העשירונים התחתונים מתרחקים מהחלום: בפריפריה לא שמעו על הוזלת הדירות

נתוני הדיור שפרסם משרד הבינוי והשיכון אמנם הראו ירידה של 5.5% במחירי דירות חדשות, אלא שנראה כי במרבית הערים האפשרות לרכוש דירה הולכת ומתרחקת - כך על פי מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול באוניברסיטת תל־אביב.

ראש מכון אלרוב ד"ר דני בן־שחר והחוקר אמתי פרנקל מצאו כי ברבעון השלישי של 2015 חלה ירידה ארצית ממוצעת של 2.4% בלבד במחירי דירות, והתפלגות ירידות המחירים מצביעה בפעם הראשונה על הבדלי מגמה ניכרים בין שתי ערים מרכזיות ליתר חלקי הארץ.

בתל אביב ובירושלים חלה ירידה חדה של יותר מ־9%; ובערים רמת גן, פתח תקווה, חדרה, באר שבע ואשדוד חלה עלייה של 5%–6%. ביתר הערים לא חל שינוי משמעותי.

"בשורה התחתונה ברוב הערים בישראל המצב הורע, ודווקא בפריפריה נצפו עליות מחיר חדות יותר מבעבר", בן־שחר. לדבריו, גם נפח העסקאות הגבוה בשתי הערים הללו תרם לתוצאה הזו. בנוגע לירידות בתל אביב ובירושלים, אמר בן־שחר: "אני מעריך שמדובר בצירוף של עסקאות שנסגרו בשכונות חלשות יותר".

ד"ר דני בן־שחר, ראש מכון אלרוב. "מעריך שבתל אביב נסגרו יותר עסקאות בשכונות חלשות" | צילום: עמית שעל

משרד הבינוי והשיכון הציג לאותו רבעון ירידה ממוצעת של 5.5% במחירי דירות 4 חדרים חדשות וירידה של 3% בדירות שאינן חדשות, ואילו השמאי הממשלתי מצא שמחירי דירות 4 חדרים דווקא עלו באותה תקופה ב־1.4% בממוצע.

עלייה בגובה ההחזר החודשי

גובה החזר המשכנתא החודשי משפיע אף הוא על היכולת לרכוש דירה. ברבעון השלישי משקי בית מהעשירון השישי היו מסוגלים לרכוש דירה בבאר שבע בלבד (על פי חישוב שגובה ההחזר לא יעלה על שליש מההכנסה של משק בית, והמשכנתא היא על 70% ממחיר הנכס), ובני העשירון השמיני מסוגלים לעמוד בהחזר חודשי גם בחדרה, חיפה, אשדוד ורחובות. בתל אביב מסוגלים לרכוש דירה אך ורק משקי בית מהעשירון העשירי.

בבאר שבע, חדרה, אשדוד, פתח תקווה ורמת גן חלה ברבעון השלישי עלייה משמעותית של 9% בממוצע בגובה ההחזר החודשי, שנבעה מהתייקרות הדירות ועליית הריבית; בחיפה, רחובות, ראשון לציון, בני ברק ובת ים עלה השיעור ב־2%–6%; ובתל אביב ובירושלים חלה ירידה של כ־6%. בשל משקלן הגבוה של תל אביב וירושלים במדד נרשמה עלייה של כ־1% בלבד בהחזר המשכנתא הכלל־ארצי. בערכים כספיים, בבאר שבע ובחדרה עמד ההחזר החודשי על 4,000 שקל, בחיפה ובירושלים על 7,000 שקל, ובתל אביב על 9,500 שקל.

ריבית המשכנתא משנה כיוון

בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד חלה עלייה דרמטית של כ־8% בהחזר החודשי בבאר שבע, חדרה, אשדוד, פתח תקווה ורמת גן; ובתל אביב, ירושלים ובני ברק חלה ירידה של כ־3%–5%.

בבחינת ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה נמצא כי מלבד באר שבע וחדרה, ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה בעשירון השישי גבוה מחצי מיליון שקל. בחיפה, אשדוד, רחובות, פתח תקווה, ראשון לציון, בני ברק ובת ים נדרשים בני העשירון השישי להון עצמי של 900–500 אלף שקל.

בירושלים, רמת גן ותל אביב בני העשירון השישי נדרשים להון עצמי של כ־1.1–2 מיליון שקל. בני העשירונים השביעי והשמיני נדרשים להון עצמי של עד כחצי מיליון שקל בבאר שבע, חדרה, חיפה, אשדוד ורחובות. כלומר, גם במדד ההון העצמי חל קיטוב: עלייה של יותר מ־50 אלף שקל בבאר שבע, חדרה, אשדוד, רחובות, פתח תקווה, בני ברק ורמת גן; וירידה של 225 אלף שקל ו־160 אלף שקל בתל אביב ובירושלים בהתאמה. בממוצע ארצי חלה ירידה של כ־2.2% (17.5 אלף שקל) בהון העצמי הנדרש.

פרמטר נוסף שהשפיע מהותית על היכולת לרכוש דירה ברבעון השלישי הוא העלייה בריבית על המשכנתאות. בתקופה זו חלה עלייה של 0.38% שהגדילה את גובה החזר המשכנתא. זאת לאחר חמש שנים שבהן הריבית על המשכנתאות ירדה כמעט בעקביות.