קרן ריט אמריקאית ראשונה מגיעה לת"א: חברת KBS תנסה לגייס 150 מיליון דולר

בפעם הראשונה בהיסטוריה קרן ריט אמריקאית מגיעה לבורסה בתל אביב. קרן הריט האמריקאית KBS שמנוהלת על ידי פיטר מקמילן וקית' הול תצטרף לחברות נדל"ן אמריקאיות נוספות שגילו את שוק האג"ח הישראלי האטרקטיבי ותנסה לגייס 150 מיליון דולר בהנפקת אג"ח ראשונית בתל אביב.

מקמילן והול החלו היום (א') ברואד שואו אצל הגופים המוסדיים הישראליים וההנפקה עצמה צפויה לצאת לפועל רק בעוד שבועיים. לפי התמונה שמצטיירת בשוקי ההון בישראל עם ירידות שערים חדות במדדי התל בונד ופתיחת מרווחי התשואות מול השוק האמריקאי, ההנפקה של KBS עשויה להידחות למועד מאוחר יותר ובתרחיש קיצוני אף להתבטל.

קבוצת KBS היא אחת החברות האמריקאיות הגדולות שהגיעו לישראל והיא נחשבת לבעלים החמישי בגודלו בעולם של מבני משרדים עם היקף נכסים ענק של 9.7 מיליארד דולר.

את ההנפקה של KBS יובילו במשותף גופי החיתום הישראליים פועלים איי.בי.איי ולאומי פרטנרס שנחשבים יריבים מרים בכל הקשור לגיוסי החוב של חברות הנדל"ן האמריקאיות בישראל. צמד היועצים רפי ליפא וגל עמית, אדריכלי ההנפקות של החברות האמריקאיות בת"א, הוא שיצר את הקשר הראשוני עם KBS וגם ייצג אותה בישראל.

KBS היתה מעורבת במכירת 1,025 נכסים

קבוצת KBS הוקמה בשנת 1992 על ידי פיטר ברן וצ'רלס שרייבר כקרן השקעות פרטית שעסקה בייעוץ השקעות בתחום הנדל"ן בארה"ב. בשנת 2005 הצטרפו לקרן קיט הול ופיטר מקמילן ויחד עם השותפים הקיימים ייצרו פלטפורמה של קרנות ריט שרוכשות ומנהלות נכסים עבור לקוחות מוסדיים (קרנות פנסיה גדולות). ממועד הקמתה ועד היום הייתה KBS מעורבת במכירתם של 1,025 נכסים וניהלה נכסים בשווי כולל של 18.1 מיליארד דולר.

נכון להיום לקבוצת KBS יש שש קרנות ריט שבניגוד לקרנות ריט אינן רשומות למסחר בשום בורסה, אולם נמצאות תחת הרגולציה של הרשות לני"ע האמריקאית. לישראל מביאה קבוצת KBS אחת מתוך שש קרנות הריט שלה שמכילה היום 20 נכסים בשווי כולל של 1.5מיליארד דולר והון עצמי (מיוחס לבעלי מניות הרב) של 805 מיליון דולר.

אילוסטרציה | צילום: שאטרסטוק

הנכסים האלו מייצרים NOI (הכנסות נקיות משכירות) של 67 מיליון דולר (9 חודשים במונחי שנה) ו-FFO (רווח נקי מנוכה מהפחתות חד פעמיות) של 31 מיליון דולר. הם מוחזקים בשיעור מינוף נמוך של 36.7% (חוב ל-cap) כאשר 78% מהם הם מבני משרדים, 13% הם קרקעות, 7% הם מבני מגורים להשכרה ו-2% הם שטחים מסחריים. בהתאם לגודל של החברה ואיכות הנכסים שלה היא צפויה להיות מדורגת בסביבת ה-A.

