עיריית חיפה לא רוצה תמ"א 38

עיריית חיפה עמלה על מסמך מדיניות לתמ"א 38, ובו בשורות רעות ליזמים ולתושבים שמעוניינים בחיזוק בתיהם: המסמך כולל מגבלות רבות שהופכות פרויקטים בעיר ללא כלכליים גם בעתיד וגם רטרואקטיבית, במקרים שבהם הוגשו הניירות לאישור מחלקת ההנדסה אחרי 8 בדצמבר.

חניון תת־קרקעי חובה

לתמ"א 38 שני מסלולים עיקריים — חיזוק מבנה קיים מפני רעידות אדמה או הריסת הבניין ובנייתו מחדש בהתאם לתקנים לעמידות בפני רעידות אדמה. בשני המסלולים מוסיפים הקבלנים לכל דירה גם חדר ממ"ד. הרווח של היזמים הוא מתוספת זכויות בנייה בהיקף של 2.5 קומות שהם מנצלים לבניית דירות חדשות ומכירתן בשוק החופשי. עם זאת, כל רשות מקומית יכולה לקבוע מדיניות עירונית המאפשרת להתאים את הוראות התמ"א לצרכים שלה. עיריית חיפה פועלת בהתאם, ובחודשים הקרובים היא תציג את המסמך לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה חיפה בדרך להעניק לה תוקף סטטוטורי.

מרכז הכרמל בחיפה. אם יוסיפו יותר מקומה אחת, תושבים יתלוננו על פגיעה בנוף | צילום: דורון גולן

לפי המסמך, בשכונות שונות ברחבי העיר — ובהן מרכז הכרמל, דניה ונווה שאנן — הוגבלה תוספת הקומות לקומה אחת בלבד, עובדה שמאפשרת למעשה להוסיף רק כשלוש דירות לבניין ומצמצמת מאוד את פוטנציאל הרווח של היזמים. "לא קיימת שכונה באזור השיפוט של עיריית חיפה עם כדאיות כלכלית להוספת קומת מגורים אחת בלבד", אומר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין אוהד דנוס. "התוצאה של ההגבלות הללו היא שפרויקטים לחיזוק וחידוש לא יצליחו לקבל מימון מבנק מלווה ולא ייצאו לפועל".

סעיף מגביל נוסף מחייב את היזמים לספק 2.25 מקומות חניה לכל דירה בפרויקטים בכל רחבי העיר, גם במקרים שבהם לדירות הישנות לא היו כלל חניות. "מכיוון שהמגרשים קטנים אין מקום ליצור חניות, ולכן האפשרות היחידה היא ליצור חניון תת־קרקעי", מסביר חיים פייגלין — יו"ר ועדת תכנון ובנייה בהתאחדות בוני הארץ, יו"ר ארגון קבלני חיפה ומבעלי חברת הבנייה צמח המרמן.

לבסוף החליטה העירייה גם על הגבלת צפיפות הבנייה — הגבלה שאינה קיימת באזורים אחרים בארץ. בקריית חיים, בנווה שאנן ובבת גלים, למשל, יהיה אפשר לבנות רק 13 דירות לדונם בפרויקטים של חיזוק, או עד 18 דירות לדונם בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש. לטענת היזמים ההגבלה הזאת מחייבת אותם לבנות דירות גדולות שקשה למכור בשכונות הללו, וחברת מועצת העיר חיפה עינת קליש רותם מוסיפה כי "במקום לראות בציפוף הזדמנות לשדרג את העיר, עיריית חיפה לוקחת צעד אחורה ומונעת אותו מראש".

דואגים לנוף

מהנדס העיר חיפה אריאל וטרמן אינו מכחיש שהמסמך ימנע את הגשמתם של פרויקטים רבים. "יש מקומות שבהם לא עצרנו את התמ"א, אבל יש כוונה לרסן אותה", הוא אומר ומסביר כי הסיבה לכך היא היעדר תשתיות ראויות: "במקומות שאחוז המימוש גבוה מצד אחד, ומצד שני יש חוסר בכבישים ובשטחים ציבוריים פנויים, נאלצנו לבוא באמירה שצריך לרסן את התמ"א עד שיהיה מענה מתאים לתשתיות. אפשר לבנות, אבל לא בהיקף מלא".

הסבר נוסף למדיניות העירייה הוא משפטי. "התוכנית מנסה לאזן בין האינטרסים של מי שמבקש לחזק את המבנים מחד גיסא, ושל מי שקנו בית עם נוף מאידך גיסא", מסביר עורך דין דרור לביא אפרת ממשרד פרימס שילה גבעון מאיר, ששימש בעבר יו"ר ועדת ערר לתכנון ובנייה מחוז צפון. כך מנסה העירייה לצמצם את חשיפתה לתביעות של תושבים משני הצדדים.