רוכשים או מוכרים דירה? כך תגנו על עצמכם מפני בעיות

רכישת דירה היא אחת מהעסקאות החשובות והגדולות בחייהם של מרבית מהאנשים אשר חוסכים כספים במשך תקופה ארוכה, משקיעים מאמצים רבים תוך ויתורים על דברים אחרים כשלנגד עיניהם הרצון שיהיה ברשותם נכס וקורת גג לגור בה עם משפחתם. 

לרוב, עסקאות במקרקעין הן עסקאות סבוכות, גם אם זה לא נראה כך, המצריכות ערנות ותשומת לב מרבית עד לאחרון הפרטים. אחרת תהיו עשויים למצוא עצמכם בבעיות גדולות.

לא אחת אני נתקלת במצבים בהם הגיעו אלי לקוחות עם דירה/נכס שהם מעוניינים לקנות, תוך שהם מציגים את העסקה כקלה וזריזה. לאחר בדיקה מתברר שהנכס לא נקי מעיקולים/שיעבודים, הזיהוי של המוכר בנכס אינו מספק, ובנוסף יש בנכס זכויות בנייה בלתי מנוצלות, דבר שיכול להשפיע על המס בעסקה וכיו"ב.

בעסקת מקרקעין, כל אות ומספר חשובים ולכל מילה יש משמעות. לכן, הבדיקה המקדמית וליוויו של עורך דין הבקיא היטב בתחום הינם חשובים ואף הכרחיים, מאחר שהם עשויים למנוע טעויות ולהשפיע על קצב העסקה והאם תוכל לצאת לפועל.

לדוגמא, במקרה בו טיפלתי, רכש תושב חוץ, בשנות ה-80, נכס מאחיו אותו רשם לפי נהלי רישום הנכס בטאבו. הנכס הועבר לחזקתו, והוא עשה בו שימוש כבעלים לכל דבר משך 32 שנים עד שבסוף שנת 2015 ולאחר שביצע עלייה ארצה, החליט למכור את הנכס. עסקת המכירה התנהלה בצורה תקינה, התקיימו פגישות של הצדדים, אשר הגיעו לעמק השווה ולהגשמת ציפיותיהם מהעסקה ובכך, נחתמה עסקת מכר. לכשהגיעו הצדדים לבצע רישום הערת אזהרה בטאבו על בני הזוג הרוכשים -  סירבו בטאבו לרשום הערה זו בגלל שבשטר המכר משנת 1984, הוקלד בטעות דרכונו של המוכר כאשר הספרה האחרונה הוקלדה 0 כשבפועל הספרה הייתה 9 - טעות אשר נבעה מטעות סופר במשרד עוה"ד המייצג בשנות ה-80.

כאמור, לא ניתן היה לבצע את רישום הערת האזהרה עד לבירור הנושא - כי הרי בנסח הטאבו, הנכס רשום על אדם שמספר דרכונו שונה מדרכונו של המוכר. למצער נוכח השנים הרבות שחלפו - לא היה בידי המוכר את הדרכון המקורי על מנת להראות לטאבו את הטעות והיה צורך לפנות לשגרירות לשם קבלת אישור על מספר הדרכון, וכן לפעול בהליכי זיהוי לרבות הגשת תצהירים והצגת מסמכים שונים על מנת לשכנע את רשם המקרקעין כי עסקינן באותו אדם. בנוסף, היה צריך לשנות את רישום הזיהוי בנכס כך שיהיה הרישום הנכון. הליך זה ארך מעל לחודש וחצי ועיכב את העסקה ואת העברת כספי המכירה למוכר, אבל יכול היה להימנע בפשטות לו בעת העברת הזכויות בנכס על שמו, היה המוכר מסתכל במספר הזיהוי שלו, שכן מי כמוהו מכיר מספר זה?

טעויות לפעמים קורות, אולם קל יותר לתקן טעות בזמן אמת מאשר לאחר שנים רבות. לכן אני ממליצה כי לאחר ביצוע עסקה יש לזכור ולוודא כי הזכויות מועברות כנדרש ובהתאם להסכם וכי הפרטים המופיעים בנסח הטאבו אכן מדויקים ונכונים - כמו כן גם בטפסים אשר עליהם חותמים הרוכשים והמוכרים בעת העסקה. לכן כדאי תמיד, טרם החתימה, לבדוק שהשמות נכונים וספרות הזיהוי מלאות ונכונות, כדי להימנע מטעויות בהמשך.

רק כאשר הדירה נרשמת בפנקסי המקרקעין עסקת המכר/ רכישה מקבלת תוקף חוקי וסופי.

על איזה מסמכים מומלץ לשמור?

כפי שניתן לראות במקרה מעלה, הטעות התגלתה רק לאחר 32 שנה. רוב האנשים לא שומרים מסמכים משך מספר רב של שנים, אך במקרה זה, עצם העובדה שהמסמכים מעסקת הרכישה שביצע היו ברשותו כגון: שטר מכר, מסמכי זיהוי ואישורים שונים, אפשרה להתגבר על הטעות על אף שהדרכון לא היה ברשותו, ולבצע תיקון ברשומות הטאבו. הרי שללא מסמכים אלה, הבעיה לא הייתה נפתרת בקלות (אם בכלל). לכן, ההמלצה היא לשמור כל מסמך רלוונטי למכירה ובוודאי שטר מכר מקורי חתום, הסכם מכר, את מסמך הזיהוי איתו בוצעה העסקה ( דרכון/ ת.ז.) , דיווח למיסוי מקרקעין ואישור על תשלום.

עו"ד לילך אקרמן, עוסקת בדיני מקרקעין ובדיני עבודה, משיבה ומייעצת לשאלות הגולשים גם במסגרת פורום נדל"ן באתר הפורומים המשפטיים.