היתרון המהותי ביותר של קרנות ריט היא העובדה שהן מקבלות הטבות מיסוי מהמדינה כך שהן אינן נדרשות לשלם מס חברות כלל. בנוסף היא כפופה להתניות רגולטרויות של הרשות לני"ע האמריקאית שמכריחות לעסוק בנדל"ן מניב בלבד שמבטיח תזרים יציב.

כספי הגיוס בישראל מיועדים לרכישת נכסים חדשים

אחד היתרונות הספציפיים של החברה המנפיקה בישראל, הוא שלמעט נכס אחד (בניין משרדים 110 William st במנהטן) כל הנכסים המניבים שלה מוחזקים על ידה בשיעור של 100%. העובדה הזאת מאפשרת לה שליטה מלאה בנכסים ובתזרימים שמגיעים מהם. שיעור התפוסה בנכסים האלו נע בין 76%-95% שנחשב נמוך ביחס למצב בקרנות הריט האחרות שלה, וזו הסיבה שהיא בחרה להנפיק דווקא את הקרן הזו בישראל.

כספי ההנפקה שיגייסו בישראל מיועדים לרכישה של נכסים חדשים ולשיפור של אלו הקיימים, ובכך מקווים ב-KBS להעלות את שיעור התפוסה הקיים בנכסים. שיעור המינוף של הנכסים האלו נע בין 39%-57% שנחשב לשיעור ממוצע בענף.

מנגד, אחד החסרונות של הקרן הם דמי הניהול הגבוהים שהיא גובה. חברת הניהול תהיה זכאית ל-1% מכל נכס שנרכש או נמכר עבור הקרן. כך למשל, בהנחה שהחברה תגייס בישראל 150 מיליון דולר והיא תרכוש עם הכסף הזה נכסים חדשים, חברת הניהול תהיה זכאית לתשלום של 1.5 מיליון דולר עבור העסקה. בנוסף היא תהיה זכאית לדמי ניהול שנתיים קבועים של 0.75% מהיקף הנכסים של החברה. בתשעת החודשים הראשונים של 2015 חברת הניהול משכה דמי ניהול בגובה של 6.4 מיליון שקל ובשנת 2014 כולה היא משכה דמי ניהול בגובה של 11.5 מיליון דולר.

מדובר בדמי ניהול ממוצעים לענף האמריקאי אולם גבוהים ביחס למה שגובות קרנות הריט הישראליות. כך למשל, קרן ריט 1 (הגדולה בישראל) אינה גובה שום תשלום בעבור מכירה או רכישה של נכסים ודמי הניהול השוטפים שלה נעים במדרגות שוליות בין 0.31% ועד 0.61%.

כמו כל החברות האמריקאיות, גם KBS מחזיקה את הכנסים תחת חברת BVI (איי הבתולה) והיא אינה מבטיחה שעבוד מסוים על החוב שלה. מהסיבה הזו הריבית שהחברות האמריקאיות משלמות על החוב שלהן הוא גבוה יותר מחברות מקבילות ישראליות. לצורך ההמחשה, חברת מויניאין שמודרגת בדירוג אשראי גבוה של Aa3 (מקביל ל-AA מינוס) נסחרת בתשואה לפדיון של 3.42% עם מח"מ של 4.36 שנים. דירוג האשראי של KBS צפוי להיות דומה אולם המח"מ שלה הוא חמש שנים (מח"מ ארוך יותר מסוכן יותר) ולכן היא צפויה לקבל ריביות של 4%-5%.

היום הפעילות של קבוצת KBS מחולקת לשתיים. זרוע של שירותי ייעוץ למשקיעים מוסדיים גדולים אמריקאים. נכון להיום היא מעניקה שירותי ייעוץ ל-58 קרנות פנסיה וקרנות הון ממשלתיות בארה"ב. הזרוע השנייה היא הזרוע של ניהול קרנות הריט כאשר נכון להיום היא מנהלת 6 קרנות ריט לא סחירות.