקובל בשלב זה לחתום על "זכרון דברים", שהינו מעין מסמך הצהרת כוונות של המוכר והרוכש, בדבר רצינות הצדדים לגבי רכישת הדירה. באופן זה, הבטיחו לעצמם הצדדים את ביצוע העיסקה: הרוכש מבטיח לעצמו את המחיר שסיכם מול המוכר בעד הנכס ומצד שניאילו המוכר מבטיח לעצמו את מכירת הנכס שבבעלותו.

קראו עוד בכלכליסט

אלא שבדיקה לעומק מגלה, שהנזק הפוטנציאלי לכל אחד מהצדדים לעסקה, עולה על התועלת לה מצפים הצדדים כתוצאה מהחתימה על זכרון הדברים.

זכרון דברים, בנסיבות מסויימות, נתפס בעיני בתי המשפט כחוזה מחייב לכל דבר ועניין, וזאת על אף הכותרת התמימה "זכרון דברים" ואפילו שרבים מוסיפים בזכרון הדברים סעיף הקובע ש''הסכם מחייב ייחתם בתוך כמה ימים''.

לעובדה שזכרון דברים נחשב ל'חוזה מחייב', יש השלכות משמעותיות על כל אחד מהצדדים לעסקה ורצוי להכירן, עוד לפני שממהרים לחתום על מסמך שכזה.

על פי הפסיקה של בתי המשפט, החתימה על זכרון הדברים קושרת את הרוכש לנכס שהוא אינו מכיר מספיק טוב בשלב כה מוקדם. במקרים רבים, הרוכש לא הספיק לבדוק את נסח הרישום של הנכס מלשכת רישום המקרקעין ("נסח טאבו"). הרוכש עלול לגלות בשלב מאוחר יותר, לאחר שעו"ד המתמחה בעסקאות מקרקעין מטעמו בדק את פרטי העסקה שבדרך, שעל הנכס שהוא מתעתד לרכוש רשומה משכנתא או אולי מספר משכנתאות, שמסיבות שונות, אין ביכולתו של המוכר להסיר (נניח אם המשכנתאות קשורות לעסקים אחרים של המוכר והבנק לא מוכן להסיר אותן עד להסדרת כלל חובות המוכר).

חשוב להדגיש, במצב שבו המוכר אינו יכול להסיר את המשכנתא הרשומה על הנכס, הרוכש לא יוכל לקבל משכנתא מהבנק המממן את העסקה, ולא יוכל להשלים את העסקה, כאשר הוא למעשה כבר חתום ומחוייב כלפי המוכר לבצע אותה.

הרוכש עלול לגלות שעל הנכס שהוא עומד לרכוש רשומים בטאבו עיקולים לטובת צד ג', צו מניעה או הערת אזהרה אחרת כלשהי, שבכולם קיים פוטנציאל שבכוחו למנוע את השלמת העסקה ורישום הנכס על שם הרוכש. בכל אחד ממקרים אלה, עלול הרוכש לגלות שאין ביכולתו של המוכר להסיר את המניעה (בין אם מדובר בעיקול ובין אם מדובר בהערת אזהרה כלשהי), ושוב, התוצאה המרה היא שהרוכש לא יוכל לקבל משכנתא מהבנק ולא יוכל להעביר את הזכויות בנכס - על שמו.

בעייתיות נוספת הטמונה בזכרון הדברים מקורה באופיו של המסמך, הנוטה להיות תמציתי וקצר. עובדה זו מביאה לכך שבזכרון הדברים חסרים פרטים רבים הנוגעים לעסקה כגון: תנאי תשלום, חבות במסים, אגרות והיטלים, אופן המסירה וכיו"ב עניינים מהותיים לעסקה. במקרה של מחלוקת בין הצדדים, עלולים הצדדים לסיים את הסכסוך בבית המשפט, בהליך שמטרתו אכיפת זכרון הדברים ומתן צוים הצהרתיים בנוגע לפרשנות זכרון הדברים. במקרה כזה, קיימת סכנה, שבית המשפט, ישלים כראות עיניו את אותם פרטים שלדעתו חסרים, תוך פרשנות רצון הצדדים המשוער ונסיבות כריתת החוזה. לעיתים הפרשנות עלולה להיות שגוייה והשלמת הפרטים עלולה לעמוד בניגוד מוחלט לרצון הצדדים או לכוונתם המקורית.

ויש גם היבט מיסוי: מעבר לכך שבתי המשפט רואים ב'זכרון הדברים' מסמך מחייב, גם רשות מסוי מקרקעין רואה בזכרון הדברים מסמך משפטי תקף המחייב דיווח על העסקה נשוא זכרון הדברים. חובת הדיווח לרשויות המס קיימת גם במקום שהעסקה לא יצאה לפועל. כדי להימנע מחבות במס בגין עסקה שלא התקיימה אך נחתם לגביה זכרון דברים, יש להודיע לרשות המיסים על ביטול העסקה בהליך מיוחד, וכך הצדדים לעסקה נאלצים לשאת בהוצאות משפטיות מיותרות כאשר העסקה לא יוצאת לפועל בסופו של יום.

זכרון דברים עלול להתברר כמסוכן גם עבור המוכר. למשל אם יגלה בעת המכירה שהוא נדרש לשלם לרשות המקומית היטל השבחה בסכום משמעותי (למשל, בגין זכויות בנייה לא מנוצלות) אזי למעשה התמורה שהוא עתיד לקבל בעד הדירה שלו (ועליה סוכם בזכרון הדברים) אינה כוללת את דמי ההשבחה.התוצאה במקרה כזה היא שהמוכר נותר עם סכום כסף נמוך יותר ממה שתכנן, מה שעלול להעמיד אותו במצב לא נוח ביחס לעסקה אחרת שתכנן לבצע, למשל, רכישת דירה חלופית לדירתה הנמכרת על ידו. נזכיר שוב, בשלב זה המוכר כבר חתום על זכרון הדברים ולמעשה הוא מחוייב למכור את הנכס בתמורה שסוכמה עם הקונה, ללא כל יכולת נסיגה, וללא יכולת אמיתית להתמקח על המחיר שכבר סוכם מול הקונה.

נכון, ייתכן שאם לא תחתמו על זכרון דברים המוכר עלול למכור את הנכס לאחר, אולם מצב זה עדיף על פני מצב בו אתם קשורים למוכר ולנכס שאינכם יכולים לרכוש, או כמוכרים, מחוייבים למכור את הנכס במחיר נמוך יותר מאשר תכננתם מראש, בשל החובה לשלם היטל השבחה בסכום שלא תכננתם מראש. השיקול הכלכלי המצדד בגישה זו, גורס, כי המחיר וכלל העלויות הכרוכות של בביטול עסקה לא טובה, עולה עשרות מונים על הערך הכלכלי ועגמת הנפש הכרוכים באובדן עסקה טובה. דירות טובות יש בשפע יחסי בשוק, אם החמצתם עסקה (ובדרך כלל מרבית המוכרים הינם אנשים הגונים ולא ימכרו לאדם אחר את דירתם, בזמן שהם מנהלים מולכם מו"מ), בוודאי תמצאו עסקה לא פחות טובה בתוך זמן קצר.

הכותב הוא שותף במשרד שיפמן, ספיר, שטורם ושות' המתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה, התחדשות עירונית ומקרקעין.
שיתוף בטוויטר שיתוף בוואטסאפ שיתוף בפייסבוק שיתוף במייל

תגיות